房屋自售 交易安全不可忽, 自行買賣確認產權首要 代書把關更安心

拜現今網際網路普及,有愈來愈多的屋主捨棄委託房仲業者銷售,改由自己上網賣屋,希望可以省去仲介服務費,但是房仲業者提醒自售屋主,自行售屋雖然可以省去仲介服務及費用,不過相對得耗費較多的時間與心力,安全交易的風險更是難以掌握。

"網路普及,越來越多人習慣在網路上找房子"

網路普及,越來越多人習慣在網路上找房子

一、自售所耗費時間長:

21世紀不動產行銷經理曹若琪表示,自售房屋的屋主需要較長的出售時間,像是買方來電詢問、介紹房屋特色或是行銷宣傳、安排帶看等等,相當非常耗費時間,若委託房仲業者銷售,則可以省去較多的帶看時間,而且經由房仲業者過濾後買方會更精準,成交的機會也比較高,適合平日工作忙碌的屋主,大大省下不少的時間。

二、房地產相關稅法繁複:

除了時間之外,賣屋跟拍賣一般的商品不同,賣房子牽扯相當多的稅務與法令問題,例如土地增值稅、房屋稅、地價稅與契稅…等等,法令則牽扯到民法、土地法、土地稅法…等相關法規,再加上各種條例與大廈管理條約等等,而且不同的標的物所面臨的情況也會有所落差,牽扯的條例與法規多如牛毛,若屋主不了解,往往會造成交易瑕疵而導致財產損失。

三、自售銷售方式較單調:

曹若琪提到,有別以往傳統自售就是沿街貼著紅紙條,現在自售屋主則利用上網出售房子,手指輕輕一按的確方便許多,不過相較國內的房仲業者而言,現在的行銷流通管道為多元化,委託房仲業者銷售,通常以團體戰的方式進行銷售,加上各種行銷工具像是網站、影音、簡訊、DM、海報、售板,有助提升待售物件曝光度,成交的速度也會相對提高。

四、交易過程安全難把關:

房仲業者表示,自售房屋的屋主如果對於房產法規不了解,萬一遇到有心人士簽約後不付款,或是付款後因產權問題無法轉移時,缺乏公正第三方主持公道,很容易造成財產上的損失,而委託房仲銷售時,建議加入履約保證制度,交易未完成之前,款項由特定帳戶保管,確保簽約到交屋過程的安全。

買賣房子涉及高單價、及多需相關專業知識的工作,其專業知識絕非短時間就能全盤掌握,自售屋主最好事先仔細評估,權衡自售與委託房仲的利弊關係,千萬勿因小失大。
【21世紀不動產提供】 2011/01/05

"直接與屋主買屋,須注意哪些事項一覽表"

直接與屋主買屋,須注意哪些事項一覽表

親洽屋主買房 確認產權屋況     交易手續繁瑣 自費請代書把關較安心

透過仲介買屋,成交後需支付仲介費,因此部份民眾偏愛選擇屋主自售的物件,但直接跟屋主買房,少了仲介把關,相對也提高交易風險。專家建議,直接與屋主買屋,針對產權及屋況等細節須多加留意,相關細節也應在合約中載明。

白紙黑字

自行買屋要注意的無非就是「人」與「物」,21世紀不動產法務經理邱創智指出,簽約人是否有處分權或代理權,若非屋主本人可請對方出示授權書;標的物的產權與屋況,是否有越界、增建、出租等情事。

巨詮律師記帳士事務所律師賴榮俊建議,價金給付方式、交屋時間、違約處理等細項,應在簽約時白紙黑字寫下,如屋主承諾頂樓為約定專用空間,除可請屋主出示證明外,契約也應載明,否則交屋後發現無法使用也苦無證據,只能自己摸摸鼻子。

確認簽約人有權賣屋

屋主自售屋因少了房仲業者的初步把關,容易遇到「屋況瑕疵」及「產權不明」等糾紛,邱創智表示:「調謄本並不難,但要看出箇中玄機卻不容易」。建議民眾買屋前,除了要自己多做功課外,也可詢問代書或相關專業人士的意見。

「很多產權的問題,並不是調權狀出來就可以發現,」信義房屋法務部經理劉韋德舉例,建物越界、增違建、權狀登記不符、抵押權、土地徵收等都曾引發糾紛,尤其是沒有經驗的買屋新手,更容易疏忽這些細節。

實務曾發生過交屋不久,才發現房子因被前屋主設定抵押權慘遭拍賣,且前屋主多處於「跑路」狀態,縱使購屋人依法可向前屋主求償,也多是求助無門。

簽約前確認未設抵押

除建議民眾可於簽約前1小時至地政事務所,申請土地登記簿謄本,確認該標的物並無被設定抵押權外,簽約時也要要求賣方交付權狀,避免賣方在簽約後,持權狀設定抵押權。

高雄市上班族小芸以自身經驗分享:「直接跟屋主買房子比較便宜,找房子時便鎖定屋主自售的物件,不過買屋的過程實在太繁瑣,也有很多不懂的地方,所以還是請代書代為處理,費用大概只要8000元,除能省下許多麻煩,交易時也會比較放心。」

如何尋找屋主自售屋

◎路邊公布欄、紙條
◎透過網路搜尋物件,如奇摩拍賣、591售屋網等
◎親友介紹
◎直接詢問社區管委會
資料來源:《蘋果》採訪整理
蘋果日報 【吳苡辰╱台北報導】