高房價省思 台北房價只漲不跌?房市、股市 等待驚破噩夢的禮炮

莊孟翰:台北市房價只漲不跌?這一波國內房地產景氣自民國92年迄今已超過7年,這一段期間台北市房價由每坪39.1萬元大幅攀升至70.5萬元,漲幅高達80.31%,新北市亦不遑多讓,從每坪17.21萬元大幅上漲至27.7萬元,漲幅高達60%;而更令人訝異的是,今年以來國有土地標售仍不斷創新高價,台北市精華地段土地已逐漸呈現地主惜售之閉鎖現象。

"商辦成交不斷創新高"

商辦成交不斷創新高

10月1日忠孝東路四段231-1號之精華地段店面,以每坪556.66萬元由具有陸資色彩的名錶商亨得利集團標購;10月17日兆隆投資亦以每坪170萬元之高價購買位於信義計畫區統一國際大樓頂樓,創下台北市商辦最高價。

由以上之住宅區與商業區土地標售屢創新高以及商辦大樓售價高達每坪170萬元之情況,當可了解最近幾年國內房地產市場在有史以來最長之最低利率時期、最氾濫之游資以及最大之租稅降幅下,尤其是在台北市土地供給彈性小,投資性需求不斷增加之情況下,精華地段之地價乃自然而然的不斷創新高價。

並且自民國90年以來國有土地標售即逐漸由每坪1、2百萬元飆漲至今年之6、7百萬元,地價年年飆漲,不斷推升房價,在「房價↑→地價↑→房價↑」之相互拉抬效應下,終於導致房價呈現螺旋式上漲之惡性循環,其最令人引以為憂的是大安區預售房價竟然一路飆漲至每坪115萬元。

其次,由於兩岸三地房地產投資人士不斷釋放台北市房價與國際相較長期偏低之訊息,並且咸認ECFA實施之後,港資與陸資將會大舉來臺購屋置產,從而導致房價即將出現補漲行情之預期。

按香港在2004年正式實施CEPA後6年之間,房價漲幅高達6成,並且港島頂級豪宅及精品商店漲幅亦超過1倍,因此,亦有不少香港投資人士亟思來臺複製香港之炒樓經驗;另一原因為全球金融危機之後,緊盯美元的港元也陷入貨幣危機,港人原本以投資上海、北京為主。

唯在中國加劇打房,加以房價已出現泡沫警訊,部分資金遂逐漸轉進台灣,並且預期台灣目前頂級豪宅的平均價格一坪100萬至150萬元,未來將持續看漲至200萬至250萬元之譜,會有相當高的漲幅。

唯值得注意的是,在當前投機炒作甚熾之情況下,除台北市供給彈性較小之商辦大樓與高級住宅或豪宅有可能隨著需求拉動而再度呈現不同程度的漲幅之外,至於實際影響程度如何,俟ECFA正式實施之後半年,房地產景氣能見度即可見真章。
《理財周刊》540期 2010-12-29

 
 
 
 
 

"美國量化寬鬆政策,面臨房市2次泡沫.亞洲國家也有房市泡沫與通膨壓力"

美國量化寬鬆政策,面臨房市2次泡沫.亞洲國家也有房市泡沫與通膨壓力

 

馬凱:等待驚破噩夢的禮炮

2008年9月金融海嘯爆發之後,這個世界第三度在混沌與迷惘中進入新的年頭,如果一些最基本的調整不能見到,則一整年都難逃這樣的困境。

開年伊始迎接2011年的,就是兩年多前為了緊急應付金融海嘯而被硬降到零左近的利率水準;迄今以美國為首的先進國家,利率多停留在此一荒謬水準,文風不動。

因而導致市場經濟中最重要的一個價格指標,也是最要緊的看不見的手之一,被緊緊綑縛在完全不合理的價位上,形成連經濟學教科書也翻不出來的奇觀,使資金設定失去指引,進而各種重要資源的運用,也被導入扭曲的路徑。這樣的世界,怎麼可能重回正軌?

低到極限的利率,原本就代表資金過度寬鬆;美國這個始作俑者,更以形同「從直升機上撒鈔票」的所謂「量化寬鬆政策」,大量印鈔救市。兩者結合,造成全球資金過剩。但過剩並非平均而普遍,資金如水流就下一般,專向利之所在集中。

因此凡經濟情況較佳、通膨壓力較大、幣值可能上升的國家,就成了氾濫的熱錢全力攻擊的對象,而熱錢湧至,前述三種情況如火上加油,更是一發不可收拾;而經濟疲弱、資金偏低、幣值可能下貶的諸多先進國家,也就像雪上加霜,隨著大量資金外流爭逐利差與匯差,而每下愈況、一蹶不振。

不過,由於美國經濟在一而再乃至再而三的量化寬鬆政策不斷輸血並強壓美元幣值的急救之下,原本即頗為良好的體質,終於展現出溫吞的好轉跡象;同時,相對於亞洲國家的房市泡沫與通膨壓力,美國的房地產已便宜到難以想像的地步。

再者,長時間零利率政策的為禍已逐漸為人認知及厭惡,而且持續愈久,一旦回歸正常水準,對實體經濟與金融市場的衝擊也愈大。

綜合這幾項因素,美國的零利率政策正處於強弩之末,隨時可能夭折。

如果在2011年乃至上半年美國終於痛悟前非,幡然脫離零利率政策,整個世界都將為之震動。最初出現的,必然是為數至巨的利差交易資金蜂擁向美國回歸。

結果當美國率先升息,全球高度依賴出口的新興經濟,都會立時破解升息必將引來熱錢、逼迫貨幣升值的魔咒,因而如響斯應地爭相升息,使利率結構快速回到正常狀態。

一面資金大舉流出,一面利率大幅上調,二者的結合代表全球存在的房市、股市泡沫將一起破滅,宛如以無數巨大的禮炮慶賀兩年來的噩夢終於醒轉,但這正是所謂的「二次衰退」,其代價又何其高昂!
請見《理財周刊》540期