打房頻出招,建商、投資客怕哪招?

政府打房頻出招,建商、投資客怕哪招?去(2010)年4月以來,政府為防止房市泡沫,從「健全房市方案」開始,推出一波又一波的打房措施,包括要求房貸利息最底限、選擇性信用管制、土/建融的限縮,以及針對短期投資客查稅,課徵豪宅稅,以及消失26年的空地稅,將敗部復活重出江湖等。

一連串的打房動作,讓房價不跌,後面還有七成民眾看漲。有業者直言,打房效果實在不明顯。但也有業者認為,不能說沒效果,緊縮土建融、加徵空地稅,都會讓建商成本升高,只是最終成本到底由誰負擔?恐怕還是會回歸供需面。

打房首步,銀行房貸利息不准再搶破頭

除提供青年成家優惠貸款外,也督促各銀行針對非自用投資客採取差別信條件,當時許多外銀為了搶房貸,推出首段利率低於1.25%甚至低於1%的利率,在央行出面喊話下,要求利率不能殺破1.5%線,使房貸利率首次出現緊縮。

第二步,選擇性信用管制,房市跌5~10%?】

緊接著,去年6月底,20年不見的選擇性信用管制重現江湖!央行規範台北市全區,以及台北縣10個縣轄市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止等,已有購置不動產貸款者,購屋貸款成數不得超過擔保品鑑價7成,並取消寬限期,此舉在房市投入震撼彈。

當時房地產業內多認為,央行的選擇性信用制將造成房市的短衝擊,由於台灣房價本來就有某些程度係由投資支撐,政府把投資客的貸款成數降低,不得超出房屋鑑價7成,這是房市最大影響,恐怕造成投資客縮手不買精華區,房價還可能回跌5~10%。

不過,後來證實,政府打房的衝擊如曇花一現,去年7月房市買氣下滑,8月則平穩,價格則僅小小修正1千元/坪,而房屋交易也出現換屋比例大減,首購激增的結構性變化,但整體來看,打房效果還是不明顯。

央行不夠力,財政部查稅下猛藥,有效?】

由於央行的升息和選擇性信用管制效應溫和,無法讓購屋民眾及學者滿意,因此在立委、學者和輿論的壓力下,去年10月起財政部也加入打房行列,先釋出將針對轉手多次的預售屋,加強查核個人財產交易所得,同時,當時所有建商也接獲財政部要求,提供所有預售屋買家資料,當時政府已規劃著手查稅。

去年12月中旬,財政部祭出查稅、課重稅的「尚方寶劍」研擬的打房措施出爐,包括課徵豪宅稅、房屋現值擬由3年評定一次改為每年評定、土地公告現值一年多次調整、對一年轉手的非自用住宅和土地課重稅、對預售屋所有權移轉課重稅…等。

直到近期,台北市確定今年7月1日起開徵「高級住宅合理加價課徵房屋稅」(即豪宅稅),只要符合:獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、採光好、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等豪宅標準,每坪最多增加2.8倍房屋稅。同時,財政部也擬限縮自用住宅優惠稅率,豪宅也將減少稅賦優惠,形同加稅。

最近,政府祭出空地稅,針對2年內未開發的土地將加徵空地稅,甚至炒作者還要照價買回。雖然各地方政府對相關的實行細則和空地的定義均未出爐,但也讓建商和房地產業內大多都在等待相關的法令出爐,並認為此舉會衝擊建商成本。

建商最怕融資緊縮、購地成本升高

從一波波的政府打房動作來看,建商坦言,截至目前為止,對房地產交易的實質衝擊不大,甚至多數建商從經濟、景氣、低利和熱錢,或從股市看房市,都覺得房市沒有下跌的空間。

只是,也有建商私下分析,緊縮土地、建築融資,對建商已經有影響,但衝擊的是中南部或小型建商,由於過去有些土、建融可以貸到8成,如今被要求降到6成左右,讓建商的資金壓力增加,這已經是建商的痛了。

此外,空地稅也會有一定的影響。從好的出發點來看,針對放著養地卻不開發的土地加徵公告現值2~5倍的空地稅,會讓地主有意願釋出土地,建商更容易取得土地、供給增加,房價回穩。但可能造成的負面結果卻是,土地被課重稅,成本加上去,建商成本增加、購屋者負擔也升高;再者,許多建商買下畸零地,著眼於都更或整合開發,若被冠上養地課重稅的名義,同樣讓建商成本升高、購屋者的壓力也升高。

以此來看,空地稅應該會讓是建商「有感覺」的打房政策

投資客最怕被查稅

而投資客最有感覺的打房政策,應該是屬於財政部針對預售屋短期轉手、以及短期內轉手獲利的交易課重稅。據悉,這些政策讓不少短線投資客縮手,市場有名的「三黃一劉」也減少短線進出,避風頭。這些對預售屋的去化當然有些影響。

只是,隨著這波房市多頭長達7年,很多房市投資客都口袋滿滿,更多電子、傳產大老賺了錢,或者地主賣了地,把雄厚的資金拿來買房、買樓,而且不急著把物件賣掉。口袋夠深的買方放錢放在房地產,慢慢享受保值和增值的空間,只要政府不針對長期置產客查稅,這些有實力的買方,就沒有在怕打房的!

"2010~2011年 政府重大打房措施"

2010~2011年 政府重大打房措施一覽表

資料來源:住展雜誌、住商不動產企劃研究室

精實新聞 記者 林詩茵 報導 2011-01-18