結構安全優質住宅如何認定? 三招教你買好宅

「漲時重勢,跌時重質」當市場受到壓抑,使成交量下跌時,好宅與一般宅變得明顯且重要,投資人要能判斷那種好宅不會受交易量下跌的影響?才能真正降低投資風險…

在供過於求的住宅市場中,那一種住宅能抗跌?能有增值性?當人們有了真正住在好宅中的經驗後,好宅的定義已又面臨革命性的變化了。

首先,好宅將更重視「結構的安全」。

"用SC(鋼樑結構)與預鑄牆的方式蓋住宅"

用SC(鋼樑結構)與預鑄牆的方式蓋住宅,就是用蓋「廠房」的方法蓋住宅,類似建築的安全性可以保持

傳統上,住宅因為多採取RC(鋼筋混凝土,Reinforce Concrete)或是SRC(鋼骨混凝土,Reinforce steel concrete)的施工方法,

因此各種管線如水管、電管,甚至污水管都「埋」在樓版與牆壁裡,

過去由於住宅中的設備不多,所以各種管線的數量也不多,所以問題還不嚴重。

當科技不斷地進步,人們對各種設備的需求已愈來愈多樣化,因此產生了二種新的問題:一是埋在牆與壁中的管線,已經愈來愈多,其數量已經多到會影響結構安全的程度;二是人們對於「裝潢」的想法也已愈來愈多樣化,導致常常必須敲打牆壁與地板,因此,也會影響結構的安全問題。

居住首重安全,當房屋的結構安全亮起紅燈,就不得不令人開始擔心。因此,在許多建商還在以過去的思維蓋房屋,只在追求快速銷售與回收資金的同時,有些好的建設公司對於結構安全的改善努力早已開始啟動。

例如有的公司提出用SC(鋼樑結構)與預鑄牆的方式蓋住宅,簡單地說,就是用蓋「廠房」的方法蓋住宅,類似建築的安全性雖然可以保持,但其缺點是舒適度就顧不到了!因為類似住宅在地震時通常會搖動比較劇烈,以及牆面粉刷容易產生裂痕……

也有建設公司引進日本所發展的SI(Skeleton infill)理念設計房屋,強調要將結構體與裝修完全分離,簡單地說,就是用蓋「辦公樓」的方法蓋住宅,這種設計理念使得即使用傳統的RC結構,安全性不但可以保持,甚至還可以提昇,但缺點是必須面對「介面」問題,例如住宅內部必須全部採用高架地板,以及不能用瓦斯、廁所不能開窗與地坪不能舖石材等情況,這些與台灣人居住習慣不同的問題尚待克服。

在這些新的嘗試與努力之下,對於購屋者有什麼好處呢?房屋結構可以更安全,室內裝修能夠更順暢,各種維修工作會更容易,最好的例子是自己家中的水管、電管維修可以在自己家裡即可解決,再也不會有樓上漏水,樓下抱怨的紛爭出現……

目前都市更新在北台灣如火如荼的進行著,但大多數參與改建的屋主,常被廣告誤導,而主觀地認為那一種結構一定好,其實每一種結構設計都有其優點與缺點,能夠嚴格地控制施工過程中的品質,才是能確保結構安全的重點,因此,選擇有經驗及能力維持施工品質的建商,而不是主觀地堅持那一種結構設計,才是地主能成為贏家的最重要工作。

好宅重視「管道間」的配置

"第一等好宅,是浴廁的管道間必須外移!徹底解決臭味問題。"

第一等好宅,是浴廁的管道間必須外移!徹底解決臭味問題。

在以往只有平房的時代裡,「暗房」是住宅設計最要避免的重點,因為如果房屋坪數愈大,平面遮覆的面積就愈大,產生「暗房」的機會也就愈大。

所以,以往必須大量的使用「天井」的設計思維才能有機會解決採光與通風的問題。

當土地愈來愈少,建築物必須朝空中發展後,問題就變得更加複雜與嚴重。

因此,通風採光往往也成為人們判斷好宅等級的標準,其等級大約可分為三等:

第三等住宅:是不應有暗房的!有暗房的房屋,基本上不適人居,是屬於水準最低的住宅,例如以往在鄉間最常看到長條型的住宅設計,只有前後採光,中間必然不可避免的會出現暗房,就是最好的例子。因此,隨著住宅設計水準的提昇,長條型的房屋逐漸被淘汰,愈接近正方型,甚至採光面寬的長方型住宅,就變成好格局房屋的重要標準。

第二等住宅:是廁所必須直接採光!對住宅設計而言,建築師一定是先考慮房間,後考慮浴廁,所以採光面一定是先滿足房間,當房間把採光面佔滿後,浴廁自然就往往會被配置到無法採光通風的位置,導致許多浴廁如果能和陽台通風,就已經是不錯的設計。

但如果廁所不能採光與通風,就會產生臭味的問題,所以在陽宅風水中,才將「廁所」放在房屋中間的設計視為忌諱,因為那裡是臭味最難消除的地方。

如果將浴廁配置在住宅中間,其管線(如糞管、排氣管)必然只能利用「管道間」排放,而傳統住宅的管道間的設計思維,都是由一個各戶共用的管道間直通屋頂,希望利用風力帶走臭味。以前公寓大多只有三、四樓,所以問題還不嚴重,但當房屋愈蓋愈高,管道間的問題,自然就愈來愈嚴重。

因為「壓力能抽風,也能阻風」當屋頂風壓大時,臭味就不易排出,所以常常導致「一家如廁,整棟臭」的情況,這個問題隨著建築物愈來愈高,以及社區戶數愈來愈多,自然也愈來愈嚴重。所以,不論是否為豪宅與名宅,如果無法解決這種問題,其增值性必然會受到壓抑。

第一等好宅:是管道間必須外移!為了能徹底解決臭味問題,對於廁所造成的臭氣與污水,必須快速離開室內,最好在當層即可排出,因此,在設計上,廁所應該愈靠邊愈好。

目前的情況是,隨著大樓愈蓋愈高,管道間往往已經成為超級廁所,因為其所產生的臭味、污水以及噪音(如水錘聲),甚至還會因漏入雨水產生壁癌……這些每日不斷地要面對的維修困擾,已經成為現代住宅的主要殺手,雖然許多人還以為「工程萬能」

主張只要將隔牆和頂樓抽風做好,即可安枕無憂,但此一思維已面臨挑戰,因為實際的情況是,密閉的管道間已逐漸成為大樓之癌,已成為影響住宅價值的重要殺手。

矛盾的是,要避免設計出這種好宅的最大抗性往往是來自建築師,他們常為了外觀立面美觀的考慮,堅持要「面子」好看,所以會將所有機能性的「管子」都放到看不到的地方……而當為了提昇功能而須將管道間外移時(明管設計),建築師的能力就必須面臨極大的考驗。

但住宅如要升等到好宅的水準,就必須克服上述的困難,目前許多號稱豪宅的社區,其實其居住水準有得還比不上傳統的四、五樓公寓,並不是因為建材、設備,而是因為當建築高了,戶數多了,要維持原有居住水準的難度是倍增的,如果不用心克服,就會將豪宅蓋成用金銀包覆的國宅,是不具有長期增值潛力的!

好宅重視「隱私」的維護

"家,要像城堡般的安全,是許多購屋者心中的夢,尤其是在竊盜量甚大的台灣"

家,要像城堡般的安全,是許多購屋者心中的夢,尤其是在竊盜量甚大的台灣

家,要像城堡般的安全,是許多購屋者心中的夢,尤其是在竊盜量甚大的台灣,因此,從隱私的角度而言,住宅也可以分為三等:

第三等,是能有「圍牆」四面圍住。

傳統公寓或華廈,大門打開不是直接面臨道路就是巷子,只要有人出門忘了關門,就易發生被人侵入的風險……

有些傳統大樓或華廈難得有了坡道(地下)停車場機會,可是汽車坡道口,往往所面臨的又常是較為陰暗的後巷,或是僻巷,往往也給侵入者製造了機會……

所以,類似的住宅在未來都將無法進入好宅的行列,也將失去增值的機會,如果社區能夠有圍牆四面圍好,同時,人和車輛的出入可以共用同一個出口,上述的問題即可避免。

大家想想,以往的眷村社區、公教宿舍社區,往往有圍牆圍護,且出口通常只有一處,所以雖然其建材設備水準並不高,但即使沒有管理人員,就居住隱私的角度,卻仍會令人安心,甚至不必擔心有小偷或外人侵入,這不正是現在所有人希望追求的「隱私水準」(privacy)嗎?如果達不到這種水準,住宅就會失去增值的機會!

有許多建案為了追求最大的容積獎勵,採用了開放空間的設計,卻也失去了圍牆,雖然事後用樹籬、用石礅來隔離,但長期必須面對檢舉與挑戰,也自然失去了好宅的增值性。

第二等,是能有「可用的」氣派門廳。傳統上的住宅社區通常是將門廳設計在一樓,因為是門面,所以總會將一樓門廳裝飾的漂漂亮亮,然後坐上一個管理員在服務櫃檯前,似乎就完美了。

但這種設計思維也受到了挑戰,因為除了有錢到每次出門都有司機接送,否則對於住宅主人而言,通常進入社區的真正位置,往往是在地下室(尤其是自己開車返家),所以漂亮的一樓門廳與管理員的服務通常享受不到,每天所看到的反而是封閉在地下室的電梯間,這是一種門面與實際使用功能的衝突。

要如何解決呢?將門廳地下化,已是不可避免的趨勢,因為門廳的地下化有至少五個優點:

一是與住家主人的出入動線相符;

二是其空間面積可以較大(一樓一定比地下室貴);

三是能滿足尊貴的停車方式(因為可以設計高級的迴車道);

四是可以顧及主人的出入隱私(不易被狗仔拍到);

五是由於日光直射機會少,所以空調成本低。

所以,能擁有一個隱私性高的地下社區門廳已成為好宅社區的重要設計思維。

第一等,是各戶能擁有「專屬」的梯廳。以往的住宅設計為了要降低公設比,所以多會採用多戶共用的梯廳設計,有雙拼、三拼、四拼,甚至到八拼、十拼的(小套房大樓的拼數通常更多),這種看起來能使公設比降低的設計。

其實住戶真正的使用面積未必較大,因為當層梯廳是屬於共用的,於是乎許多人將鞋子、鞋櫃、花盆,甚至腳踏車都放在公共梯廳,不但使得住宅的居住水準降低,還常會造成鄰居口角。

為了解決這種問題,於是就有人做了二道,甚至三道玄關大門,以區隔裡外,自掃門內雪,於是常有「進門像歐洲,出門像非洲」的情況,但隨著好宅的興起,人們逐漸瞭解,公有的梯廳面積大,並不能有效提昇住宅水準(國宅社區就是最好的例子)。

相反地,如果能有私有的獨立梯廳,雖然感覺上公共設施面積增加(梯廳通常被要求登記為公共設施),但實際上的使用功能卻是增加的。

私有門廳對住宅水準等級的提昇有極大的幫助,例如,她可使住戶回家可以完全不用鑰匙、只要透過電梯管制就能夠有效地阻隔干擾、除非家人,沒有人可以到達自己私有的門廳,所以,在未來,能擁有專屬梯廳愈大的住宅,增值性自然就會愈強。

好宅重視「使用」的安心

"傳統豪宅會將一樓門廳裝飾的漂漂亮亮,聘請專業樓管公司,來管理大樓"

傳統豪宅會將一樓門廳裝飾的漂漂亮亮,聘請專業樓管公司,來管理大樓

住宅是一種耐久財,它的壽命可以長達百年,比人的壽命更長,如果維護良好,甚至可以長達數百年。因此,維護的重要性自然不言而喻!可是在過去,人們對好宅的觀念是模糊的,因為當時住宅數量是不足的,所以只能先取得棲身之所,那能顧到品質?但隨著台灣的住宅數量已經足夠,所以,使用維護的品質提昇,自然成為重要的課題。

從使用維護的角度,住宅也可分為三等:

第三等是只有管理員管理的社區。這點比較容易達成,所不同的只有管理員的服務範圍,有的社區為了省錢,僱用半退休保全員,其主要功能是「門神」,坐在那裡擺擺樣子,如果不打瞌睡時,能嚇嚇宵小。

除此以外,因為地下室停車已是許多社區的基本配備,所以車道上往往也需要人「顧」,所以常會多請一位管理員,以策安全。但常因經費考慮,而無法二十四小時執勤,於是,往往又影響了安全……這些都屬於這一級的住宅。

第二等是有物管公司服務的社區。物管公司的服務內容至少包括三項:一是有保全人員,通常是執勤二十四小時,所以安全水準較高。

二是有清潔人員,可以幫助清潔公共區域以及垃圾收取,不必讓屋主每天要定時追隨「少女的祈禱」,影響生活作息;三是櫃台服務秘書,可以協助住戶發信件,過濾訪客,辦理雜務,聯絡維修廠商。

因為物管公司的管理費用不低,所以目前台灣住宅社區中能有物管公司服務的數量,相信連百分之五都不到,可見其稀有性。

第一等是有建設公司代管的社區。類似的社區更加稀有,通常是因有建設公司的老闆級人物居住其內,才有可能出現,由建設公司代管的社區會有比物管公司至少多二個優點:

其一,通常任何一幢大樓,都會有保固期的限制,當保固期結束後,通常很難再找到建設公司提供維修服務,如果不幸碰到一案公司,許多社區甚至連建設公司都找不到,但由建設公司代管的社區就不會有這種煩惱。

其二,是對設備的維護,通常在交屋時,社區內的重要設備,如發電機、電梯、空調設備、消防設備都是新的,所以發生問題的機會較小,但因任何設備都有其壽命,如果不定期維護與保養,通常在五年之後,就會出現問題。

尤其是目前整個社會充滿了「外行卻喜抓權」的風氣,許多人都喜歡當社區的主委或委員,可是對建築物的了解,卻是極度不足的,往往只能聽某些廠商的「建議」,所以在專業不足的情況下,不是「外行充內行」的多做多錯,就是「遲疑不決」,導致問題愈來愈嚴重,將問題擺爛後,只好再丟給下一屆委員會。

由住戶們輪流玩玩當委員的結果,專業的社區維護問題就變成白老鼠,最後自然會導致要所有的住戶付錢買單!最近有個完工不到七年的豪宅社區,為了要更新與維修設備,就必須要支付超過千萬元的費用,導致住戶抱怨連連,就是最好的例子。

因此,如果有建設公司願意代管與維護,就是住戶與社區的最大福音,但近些年,整個社會都瀰漫著搞對立的氣氛,使得住戶與住戶間搞對立,住戶與建商間搞對立,導致幾乎所有的建設公司動輒得咎,紛紛以快速脫離社區為最大目標,要讓建設公司願意代管,其難度之高,可見一斑。

"人們與媒體將全部的注意力都放在「房價」的高低上,而忽略了真正應關心的居住「品質」等問題"

人們與媒體將全部的注意力都放在「房價」的高低上,而忽略了真正應關心的居住「品質」等問題

但也就是因為如此稀有,所以類似住宅未來的增值潛力自然不言而喻。

當社會進步到一個層次,人們終將了解,住宅不是用來「看」的,而是要「用」的!

一個安全的、隱私的、舒適的,與安心的住宅幾乎是所有人的夢想,但在台灣,目前卻只有不到百分之一的住宅社區有機會成為好宅。

這也是導致目前許多有錢人,又回到買別墅,或是買地自己蓋住宅的老路的原因。顯然目前的住宅大多並不能滿足他們的需要,也代表過去四、五十年台灣地區的住宅發展,並不是以提供真正好宅為目標,反而是在施政者不斷地搞對立、搞打壓的結果,終於造成住宅數量雖然不斷地增加,但好宅比例卻仍極為稀少的矛盾現象。

所謂「內行看門道」,許多投資人常常疑惑,為什麼住宅只有某些地方漲,其他地方卻不漲?或是為什麼只有某些社區會漲,其他社區卻不漲?原因無他,因為同樣叫做「住宅」,等級差異卻是極大的。

「錯誤的決策比貪污更可怕!」從提昇人民居住水準的角度,顯然又再一次地驗證了這句話的真實性!在目前的社會環境下,雖然房屋早已有供過於求的現象,但人們與媒體幾乎還將全部的注意力都放在「房價」的高低上,而忽略了真正應關心的居住「品質」問題,這才是真正的悲哀。

也因為如此,好宅的稀有性與一般住宅的水準差異一定會愈來愈大,投資人一定要能掌握這種趨勢,快速擁有真正的好宅,否則,如果市場稍有停滯,就易有套牢風險。祝大家投資順利。更多房地產即時分析「住展房屋網