青年房貸估額度 三點不漏,行情相近 新屋貸款優勢大

農曆兔年將屆,民眾想要買房過年,銀行業者建議,為避免成交價與銀行鑑價落差過大,影響貸款金額,建議留意物件屋況、有無裝潢、成交價與區域行情差距等,預估房貸額度,避免自備款估算失準。

央行去年底理監事會議,決定擴大打炒房區域,大台北地區幾乎囊括。央行嚴查打房雷厲風行,購屋族要留意與銀行交涉房貸的評估重點,以免頭款準備不足,影響成交或是無力裝潢。即使是適用青年房貸優惠方案,雖核貸額度一律八成下,銀行可能更謹慎鑑價。

銀行業者表示,想要借到足額500萬元優惠房貸,只要是總價在625萬元以上的房屋均有機會,且連一向核貸成數較低的中古屋,也一律為核貸八成。

但是民眾必須留意,這項優惠房貸方案,並不影響銀行徵信作業,也就是銀行還是可能根據其鑑價結果核貸,而非只看民眾的成交價。

八大公股行庫青年安心成家優惠房貸新方案,已經起跑一個月,並有民營銀行與壽險業者陸續跟進。由於新的青年安心優惠房貸門檻寬鬆,不少人有機會適用。

銀行業者提醒,必須留意成交價與銀行鑑價落差,包括是否為新屋、有無裝潢、成交價有無高於區域行情等,都會影響實際申貸額度。

青年優惠房貸專案,20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者都可申請,不限父母直系尊親屬有無房產,也沒所得門檻。

申貸額度最高500萬元,核貸成數最高八成,貸款年限最長30年,其中含寬限期三年,貸款利率首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息,目前為1.5%,第三年起加碼0.645個百分點,目前水準1.8%。

根據新方案,購屋總價在625萬元以上者,將可望足額申貸500萬元。

但銀行可能根據其鑑價結果核貸,而非只看民眾的成交價。換句話說,買一間700萬元的房子,倘若銀行鑑價以600萬元價值認定,則核貸八成為480萬元,並非以成交價700萬元的八成核貸。 【2011/01/05/經濟日報/記者夏淑賢/台北報導】

"銀行核貸鑑價評估重點"

銀行核貸鑑價評估重點

行情相近 新屋貸款優勢大

買房要買新屋還是中古屋較划算,向來見仁見智,雖然中古屋的價錢理論上已經反映其價值,但銀行基於授信風險考量,對中古屋核貸成數較低。

現在青年首購優惠房貸一律核貸八成,銀行鑑價作業會更審慎。在此情況下,中古屋因為參考價不一,比不上建商整批交屋的新成屋占優勢。

因為建商對於整批建案的價格控管力量較強,單一新成屋成交價不至於過於突兀,銀行考量整批物件的成交水準,鑑價可能與交易價格較為相近。

反觀中古屋可能因為不同原因造成與區域行情差距拉大,比方是否有都更題材、是否曾經裝修、裝潢奢華程度等,都可能使成交價脫離銀行認定的區域行情,鑑價的彈性可能更大。

況且都更題材到底多久可以實質反映,實際落實的風險高低,也會影響鑑價,而裝潢價值往往不易反映在轉售價格,所以銀行估價自然會去除裝潢因素。
【經濟日報╱記者/夏淑賢】