老屋都更 圓夢不易 投資屋老屋原則及風險

都更議題延燒,老房子只要和都更沾上邊,身價就像鍍上一層金,但是天下沒有白吃的午餐,很多老房子不僅無法參與都更,花大錢搶買的老屋,還有可能變成套牢屋,提醒消費者,千萬不要一心以為投資一定能賺大錢,以免賠了夫人又折兵!

都更不易 只聞樓梯響

台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多,「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞,許多售屋廣告打著「土地持分高,改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號,把老屋與賺錢劃上等號,真的有這麼好康嗎?那可不一定!

林太太在精華的南京東路,有一個17坪的平房,五年多前,就已經有建商上門簽約,就等都更通過,林太太就可以分到40坪左右的時尚豪宅,沒想到,時間一天天過去,這幾年的都更申請,始終只聞樓梯響,不見人下來,林太太忍不住開始懷疑,這個都更大餅,到底有沒有實現的一天?

都更投資難賺 小心老屋反被套牢

首先,根據都市更新條例規定,都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段,而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底,台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元,其中完工取得使用執照案件只有21件,可見都市更新並不容易,而且耗時冗長。

目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性,譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等,居民比較容易取得共識,可以透過自辦更新的方式,由住戶成立都更會自行擔任實施者角色,包括整合、規畫、資金、施工等過程,更新後房屋由地主100%分配。

不過,時下多數買老屋的購屋人,都抱著等建商來敲門的心態,期待都更的魔法把舊屋變新屋,坪數又不縮水。不幸的是,很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益,反而因為較高的土地持分,在等待期間加重地價稅的成本負擔,甚至等不到改建的春天,老屋變成套牢屋!
網路地產王

"全台啟動都更7兆商機"

全台啟動都更7兆商機

10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。

如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓,生活機能好,下樓走幾步就能採買生活用品,但位於傳統市場內的老公寓除外,因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢,還可能傳來牲畜或漁穫的腥味,整體環境並不理想。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市,可以買到公寓頂樓,且還有頂樓增建的產品,是很值得考慮的選擇,因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。

不過,老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊,如果要再花錢裝修,例如屋頂隔熱處理、防水工程等,均須事先評估算入購屋成本中。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

不要忘記,住公寓只能爬樓梯,樓層愈高,上下樓愈吃力,除非你把上下樓梯當健身運動選項之一,否則對大多數的人來說,5樓頂加要再多爬一層樓,對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年,大部分老公寓都接近或超過這個年限,因此在銀行眼中,建物已經不值錢了,捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯,但目前高雄捷運與興建中的台中捷運,對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓,保值效果愈佳,避免買巷子很深的巷底房子,尤其是死巷,一來出入不方便,二來有風水上的忌諱,未來脫手是一大利空,可能賠錢出售。]

原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子,常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間,另外,如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近,也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局,就是一走進去客廳,後面連接飯廳或兩三個房間,衛浴與廚房多位在後方,動線很不流暢,只有前後採光,中間的房間完全照不到外面的光線,對氣流也不好。

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

"都更都更產業行動計畫.一覽"

都更都更產業行動計畫.一覽

都更案共有六種常見的障礙,投資人最好事先做足功課。

第一個障礙整合困難度

老舊住宅當年興建時,大多沿著基地四周蓋到滿,但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定,可建地縮小,一樓店面跟著得減少,這讓店面屋主更新意願大大降低,愈是店面效益高的精華區,整合困難度就愈高。

第二個障礙侵占巷道

台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題,侵占的面積不計入權狀,但實際在使用。

一旦要都更,怎麼還可以分更多?寧可保持現狀拒絕都更。

第二個障礙違建問題

同樣也是違建,但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助,然而多數住戶要的是坪數,否則寧可保持現狀拒絕都更。

第四項障礙是,中繼住宅補貼問題。

莊孟翰說,很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了,但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同,需求也不一樣,要想擺平著實不容易。

第五項容積率法規的了解

第五,現在能夠申請一坪換一坪的,條件是30年以上的老房子,而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合,第一步就很困難,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】