買屋交屋睜大眼,消防電梯公設兼顧到,掌握訣竅房屋瑕疵無處逃

公設又分成大公與小公,到底哪些可以由管委會來驗收?哪些最好委託專業機構驗收,才能保障未來的權益?徐源德綜合了多年的公設點交經驗,整理出以下7個關鍵心法。名詞解釋_大公、小公

大公」指的是全體住戶一起共同使用的設施、設備與空間,例如地下室、管理員室、門廳、走道、通道、屋頂突出物、機電房、蓄水池、水箱等。

小公」是指同一樓層住戶可以共同使用的公共空間與設施,例如每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等。

"大樓公共設妹相關項目一覽表"

大樓公共設妹相關項目一覽表

心法1》辨別「設施」與「設備」的差異:

所謂「設施」是指像游泳池、兒童遊戲室、閱覽室等偏向娛樂、服務性質的公共設施,即使故障,對多數住戶不會產生「立即性」的危害與不便。「設備」指的是電氣、給排水、空調、燃燒、升降、電信與消防設備,萬一出現問題,會造成住戶立即性的危害或不便。

針對設施部分,管委會可以自行觀察勘驗,只要「不歪、不斜、不破、不漏、順眼、好用」,應該就可以過關。若是點交設備,最好委由專業機構或是專業技士來協助勘驗,才能知道合格與否。

目前的價格行情並沒有統一標準,而是看管委會要求勘驗的設備多寡而定,價格從10幾萬元起跳,到數十萬元都有,並不是貴的就比較專業,便宜的就服務陽春,不妨先問問該廠商過去曾經點交過哪些社區,再由主委去該社區打聽一下這家廠商的口碑如何再決定。

Tips_設備維護成本約多少?

如果點交後,要聘請廠商來作維護修繕的話,以100戶的社區為例,全職的費用北部約4~5萬元,中南部約3萬8,000元。如果管委會沒有經費請全職技士,也可以用約聘的方式,例如每個月來兩次,每次3小時,固定巡視公共設備的正常運作與否,費用約是每月5,000~6,000元。

心法2》管委會應事先公告,並準備故障貼紙與示範作法:

建商點交不只有大公點交,還包含其他小公,如果社區很大,管委會委員無法會同建商每個樓層勘驗時,可以先發公告,要各層住戶先自行檢查,管委會可製作一個規格範本、準備一些彩色貼紙,要住戶將問題匯總在文件中,並在有問題的地方貼上貼紙,交由管委會統一向建商提出改善要求。

心法3》保固期自點交完成後才開始起算:

建商在點交時,也會出具各類設備、設施的保固證明,可以取巧的地方是廠商用「出廠日」起算保固期,如果是這樣,住戶就相對吃虧。最合理的做法是,保固期自雙方簽名點交完成後才起算。

心法4》針對瑕疵部分,請點交廠商提出報告:

在點交過程中,通常不會一次就過關,尤其是常出現現場設備與圖說不符、水電材料降低規格或是安全監控不符現場使用等狀況。

針對有瑕疵的部分,管委會一定要在點交清冊中載明瑕疵有哪些,要求建商限期修繕。

針對此部分,公寓大廈管理條例第57條規定,建商應於1個月內改善,並針對瑕疵部分與管委會約定再度點交時間。

如果有委託廠商協助勘驗,則可以要求廠商估價,未來點交完成後,這些相關設備的維護委由該廠商處理,要求廠商仔細與建商點交,此時,廠商通常就針對瑕疵提出報告書,要求建商明訂改善期限,若未來繼續發生點交不過、廠商必須出動多次來點交的這些交通與人事成本,一概由建商負擔。

心法5》地下室需特別留意:

在點交過程中,地下室漏水是最常見的狀況之一,尤其是像1樓有游泳池、噴水池等設計的話,地下1樓的天花板很可能會滲水。

另外,如果地下室有很多層樓,就要到最底下的一層去看看有無漏水、滲水的狀況,因為長期漏水,也會對建築結構產生影響。

心法6》樓高10層以上有特殊的消防要求:

根據消防法規定,樓高超過11層樓以上的建築物,應使用附有防火焰標示的地毯、窗簾、布幕及其他指定防焰物品。因此,管委會可以特別檢查公設區域的相關地毯、窗簾等是否有防焰標章。

心法7》點交出現問題,不要拿錢了事:

有些建商在點交過程中,看到許多瑕疵,卻不想逐一處理,若想趕緊結案的話,會與管委會商量:「這些地方沒做好,很抱歉!不如公司多給你們200萬元,由你們自行修繕!」

最好不要接受這樣的做法,一來管委會並沒有權力代表全體住戶接受這樣的提議,除非開過區分所有權人大會,經過3/4的出席住戶同意;再者,花錢了事的心態很不可取,代表建商並沒有解決的誠意,有可能拿了200萬元,未來出包的問題卻要花500萬元才能解決。

公設點交前,建商應給管委會哪些圖說?

崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍指出,建商應出具下列圖說,這樣管委會與點交單位才能依照各種圖說,逐一核實各種設備的規格。

使照副本圖、結構竣工圖、電氣竣工圖、消防竣工圖、給排水竣工圖、噴灌竣工圖、泳池與三溫暖竣工圖、汙廢水竣工圖、電信竣工圖、弱電監控竣工圖、升降設備竣工圖、機械停車設備竣工圖、空調(通風)竣工圖、燃燒設備竣工圖。

上列各種圖說是圖說的種類,實務上則是要看大樓有哪些設備而決定,有可能兩種(或者以上)的設備裝訂成為一本,所以要看圖說的內容較為準確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。

找具資格的點交廠商

點交設備會牽涉到的專業技士很多,例如消防、機電、空調等專業的技術證照都不同,可以要求協助點交廠商先出示員工的相關證照證明。如果還擔心該廠商會不會只是一人公司,外發或外包給其他技士合作,也可以請該公司出具這些專業技士的勞、健保投保證明。資料來源 金魚不是魚部落格 智富月刊第143期

"預售屋點交流程圖"

預售屋點交流程圖

看屋勿忽略樓梯 攸關消防安全 逾8樓建築須設2樓梯 單層逾60坪須1.2米寬

火勢及濃煙藉由樓梯間蔓延到其他樓層,《建築技術規則》規定,8樓以上建築至少須設置2座樓梯、設置防火門、使用防火材質,當單層樓地板面積超過200平方公尺(約60坪)時,階梯寬度不得小於120公分等。

建築師透露,其實許多大樓梯間使用木頭扶手,也未設置逃生門,不僅違反法規,當火災不幸發生時,更無法有效避免火勢及煙霧侵襲。也曾發生大樓興建完工後,住戶才發現樓梯寬度不及120公分,當災難發生,也將影響逃生速度,建議購屋民眾交屋時,除室內空間外,公共空間也要仔細查看、確實點交。

1條龍樓梯較危險

住商不動產龍江加盟店店東邱秀美表示,早期的4樓公寓為增加室內使用面積,樓梯並無轉折(俗稱:1條龍),但視覺上有壓迫感,行走時也危險,購屋族接受度低,後來4~5樓的公寓,改良樓梯設計,每層樓都有轉折,建議民眾看屋時,可觀察樓梯間有無開窗、堆放雜物,維持乾淨、寬敞的樓梯間,才不會影響逃生路線,又折損房價。

樓梯與電梯雖會增加公設比,但數量不足或規劃不良可會造成不便,新北市有棟住戶多達百戶的大樓,僅規劃2座電梯,住戶每天光是等電梯,便耗掉不少時間,尤其是上下班時間,好不容易等到電梯後,也可能「客滿」無法乘坐,為避免生活不便,購屋前應先詢問。

"看屋大樓樓梯消房莫輕忽,攸關結構與安全"

每層4~6戶需2電梯

雖然電梯多、速度快,可減少等候時間,但速度過快,會導致乘坐者不適,數量過多也會增加公設面積與維修管理費,一般而言,電梯速度多為每分鐘105公尺,適合數量則會因樓高、總戶數與單層戶數等而不同,以10樓以下的大樓為例,當層4~6戶宜規劃2座電梯,另外提醒有大型家具者,可注意電梯大小,空間是否足以容納。

家有視覺障礙或行動不便者,更要特別注意:樓梯階梯高度應適當、有無設計無障礙扶手、扶手不宜過寬,應單手即可掌握;電梯有無設置扶手、盲人點字設施等,電梯外梯間應有可容納直徑圓150公分的空間,方便使用輪椅者迴轉。

電梯注意事項
●品牌:優先選擇知名品牌,相對有保障如,永大、東芝、中國菱電、OTIS等品牌
●載重量
◎一般在800~1000公斤
◎12~15人可承坐
●速度
◎每分鐘105公尺,速度可調整
◎過快會增加危險性或不適感
◎過慢導致等候時間過長
●維修保固:應定期維護,維修費視樓高、品牌、數量與保養類型等因素不同,每月3000~10000元

樓梯注意事項
●開窗
◎開窗可增加採光與通風
◎低樓層可考慮裝設鐵窗等防護設施
●階梯高度與深度
◎高度在17~25公分為宜:低階梯方便抬腳,但佔用面積,高階梯可減少面積,但上下樓梯相對危險
◎深度以25~30公分為宜
●寬度
◎大樓公共梯多在120公分以上
◎住宅室內梯多約75公分
◎過寬會增加公設比,寬度不足使用不便
●防火
◎依現行法規,公共梯間內應使用防火材質
◎看屋時可注意扶手、裝潢等部份是否使用木質
●堆放雜物
◎梯間推放雜物,破壞美觀、影響逃生,雜亂的公共區域也會降低房價
蘋果日果 資料來源:《蘋果》採訪整理 2011年 01月22日