黑心房仲 好案先吃 虛報底價 「黑心房仲」十大花招

部分房仲業務員自己也當起投資客,碰到好案子就先吃下來,再利用資訊不對等,買低賣高,成了炒房高手。房地產業界人士說,這些行為雖不違法,但卻犯了道德上的瑕疵。

房地產業界人士表示,早期曾有房仲專門賺價差,先向賣方買下房子,再轉售給買方,以賺取中間的價差;幸好現在政府已規定,房仲人員不得從中賺價差。

但還是有不肖仲介人員身兼投資客,利用親友人頭來買低賣高,或跟投資客合作,房地產人士說,雖然各房仲公司的內規都嚴格禁止這樣做,但實務上,「我姑媽要買房,公司要怎麼抓?」這種利用人頭的情形,業界人士說,房仲直營店規定較嚴格,比較少發生。

另外,還有不肖業務員刻意墊高價錢,向賣方虛報底價。例如,賣方的底價是一千萬元,但房仲業務員硬是跟買方說成一千二百萬元,因為價格放大,抽成的佣金也跟著放大,賣方能賣更高價錢,當然也樂得輕鬆。

黑心建商的告白」一書作者Sway表示,有些小房仲「自己就是投資客」,自己倒貨給客戶,其他常見的手法還包括:刻意出示附近最新成交的高行情價給客戶看,利用比價手法拉高總價;或在買賣時,假裝有人出價到一千萬,慫恿客戶要不要再往上加五十萬來搶?Sway表示,買房最好找有品牌的房仲,較有保障。

為避免「球員兼裁判」,信義、永慶房屋等業者都有訂出道德規範。永慶房仲發言人黃增福表示,內規嚴格要求業務員不得與投資客合作,自己也不能當投資客,只要抓到就開除;公司同仁買房也要兩年後才能轉售,三等親內買房也都要報備。

信義房屋表示,針對短進短出的投資客,公司都有建檔,若員工與投資客交易,要記大過,業績也全部取消;因投機型投資客短時間內炒作、墊高房價,業務員靠投資客也會養成依賴性,是種壞習慣。
【2011/01/05/聯合報/記者何醒邦/台北報導】

"部分房仲業務員自己也當起投資客,碰到好案子就先吃下來炒作、墊高房價"

部分房仲業務員自己也當起投資客,碰到好案子就先吃下來炒作、墊高房價

房屋仲介的十大花招

花招1:不實廣告

使用坪數xx坪,其實並無使用權,若是違章建築還有可能被拆。
只賣300多萬,其實定價398萬,您可能白跑一趟。
自備100萬,其餘要貸款,當心通常自備都寫的很小,您可能白跑一趟。

我有現成客戶,當你委託時我才作廣告,房地產市場居於買方市場哪有現成客戶??
當場買斷,行情500萬的房子,250萬我當場買斷。
十日成交,當最後委託期間到時,再延長期間,反正您也不好意思拒絕。
每坪6萬元起,抱歉是6萬元起,9萬是6萬元起,11萬也是6萬元起。

花招2:賺取差價,以假賣方與買方簽約:

由仲介公司找一名假賣方,先與買方簽約售價為500萬,之後找一名假買方與真賣方簽約售價為400萬,買空賣空轉手賺取100萬差價。

變相差價一:當您的委託價在500萬,銷售小姐說:「王先生您的房子買方只出價400萬,怎麼辦?」若您說那:「你們公司拿我4%仲介費20萬,若您們公司少拿一些我也願意減價好嗎??」

銷售小姐說:「這樣好了您更改委託價為420萬,若買方有加價都算我們公司的佣金,好嗎??」其實買方出價450萬,如此一來仲介公司多賺了30萬佣金。

變相差價二:與上面方法同,只不過加上土地增值稅因素,「您的增值稅要100萬」,其實只要60萬就夠了,最後不給您土地增值稅單,或偽造土地增值稅單。

變相差價三:業務員:「我賣您這間房子公司才給我1萬元獎金,您包個紅包給我補貼吧。」最常看到在賣方不肯降價,買方不肯加價情況下。

花招3:給予買方假象壓力

假象一:當您去看房子時,仲介公司同時也派一組假客戶去看,假客戶:「哇!好便宜,昨天我看那邊同一棟房子坪數差不多,要500萬,這邊只要450萬,我一定要再找我太太來看。」您就會心想:「嗯,我要趕快下訂,才不會被人搶去。」其實還有別戶更便宜的呢!

假象二:電話中銷售小姐說:「這間房子真的很搶手,我有好多客戶都在考慮中。」「這樣子吧,500萬定價我450萬替您談談看。」其實委託價在430萬,預留20萬空間給您殺價。

假象三:拿出假的斡旋金收據及支票或本票,「王先生您看這間房子已有人出價450萬,您出430萬是不可能的啦!這樣子460萬我替您談談看。」

花招4:給予賣方錯誤訊息

「王先生您賣的價錢太高了,附近xx樓才賣400萬,不信您可以去看看他掛的銷售看版」,其實那是該棟最低價,或是屋主急售,更有聽說是該仲介公司自己掛上去的!專門用來砍價用的。

訊息二:與上面方法同,給您報紙廣告,以同區的低價廣告打擊您的信心。當然有可能是該仲介公司自己登上去的,反正報紙廣告一行大約30元,登個4行120元,殺你50萬絕對值得!

花招5:磨屋主您的耐心

24小時緊迫釘人:每天的向您回報看屋的買方狀況,總歸一句殺價,只要價格低,不怕沒人買,反正您託售的房子是空屋,有沒有帶客戶去,您也不知道。

帶假客戶去看:方式同上,但託售的房子是自住,屋主感受到的壓力更強,所以仲介業務員帶客戶來看,客戶嫌東嫌西的,很有可能是假客戶。

殺價方式繁多:假設性的問法,「王先生雖然您委託500萬,但有人出價490萬您賣不賣??」若您一口答應,下次類推適用「王先生雖然您委託490萬,但有人出價480萬您賣不賣??」一個問句值10萬。

委託銷售期間一到馬上馬上要求續約:您別傻了,委託銷售期間三個月,每一家仲介公司每月進案量約有30件左右,加上個月、上上個月沒賣出的約有100多件,哪可能每件案子都做廣告??只可能先找賣像佳的先做廣告,其餘的先慢慢殺價,若您被殺的速度太慢,委託銷售期間一到馬上馬上要求續約,續約幹嘛??當然是再殺價囉!

花招6:斡旋金還是要約書

斡旋金:當您有意思購買但您出的價格與賣方的價格有差距,這時仲介業者通常會要求您支付一筆斡旋金,也就是早期台語所稱的”軟定”,來與賣方洽談,若您出的價格賣方同意出售此筆斡旋金即轉為給賣方的訂金,這斡旋金對於仲介業者最主要的意義即確定買方有意願購買,如不買會被沒收,被誰沒收??通常應該給賣方沒收,也有些是由賣方與仲介業者對分,更有的完全被仲介業者獨吞。

要約書:因為上述的斡旋金所引發的糾紛太多,故內政部規定仲介業者一定要同時提供要約書或斡旋金供消費者選擇,效力是相同的,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

除非有意思真的要買:除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金,否則日後麻煩相當多,附帶一提通常仲介業者在您購買慾最強時,大多會給付要求斡旋金,但身上沒帶那麼多錢呢??沒關係,仲介業者一定會要你先簽發商業本票,商業本票??

(就是書局有賣的那種,長的很像支票,俗稱玩具本票),待明天再去您府上換成現金或支票,別輕忽這商業本票的效力,商業本票是不用經退票程序就能向法院聲請支付命令,只要這張商業本票是您親自簽發的,您就沒有資格抗告,所以除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金。

花招7:買方1%、賣方4%是行情

絕大多數是如此:仲介費的收取方式是按成交價買方1%、賣方4%是行情,也有別家是買方3%、賣方7%,雖然政府未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

也有例外的情形:通常買賣土地,仲介費的收取方式是按成交價買方2%、賣方3%是行情,也有例外,不過往往都是俗稱牽猴子,民間的仲介介紹較多,在這不予討論。

佣金低於10萬以10萬計:大多用於賣方賣套房時,政府也未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

花招8:隱藏屋況

屋況隱藏:漏水、海砂、輻射、水管不通、危樓、違章建築、凶宅…..等,建議消費者還是花點錢請一些專家陪同,有的良心的仲介業者不接海砂、輻射屋,但有的則唯利是圖,更何況仲介費的收取絕大多數在於買賣雙方簽約完成後就一次收取,事後買賣雙方有什麼爭議,講一句白話:「那是你們家的事!」附帶一提凶宅在法律上並不是物的瑕疵,換句話說買到兇宅,你只能多請點神像回來保護你,不能請求任何賠償的。

權利隱藏:有一些特別便宜的房子,您就要當心了,很可能是屋主需錢孔急,準備跑路那種,很可能再你付了一筆房屋總價20%的簽約金後,房屋馬上被債權人查封,那時你就欲哭無淚!當然房屋仲介也不必負任何責任,頂多退您仲介費,更有的理直氣壯的不退半毛錢。

勿貪小便宜:曾經有位仲介大師,在內湖銷售一棟透天別墅,剛好房屋後門3公尺的地方有一”夜總會”也就是墳墓,這位仁兄仲介大師多厲害,訂作了一個告示牌,內容是房屋後面這塊荒地即將於3個月後改為公園預定地,又剛好將這”夜總會”也就是墳墓擋住,買方一看多興奮,第二天馬上簽約,結果這位仲介大師隨即將看板毀屍滅跡,來個死無對證,這件事打了很久的官司,最後買方因證據不足敗訴……。

花招9:詐騙集團

專找無貸款之房屋:找一個假買方假意要買,付了少數定金詐取賣方的權狀資料,隨即以該不動產向地下錢莊借錢,之後逃之夭夭。

騙取斡旋金或訂金:一屋多賣,以低於市價釵h的價格,騙取買方斡旋金或訂金,事後逃之夭夭。

帶看甲屋賣乙屋:多在民國75年、76年間盛行,如今較少見

花招10:品牌的迷思

加盟店:依不動產經紀業管理條例的定義是「加盟經營者:經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。」

只是如此,業務員的良莠不齊,目前不動產經紀業管理條例未開始管制(民國91年2月開始管制),往往加盟經營者支付10萬到100萬不等的加盟金即可開業,業務員:「我們公司全省xxx家,信譽最有保證…..」,結果往往加盟店出事比例都很高。

電視廣告(CF):基本上電視廣告都是給有意加盟的人或已加盟的人參考的,因為他們付了加盟金每月還要支付月費,我們消費者要電視廣告遇到那樣子的情況應該是微乎其微,幫你打掃房子??

掃一掃可以,大整理??別傻了….別墅的小花園遇到道路預定地??那別墅變成店面也值得呀!免於被法院拍賣??既然都要被拍賣了,買方直接向法院標購就好了,還要多付仲介費??有這麼傻的買方嗎??是您嗎??不勝枚舉,再談可能會被…….

品牌不是萬靈丹:我們的電線杆都被房屋仲介給包上了厚厚的鐵絲,因為掛看板的關係,早期看板上的電話號碼都是人頭電話,被環保局罰款、停話都無所謂,近期則改為以行動電話易付卡電話號碼方式刊登或不登載電話以畫上箭頭的方式導引買主,這種枉顧環保的銷售行為,大多數的仲介都是如此,其中不乏一些所謂大品牌的房屋仲介公司。他們的形象僅於電視上的廣告,這些都有待業者改進。
來源卡提諾 論壇