法拍屋陷阱多 新手入門,法拍流程.貸款知識不可少

租賃權問題:查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

"房價高漲,法拍屋變熱門,民眾標購法拍屋知識需求增"

房價高漲,法拍屋變熱門,民眾標購法拍屋知識需求增

點交問題:所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。

抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

產權移轉限制:注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅),若想投標之標的物件有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。

法拍利率較高 申貸條件繁複,貸款風險,資金準備須考量

買法拍屋,而依規定要在拍定後七天內繳清價款,所以,資金的取得和週轉是一件重要的事,從拍定完畢到點交之後,這段期間的利息負擔也要計算在內。

法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

有意競標法拍屋的民眾,必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金,作為取得競標門檻,之後若得標者,則需在七日內繳付尾款。

"申請法拍屋貸款條件一覽表"

申請法拍屋貸款條件一覽表

雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方面估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

新手上路必看 法拍入門先學貸款

法拍市場交易發燒,上個月底,投資大戶以2.8億元的天價標下帝寶,每坪單價破200萬,雖然最終仍以棄標收場,但法拍市場的熱絡狀況,可見一斑!法拍業者認為,國內房市持續看漲,不少購屋族望之卻步,過去是投資客主力的法拍屋、金拍屋,因房價遠低於市場行情兩至三成,成為民眾鎖定的購屋目標。

"劉媽媽以2.7億元的天價二次標下帝寶,創下法拍新高"

劉媽媽以2.7億元的天價二次標下帝寶,創下法拍新高

法拍利率較高 申貸條件繁複

法拍業者認為,可能因競爭者少,得標人認為出價太高,買貴了,要處理「不點交」物件相當繁瑣,再加上樹大招風,怕成查稅重點,才決定認賠保證金棄標,市場人士指出,一拍底價超出行情太多,流標是意料中事。

「要便宜買法拍屋,貸款能力評估是首要!」業者表示,房價高漲,法拍屋、金拍屋成市場新寵,近來不少銀行都出現貸款風潮,以三商銀等公股銀行為例,法拍屋貸款近期都成長不少,只是法拍屋貸款利率高於一般房貸利率2%至3%,平均貸款利率在5%,且申貸條件也相對繁複。

競拍先備保證金 得標七日內付款

法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

根據台灣金服拍賣公告準則,有意競標法拍屋的民眾,必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金,作為取得競標門檻,之後若得標者,則需在七日內繳付尾款。

至於法拍屋的申貸條件,凡年滿20歲以上的國民,信用良好無不良紀錄者、並有正當職業,能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。

此外,提醒民眾要注意法拍屋物件的基本條件,包含具備法院或公正第三人拍賣的房地產,應符合拍賣公告中標示拍賣後的「點交」案件;其次建物及其基地所有權完整,建物用途登記為「住」或「商」;最後房地產在拍定後可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權者,才算符合法拍屋的資格。 【網路地產王/綜合】