購屋須知 【黑心房地產】對付房仲第一次就上手

台灣一年成交十幾萬戶,有七成都是中古屋。因此當你的預算只能買中古屋,要買一間馬上能搬進去住的房屋,就必須面對現實,開始學習真正的購屋術。

別偷懶了,買新房子比較容易,有錢就辦得到,但買中古屋絕對、必須做功課,來面對房仲的舌燦蓮花,否則,你很難不踏上投資客的陷阱、買到有問題的房子,還有,到時候又要另外再花一大筆錢裝修。

海鮮店理論

所有購屋行為的第一件事,就是選地點,但跟新成屋、預售屋不同的是,中古屋理論上跟房子有關的一切都看得到,從屋內狀況到社區公設,一切攤在陽光下;如果你沒看到,就是自己的技術問題,怨不得別人。

等等,你說房仲賺你的錢,理當要幫你把關找到好房屋?拜託,房子要成交房仲才有佣金可以賺,你以為他會摸著良心告訴你這個有問題那個不要買?房仲只會用盡一切手段讓你成交,方式或許和建商的跑單小姐不同,但想達成的目的都一樣。

這年頭,多數的房仲業務員來自外地,幾大龍頭品牌更是愛用外地人、剛退伍的年輕人,說穿了,他們是「服務生」。試想,你去海鮮餐廳吃飯,如果只跟餐廳的服務生說:「我要吃飽又吃好,麻煩你幫我介紹幾樣菜,要魚要蝦,其他你幫我配。」

那麼,你一定會吃到不新鮮的魚、沒彈性的蝦,昨天剩下不新鮮的青菜。愛吃海鮮的人都知道,點菜要自己站在水槽前,看今天有啥新鮮的魚貨,看老闆抓起一大瓢活跳跳的蝦子,撈出你指定的那條魚,說那鮮度可以做生魚片跟三吃,眼見為憑,自己挑的比較準。

買中古屋也一樣,必須親力親為,先從環境選擇下手,再上網一間一間看物件,而不是第一步就走到房仲店,跟那些學校剛畢業沒多久的年輕人說:「我要買一千萬元的三房物件,麻煩你介紹。」

如果你真這樣做,大概這家店裡一千萬三房的所有爛屋,都會推給你看,因為你不挑嘛,很好騙,是清庫存的好對象;問題是,他們推那種賣很久都賣不掉的房屋給你,浪費時間就算了,真買下去才是災難的開始。

你可能會問,每次一進入房仲店、上了房仲的網站,滿滿的房子,到底要怎麼開始挑?首先,你該屏除雜念,只從地點開始選起,哪怕房仲經紀人突然告訴你一個不在你購屋地點的案源:「那裡有一間不錯的物件,剛丟出來哦,屋主便宜自售。」你如果心動就上當啦!

看房子有個基本觀念:請化被動為主動!要知道,被房仲突然丟出來的房子,屬於投資客的機會很大,就像那不夠新鮮的蝦子,海鮮店老闆一定想早點推上桌賣掉,否則留到隔天臭掉豈不是少賺一筆?

先上網:1.5倍預算搜尋法

各大房仲很早前就開始就花大錢搞網站,不管是用電腦、手機,甚至最夯的ipad都能查房屋,這年頭你要找房屋資訊,變得非常容易。

這麼簡單還要教?要的。

在房仲網站,你可以隨意瀏覽,也可以有系統的搜尋,差別在於很多人在好幾家網站瀏覽一圈後,還是怨嘆找不到合意的房屋。

請利用設定預算的方式,比較有效率。當你算出你可以買一千萬元的房屋時,請以一點五倍的價格來當你搜尋的區間,換句話說,如果你只能買六百萬元的房子,就用九百萬元當作搜尋區間。為何呢?房仲網站多以房屋開價來排序,有些連車位,有些只列房價,利用一點五倍的方式來搜尋,比較不會漏掉可能適合你的物件。

輸入你要的地點跟房價後,就可以一一點入,看看照片合不合意,看看格局圖是不是你需要的,然後至少搜集三間後,就可以去房仲店拜訪了。如果看了XX房屋,都沒有合你的意,就換OO房屋,直到找到為止。

為何要先上網找物件,再去找房仲?直接找房仲幫你不是比較快?這是心理學的遊戲。當房仲經紀人知道,你已經上網找過一些物件,而且還跟他說:「你家有兩間房屋我想看看,另外,我喜歡的某社區,XX房屋也有一間,不知道你們OO房屋有沒有?」經紀人起碼會對你這位有做功課的傢伙有點尊敬,知道不能亂騙。

記下同一物件的各家房仲編號

前面已經說過,有些A級物件,都是跟房仲簽一般約,也就是,很多家房仲都可以賣,所以,物件編號要記下來,如果同一個物件好幾家房仲都有,都要記,去找XX房仲時,給他OO房屋的編號,心理上先來個下馬威,我不是非跟你們家買屋不可,亂搞,我就找別人。

這一招的好處,就是雙方都省時,你不用聽房仲在「屁」,免得你不小心被甜言蜜語拐了。另外,有時仲介自己手上有些還沒「上繳」的物件,沒有開放在網路上的,如果價格合你的能力區間,也會直接拿出來給你。

最重要的,你一定要這樣講和這樣做:「我剛去XX房仲看屋,沒看到喜歡的,那幾間的開價都超過市場行情。」別客氣,一定要貨比三家,而且要讓仲介知道,一來有競爭壓力,可能會幫你談到好價格;二來,多了另外兩家的資訊,想看的房子就比較不會漏掉。

經紀人的磁場和你合不合?出題考他就知道!

當你進入房仲店頭時,如果你不滿意負責接待的經紀人,是可以隨時換人的。

我們家弟弟的看屋經驗跟一般素人類似,只是更妙的是,他換經紀人的速度比換衣服還快。當他去了某房仲店看完屋,隔天再去同一家店時,瞥一瞥店裡沒看見之前的仲介,就說:「我第一次來,麻煩帶我看房子。」

半年內一共看了各大品牌十幾家不同房仲店,起碼有三十個經紀人帶看過房屋。他第一次差點簽約時,帶我去談判,被我當場罵退說謊的主任級業務;第二次簽約終於買房成功,到頭來負責的房仲卻是他半年前第一次看屋的第一個經紀人,那位先生後來鍥而不捨勤打電話邀請看屋,總算有了結果。

我要說的是,找仲介經紀人可以很隨機,但找對人可以省力又省事,透過一些基本條件的觀察,你就知道哪一類型的經紀人比較合己意、讓你願意花上大把時間和他一起挑房子。在下我挑仲介經紀人第一眼看的不是年紀,而是「襯衫」。

本來挑經紀人首選誠實,你的交易才有保障,但是,「誠實」這個條件實在是太虛無飄渺,我無法像算命的這麼「識相」,一眼就知道這個人品行是否優良,我只能從外表來判斷,第一眼就是觀察襯衫有沒有燙過。

房仲是服務業,基本功就是服裝的整齊度,如果連這個基本功都沒有,那麼關於房屋的產權、交易安全、房價談判技巧等等各個環節,我不覺得能讓人放心。另外,我打過交道或認識的、各大房仲前十名超級厲害經紀人,都會穿燙得畢挺的襯衫,尤其是那種每年業績都獨占鰲頭的超級業務,更是如此。

有嚴重體臭味的經紀人,或是不帶條手帕擦汗的,我一定不要。不隨時檢視自己的狀態,代表他不太在意自己對客戶造成的印象,此人多半思考主觀,容易犯一些自以為是的錯誤。你想他連自己的問題都視若無睹,更遑論顧客的問題或是需求了!

如果在交易過程中遇到致命性的問題,碰到「說謊」,我一定馬上換人。想知道仲介誠不誠懇,問一些關鍵性又基本的細節就知道,所以我會在口袋裡放幾個設定好的問題,三不五時考一考這些經紀人,看他們是要「說謊」還是要「圓謊」,我寧可聽到是「不知道」。

題庫一:「這是陽台外推耶,好像買了有賺到室內空間,可是,會不會被拆?」

正解:陽台外推就是違建,即報,拆除大隊會排隊拆。如果有經紀人一口咬定絕對不會拆,那就開除吧!

題庫二:「門口可以放鞋櫃嗎?我看別人好像都沒放,可是,這一戶是轉角,放了似乎也影響不大。」

正解:很簡單,以社區規約為準。很多房仲會迎合客人,「對啊對啊,買到賺到」,碰到我還是一樣下場,開除。

其他還有社區停車管理的問題等等,都是可以聽聽仲介如何回答的細節。為何要這樣對經紀人吹毛求疵?很簡單,找對人,你的購屋過程才能事半功倍、降低買到問題屋的風險,你太多禮不敢多問,只會讓仲介拚命掩飾問題、敷衍了事。記得,你要買房子,所以你是老大,別客氣,歡迎光臨,盡量挑剔、盡量出考題。
推守文化 (2010-12-30)【黑心房地產系列報導】

"黑心房地產系列報導"

黑心房地產系列報導