2011房市 上半年看漲 當心利空反轉

2011房市看好藏變盤壓力,上半年價量上揚,今年對台灣房地產而言,是多空變化關鍵的一年,上半年市場往上衝刺,價量上揚一片看好,內外因素交互作用,增加買賣雙方的信心;但同步釋大量的結果,銷售量可能稀釋,誘導著下半年之後乃至明年的變盤因素。

去年市場變化多端,高低起伏之劇烈,幾乎和二○○八年不相上下。二○○八年五月,在連續五年多的大多頭高峰點後,急速往下,二○○八下半年天災人禍全面而至,二○○九沈寂一年,二○一○總算有點起色,資金行情充斥及投資客快速進出市場,帶動交易量上揚,下半年引發政府連續的打房措施。

資深房市專家張欣民形容二○一○年房市是「驚」,住商不動產企研室主任徐佳馨則用「嚇」來形容,可見變化之大。

第四季 多空關鍵分析來自內政部建築研究所、中華民國住宅協會、各家房仲及房市專家的綜合觀點,台灣二○一一年房市,在利多與利空因素交互作用下,因利多明顯高於利空因素,成為近年中難得預期向上的一年;不過,變盤因素同步存在,尤其第四季將是變局的重要時間點。

在利多方面,預期ECFA效應、尤其是陸客自由行及商務往來衍生出的資金效應,讓不少投資客及建商期待可望帶動豪宅及商辦市場行情。

台幣升值也是利多之一,雖然隱含通膨壓力,但是房市的保值效益有機會發揮能量。

爆巨量 考驗去化 至於利空因素部分,首先是供應量太大。根據住展雜誌的調查推估,今年全台推案量達歷史新高的一.四兆元,加上原有未去化的量體、中古屋市場等,房市的去化動能有待考驗。

此外,房價所得比居高不下令人卻步、今年經濟成長趨緩、ECFA預期效應能否化為實質成果、政府住宅政策的變化等,也都是左右利多或利空的關鍵。

大台北期待都更若以各區域走勢來看,看好大台北地區房價依舊往上,都更效應值得期待;但因都更困難,北市普遍被認為難有大案釋出,小基地的精緻案將成主流,新北市因升格效應,被看好可能是今年交易量最大的一市。

中南高升格看好而台中市、台南市及高雄市合併升格後的原本縣市交界區域,則是房市最被看好的區域;不過,這主要是因平價住宅放大推案量,整體經濟成長率及產業進駐情況,將牽引這些區域房市能否更上層樓。
自由時報 /  2011/01/03

"全台建商狂推案"

全台建商狂推案

"房價漲薪水沒漲,房價所得比創新高"

房價漲薪水沒漲,房價所得比創新高

房價漲聲不斷 當心利空反轉

今年房價有機會下修嗎?房仲業者多認為台灣經濟上行趨勢明顯,房價可望溫和上揚。不過,也有學者認為下半年將是關鍵期,一旦遇到不利因素,房市可能反轉直下,全面泡沫化。

永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示,5都選舉,執政黨拿下多數席次,代表民國 100年政府重大經貿政策變動性不大,加上又將開放陸客來台自由行,台灣經濟將持續成長,房價可望持續溫和上揚。

黃增福說,中央銀行隨時會採取平抑房價政策,今年房價有機會在高檔略微整理,不過,他認為房價還是會維持穩定溫和上揚的趨勢。

從產品面來看,他分析,受到帝寶法拍價每坪破新台幣 200萬元大關的激勵,加上港資、陸資來台及陸客自由行等政策,他相信不久就可看到豪宅成交價每坪站上250萬到300萬元價位。此外,兩岸經濟構協議(ECFA)逐漸發酵,辦公、店面等兩岸三通型產品今年也會有不錯的表現。

從區域來看,黃增福表示,捷運還是今年房市觀察重點,內湖、南港、新莊、板橋等地區是今年大台北房市最主要的一級戰區,特別是新莊、板橋新成屋、預售屋市場的好壞,更是市場的重點觀察指標。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,如無太大意外,今年台灣經濟上行趨勢明顯,但由於自住買盤轉趨保守,加上政府「打房」態勢明確,預期整體市場呈現價穩量平格局。

徐佳馨說,如果從最夯的5都話題來看,台北市與新北市最值得矚目的,莫過於1年1捷運與3環3線等捷運議題、都市更新與淡水河曼哈頓等3大議題。

她說,台中市除了縣市交界區域外,未來規劃的 7條捷運線、城鄉商圈開發、國際經貿城、都市更新與市地重劃,都將為台中房市帶入新機。

至於台南、高雄兩都,她認為最先反映的還是縣市交界處;台南的新市政中心、台南火車站到新營台鐵捷運化、強化高鐵與市區接駁、高雄的經貿城等重要政策,也頗受地方矚目。

徐佳馨說,在眾多利多之下,對房市而言,最大的利空莫過於升息和政府「打房」動作。但由於經濟穩定成長,加上資產仍備受重視,市場不至於出現恐慌賣壓,甚至發生崩盤,不過她也提醒購屋人,選擇投資標的仍須步步為營。

在一片看好聲中,政大地政系教授張金鶚提出不同見解。他說,他相信各界對今年房市都是一片看好,預期房價將繼續上漲,但「一片看好的時候,才是最危險的時候」。

張金鶚說,由於各界一片看好,預料今年上半年房市仍然有上漲的機會,但是下半年一旦遇到任何不利房市因素,房市極有可能反轉直下,全面泡沫化。

張金鶚說,「試問大家的所得提高了嗎?」但房價飆漲已接近最高點,一旦政府打房作法發酵或其他衝擊房市因素登場,房市大泡沫有可能一下子被吹破,在缺乏實質支撐下,面對未來的房市,他只能說「天佑台灣」。
中央社商情焦點 /  2011/01/01