投資都更宅 土地持份最關鍵 ,選對地段老屋 大賺都更財

有的老房子等了20年,卻還不能改建,也有3年從600萬元變2000萬元的黃金屋,哪些老房子不能碰?哪些才是建商眼中的黃金屋?這次很多想買老公寓的投資客,心中最大的疑問,要投資下手前,一定要睜大眼睛看清楚!

"都更屋土地持份越高, 建商投資意願越高"

都更屋土地持份越高, 建商投資意願越高

土地持份越高 建商投資意願越高

「想買可投資又可自住老屋的購屋人,要盡量避開土地持分不足的物件!」開發商業者說,數百萬戶房屋中,建商會相中你家的老公寓?最重要的條件之一,就是房屋座落的土地持分夠大,甚至可以說房子愈舊,建商愈愛。

以台北市4、5樓的公寓為例,4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪,根據他的經驗, 土地持分低於10 坪, 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少,建商幾乎無利可圖,也就大幅降低談合建的意願。

此外,土地的使用分區強度愈高,建商購買意願愈濃厚。

使用分區指的是都市計畫範圍內的土地,依照使用目的與需要,劃定各種不同的用途分區(如住宅區、商業區、工業區等),各種不同的使用分區又可依使用強度,再細分為若干等級(如住一、住二、住三等),並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說,使用分區強不強的判斷標準之一,指的就是容積率,以商四土地來說,容積率800%,代表1坪土地,可蓋8坪建坪。

四六拆帳算仔細 無利可圖難都更

根據經驗,1坪土地要能創造5坪建坪的價值(也就是取得500%容積),建商才有談合建的意願,因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳。舉例來說,林太太的4 樓公寓土地持分約10坪,若改建後容積率可達500%,等於10 坪土地可蓋50坪建坪,換句話說,更新後能分回30坪室內面積的房屋,建商則分到20 坪。

「關鍵就是這30坪,也是合建的最低門檻,」開發商評估,因為30坪可隔成小三房,是一般家庭的基本需求,跟改建前相較,居住面積沒有太大變化,老王接受度會較高,至於建商分到的20坪,就是建商的成本加上利潤。

如果改建後容積只有300%,等於10 坪土地只能蓋30 建坪,如果屋主不能忍受分回的面積縮小成18坪,都更就不容易成功,因為建商不可能做賠本生意。
【網路地產王/綜合】

"都更案,住戶整合,建商與住戶之間要達成共識,有相當的難度"

都更案,住戶整合,建商與住戶之間要達成共識,有相當的難度

台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動,老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵,都更政策大利多,讓原屋主更為惜售,新買家蠢蠢欲動,一連串的都更議題,引爆台北市中古屋市場行情,投資都更題材的中古屋,是不是一門好生意?投資時又有哪些該注意的眉角?

老公寓淘金 先看都更範圍及地段

由於財政部暫停國有地的標售,建商要找一塊完整的基地越來越難,台北縣市舊社區的都市更新,成為房地產的新戰場,但是都更有一定的門檻,也需要整合所有權人的意見,往往曠日費時;因此投資都更議題的老房子,如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位,查詢已經公告的計畫資訊,掌握都更重點區域,將可縮短整個作業時間。

兩面臨路、街廓完整老房子 為投資首選

而不在政府公告都更範圍內的老房子,最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓,由於公設比低、土地持分高,未來改建之後,能夠分得的條件也更好。

不過一般住宅區舊公寓的容積現況,大多高於現行法定容積率,地主不願改建之後的居住空間變小,對於條件要求普遍嚴苛,因此在整合不易且獲利不高的情況下,建商多不願參與住宅用地的改建案,對建商來說,談合建的誘因較高。

但如果是位在精華地段,還是具有相當大的開發價值,特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方正完整的老房子,都是投資都更屋的首選。

好物件大搜查 達人購屋密技大公開

房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家,由於都更往往要耗費漫長的等待,她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓,在都市更新進行前,將房子裝潢出租,不論都更的結果如何,投資報酬率一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,位在商業用地的物件,由於容積率高於住宅用地,含金量也較高,因此在精選投資物件時,商業用地的4樓公寓,如果一樓沒有店面,頂樓沒有加蓋,旁邊有大型空地且產權單純,將來整合會更為順利。

4樓比5樓佳 土地持分越大越有利

舊公寓最值錢的不是來自建物,而是土地。只要選對地點,例如生活機能完整、交通便利、位在捷運站200公尺內,都具有投資潛力。

在選擇投資物件時,4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少,同樣100坪的土地,4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高,而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分,因此在選擇公寓時,也要張大眼睛看清楚,土地持分越大越有利。

"大安區的學區好,對於投資兼自住的業主來說,非常具有吸引力"

大安區的學區好,對於投資兼自住的業主來說,非常具有吸引力

名人精選 挖出北市藏金宅

以台北市而言,投資者搶破頭的莫過於大安區。徐佳馨表示,大安區的學區好、交通便利,對於投資兼自住的業主來說,非常具有吸引力。區域內新舊大樓的價差大,更能突顯都更後的效益,因此同屬高價區段的中正、信義區,也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。

張淳淳手上所持有的中古屋,大多是在大安區、松山區,「松山區大多街廓很方正,對於都更是一大利多;如果是比較彎曲的街道,即使開發後也不美觀,也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準,張淳淳今年剛購入的松山區中古屋,已經開始洽談都更的進行。

避開地雷屋 教你這樣看

不過,即使是老舊社區,也不是所有的老房子都具有改建效益,屋齡並不是唯一的判斷標準。住宅區內路寬6米巷的老公寓,由於施工不易,若非基地夠大,建商不見得有意願投入。另外,住家附近如果變電所、飛機場、加油站、瓦斯槽、垃圾焚化爐、高壓電塔等嫌惡設施,也比較難納入改建範圍。

"宅區內路寬6米巷的老公寓,施工不易,建商不見得有意願投入"

宅區內路寬6米巷的老公寓,施工不易,建商不見得有意願投入

房市達人田大權也提醒,投資都更題材的中古屋時,要盡量避開違建太多的住宅,如擴建或加蓋的住戶,在談判時往往不願意縮小原有的使用空間,最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶,這些都是在重建過程中有待克服的問題。

平均耗時7.7年 投資人的漫長等待

根據統計顯示,都更從開始談到完成,平均要花7.7年,近六年來,都更的成功率最高只有7.3%,平均21.37件只有1件成功。時間的不確定性,是每個都更投資者最大的隱憂。

田大權坦言,自己並不考慮去投資都更題材的中古屋,「外部變數多,不是自己能夠主導的。耗費的時間又長,如果在等待的期間,商圈轉移,原本的投資潛力就潛下去了。」田大權更進一步說明,「房子要夠舊,才有都更的價值,但是如果等了10年之後,都更還沒進行,房子更舊,要賣給誰呢?」

忠孝東路SOGO旁的正義國宅延宕了16年,住戶整合是最難控制的因素,每個人的需求條件都不同,建商與住戶之間要達成共識,有相當的難度。

就算住戶之間的共識高,初期的整合、申請送件、政府審議核定,前置階段至少要花2年時間。等到開始進入申請建照、拆除、興建工程,也需2至3年,投資人對於時間的耗費,要先做好心理建設。

投資成本高 算盤要打好

由於老舊公寓向銀行借房貸,屋齡和屋況都會影響銀行的放貸額度,銀行規定,屋主年齡與屋齡相加要低於75,一般來說,加強磚造的年限為35年,鋼筋混凝土55年,要買屋齡超過30年的老房子,貸款成數通常不高,若屋況良好,就算貸到7成,貸款年期仍會受限,因此「都更屋」的投資成本普遍較高,相對口袋也要夠深。

向銀行借房貸 地段選擇是關鍵

在「都市更新」的申請流程中,如果採取自建方式,還要自己先掏腰包,支付建築師、鑑價及政府規費等前置費用,進入工程階段時,住所的安置、稅費等等,都是一筆筆的支出,因此要取得銀行優渥的貸款條件,地段的選擇就更加重要了。

政府雖然祭出最高2倍容積獎勵,但需為綠建築、提供社區公益、完整街廓、位於策略性開發地區,難度極高。「都市更新計畫」為城市帶來新氣象與新機會,但民眾在錢進中古屋之前,務必要做好風險的評估、財務的規劃,才不會為自己帶來負擔。
好宅王房地專刊