百年房市預言 政策左右走向,推案大 專家嚴選看漲潛力區

受惠於低利環境與平穩的政經情勢,2010年的房市表現,可說是虎虎生風。去年吹起的都更熱,老房子一屋難求,讓台北市出現精華地段的老公寓成交單價,比中古華廈還要高的現象;而年中ECFA的簽訂,更揭開房市另一波高潮的序幕,豪宅與店面不但交易熱絡,更屢創成交高價,也順勢拉抬了一般住宅的成交量價。

"只要有哪裡有重大建設,房價一定會被炒上一番"

只要有哪裡有重大建設,房價一定會被炒上一番

重大建設加持 新北市漲聲起

台北市房價不斷推升,越來越多的台北市移民潮湧往新北市,加上台北縣升格新北市,新北市可說是房市的明日之星。而交通題材、重大建設加持的話題持續發酵,以往較不受關注的南港、蘆州、新莊等地,房價也瞬間水漲船高,成為房市新焦點。

利率低、游資多 房產仍是投資客最愛

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,由於亞洲經濟活躍,熱錢都往亞洲竄,特別是台灣利率仍在相對低點,加上台幣升值效應,熱錢預料將持續湧入。

雖然短期內美國景氣仍未有明朗好轉的跡象,不過美國若經濟好轉的話,熱錢將會往美國回流,購屋族想以房產短期套利投資,就要小心其風險。徐佳馨認為,台灣房市尚無泡沫化的疑慮,特別是游資多加上通膨隱憂,對保守型的投資客而言,房地產仍是兼具安全感與熟悉感的最愛。

政策左右房市走向

房市熱度延燒,讓央行不得不以年度三次升息為房市降溫,更擴大了「選擇性信用管制」的範圍,從原本的板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止,進而納入淡水、三峽、林口,管制地區的貸款人若要購買第二間房,購屋貸款全面取消付息不還本的寬限期,貸款成數更降為六成。針對土建融的貸款成數,則降至六成五,其中一成更在動工後才會核貸。

政府稅制改革 有助房市健全發展 

央行的打房政策,並沒有澆熄購屋族與投資者的熱情。央行在2010年12月30日宣布最新一波房市措施後,由於升息幅度仍低,反而被視為利空出盡,隔日股市相關營建股,甚至逆勢上漲。

住展陳韻如總監指出,政府希望能讓過熱的房市冷靜下來,但這波房市的榮景並非全然來自於房地產的因素,政府打房還是用限制房地產的方式,除非有更嚴峻或更靈活有效的打房政策出籠,否則今年房市預期仍會呈現價量俱揚的局勢。

今年度台北市與新北市的土地公告現值都大幅調漲,房地產專家田大權表示,政府若祭出土地增值稅等稅制改革、資金管控等更靈活的手段,透過維護市場秩序,讓房價交易更透明、資訊公開,將有助於房市健全發展。

專家嚴選 看漲潛力區出列

田大權笑說,當台北市與新北市的房價,漲到離譜的地步時,台北的資金將往南流入台中,由於台中供給量不多,需求大於供給,房價自然也有上漲的空間,因此田大權相當看好台中市未來的房市潛力。徐佳馨建議購屋族可以好好觀察建商佈局重點,只要嗅覺夠敏感,就能搶得先機,像士林天母近來都有建商搶推案,就相當值得注意。

南部重劃區與交界城市崛起 房價上漲空間大

而行政院已確定挹注2500億建設三環三線,未來動工及通車前都還有機會上漲,購屋族可提早佈局。徐佳馨分析,去年底五都選後,從新都整合建設來看,南部的重劃區及城市的交界,將有機會崛起,買房只要跟著重大建設走,就不會有太大的問題。

"專家看法 2500億建設三環三線,未來動工及通車前都還有機會上漲,"

專家看法 2500億建設三環三線,未來動工及通車前都還有機會上漲,

行政院已確定挹注2500億建設三環三線,未來動工及通車前都還有機會上漲,購屋族可提早佈局。陳韻如也指出,像三峽、林口由於有建商規劃造鎮,生活機能完整,街廓整齊,又有交通題材,未來上漲空間大。

在城市擴大的過程中,市中心的房價被墊高,在城市的交界外圍,亦具有上漲潛力,台北外圍區甚至到桃園八德、龜山、大溪、龍潭等地,交易量都明顯增多,價格亦同步緩升。

專家看房市 北市房價持續緩升

陳韻如指出,明年又逢總統大選,今年相信應仍相當安全,「現在完工的房子,多是金融風暴時推出來的案子,當時的推案本來就少,因此今年上半年推量都還會再增加。」她也指出,只要兩岸經濟合作更加穩定密切,底定ECFA的內容協議後,房市還有一波支撐的力道。

田大權回顧過去五六年的房市,房價上漲的同時,交易量也上升,不過房價屢創新高,「台北市與新北市的房價還是會緩升,不過銷售量相信會減少。」

台灣的政經情勢都相當成熟,長期並不會出現大變化,不過田大權也提醒,上半年度是觀察重點,可以多觀察交易量,只要上半年房價有被支撐住,購屋族可以放心進場。

五大都會推案量 將爆歷史新高

在2011年,投資性質濃厚的豪宅、商辦,仍是市場上的當紅炸子雞,不過高檔盤旋風險較高,徐佳馨就建議投資者,獲利要短期即可見,若想要長期收租還可以再考慮,更要找熟悉的區域投資。

徐佳馨更笑說,買房仍要以自己需求為主,以自住的購屋族而言,平均7-15年換屋,即使房市修正,都會遇到下一波房市多頭,不必過於擔憂。

專家及房產業者對於百年房市大多樂觀以待,今年五大都會推案量,將爆出1.37兆元的歷史天量,上半年各區域都將有新建案創下區域新高價,只要步步為營,不論自住或投資,都大有可為。文章來源好宅王 文/胡嘉玲