都更屋好賺 容積法規準備功課不能少,都更陷阱莫輕忽

都更好好賺,舊房換新房一塊變兩塊,容積獎勵,政府為了增加都更誘因,特別有條件的釋放比原來法定容積更高的獎勵。若一塊「住三」的基地面積為1000坪,容積率為225%,原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪,但若爭取50%的容積獎勵,則可加碼蓋到3375坪。

•  容積率

建築坪數與土地坪數的比例。通常容積率愈高,一坪土地可蓋的坪數就愈多。若「住四」一塊土地的面積為一百坪,容積率為300%,每坪土地可蓋3坪的建坪,若每一樓的樓板面積為60坪,則最多可蓋5層樓(60×5=300)

"選對都更屋獲利驚人"

選對都更屋獲利驚人

儘管央行與財政部不斷祭出抑制房價的政策,但熱錢的湧入與投資客的炒作,讓台北市的房價節節攀升,這看似不回頭的房價,讓許多想在台北市購屋的民眾望之怯步,然而、台北市目前的房價看在許多投資客的眼中仍大有作為,因為台北市的都市更新發展計畫,將推升另一波房價的高點。

事實上「台北市都市更新自治條例」的立法目的是復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益;但、這個從民國七十二年開始推動的都市更新計畫,卻完全走樣,不但造成台北市的人口呈現負成長,遷出的人口更遠遠的大於遷入人口,到最後,台北市的都市更新計畫,成為一個最好炒作的標的物。

漸進式與門檻式的都市更新

投資者在進入都更市場前,必須先瞭解,都市更新是一種漸進與門檻式的投資,所謂漸進是指,要完成所有都更的程式,平均要花上七年半的時間,包括了提案、連署、送件、公聽會、協調、審查到核定;而門檻就是,標的物全部所有權人同意的比例,這個比例分兩階段,第一階段是十分之一的所有權人同意後送件審查,第二階段是四分之三的所有權人完成連署後送件核定。

根據從事房產投資超過二十年的廖董表示,真想要在台北市的都更獲利,並非一件簡單的事,但只要能掌握到好地段、口袋夠深再加上心臟夠力,想要在台北市的都更獲利不是不可能。

投資人在選擇都更物件時,需要注意哪些事項呢?

廖董表示有三個重點和一個原則一定要掌握。一、選商業區;二、選大馬路邊;三、選「都市更新地區」或「都市更新單位」的標的。

原則是,屋齡要超過三十年,樓高不超過四層樓,這些條件都是比較容易等到都更機會,投報率高的標的物。

一般住宅的地目分為住宅區與商用區兩種,這兩種的差別就在於容積率的不同,而容積率更是攸關建商願不願意參與都市更新的重要條件。

目前在台北市住宅區的舊公寓,容積率幾乎蓋滿,除非地價夠高或有容積的獎勵,否則建商會因獲利不易而放棄參與重建,這就是為什麼,大部分的建商不太喜歡參與住宅區用地改建的原因。

相反的,位在商業區的舊公寓,就成了建商最愛的標的物,特別是大馬路向內延伸三十米以內的舊公寓,通常就是那些馬路邊到裡面第一條巷子的舊公寓,這些地目大多屬於商業區,所以改建的效益相對比住宅區用地高出許多。同樣的,在建蔽率上,商業區在土地使用的比率上,也是優於住宅區(詳見表一)。

此外、投資人在選擇都更標的物前,要先確定所選擇的標的物是否已被納入「都市更新地區」或「都市更新單位」,這個資訊可以在台北市政府的都市更新處網站查詢。

坪數交換 公式計算

至於最關鍵、也是投資人最關心的坪數交換,廖董表示,這是都更過程  最具爭議也是最耗時的一段,以目前最常見的屋主和建商分配的比例,可分為60:40或55:45,比數多的一方為屋主所有,這個比例是透過一定的公式計算而來。

舉例來說,小寶在台北市延吉街上有一間四樓的四十坪舊公寓,土地面積是十五坪,屬於住四300%的容積率,因此我們可以推算出小寶所提供土地的建築面積是93.6坪(註一),公式如下:

15(土地面積)× 300% × 1.6(公設轉換)×(1+30%都市更新獎勵)=93.6坪

註一:本公式在都市更新獎勵的比例採下限30%來計算。此外、目前台北市都更獎勵之上限已調高至100%,這還不包括地方政府給予最高回饋比例的40%,例如:目前北市「台北好好看」美化景觀,空地十八個月公園造景,給予10%回饋的獎勵。

名詞解釋

容積率 「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住四」一塊土地的面積為100坪,容積率為300%,每坪土地可蓋3坪的建坪,若每一樓的樓板面積為50坪,則最多可蓋6層樓。(50×6=300) 通常容積率越高,一坪土地可蓋的坪數就越多。

建蔽率 「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。 若一塊土地的面積為100坪,而建物的投影面積為45坪,建蔽率為45%,通常建蔽率比率愈低,留下的空地愈大,建蔽率愈高,則空地面積愈小。 (容積率、建蔽率規定,請見表一)

更新單元 「都市更新單元」是指可單獨實施都市更新計畫的分區,通常有最小基地規模限制。

"投資人可以透過以上的公式來試算自己與建商的分配比例"

投資人可以透過以上的公式來試算自己與建商的分配比例

再依照住戶與建商的比例60:40或55:45來計算,小寶可分得:

93.6坪 × 0.6= 56.16坪(不包含車位)
93.6坪 × 0.55=51.48坪(不包含車位)

但小寶必須扣除公設,才能知道實際室內的坪數是否會與都更前的坪數相同,

所以我們用30%的公設比來計算:

56.16坪-(56.16×30%)=39.312坪(不包含車位)
51.48坪-(51.48×30%)=36.036坪(不包含車位)

因此我們可以得知,小寶在都更後,所得到的室內坪數大致與都更前的坪數相當;但在價格上,如何評估建商所得是否合理;假設台北市延吉街的預售屋,平均價格為每坪70萬,藉由住戶與建商的比例60:40或55:45來推算,建方可分得的價值:

70×0.4=28萬元/坪
70×0.45=31.5萬元/坪

然而、建商一般會將利潤控制在25%左右,再加上管理、稅金、銷售的成本,估計又會占13%,所以建方的每坪建造單價,大概會落在每坪19.82~22.3萬元之間,計算公式如下:

28÷1.25÷1.13=19.82萬元/坪 (建造單價)
31.5÷1.25÷1.13=22.3萬元/坪(建造單價)

因此,投資人可以透過以上的公式來試算自己與建商的分配比例是否合理,

也可試算建商的建造單價;透過建造單價來試算建案的建材成本,避免建商不當的偷工減料,來達到保護所有權人的充分效果。

台北市舊公寓都更搶手區域

1、南港區:南港軟體工業園區與南港火車站四周。
2、內湖區:內湖科學園區與內湖捷運站周圍。
3、萬華區:避開北萬華,例如:西門町;以南萬華的舊公寓為主。
4、大同區:避開北大同,以南大同為主,例如:南京西路南側。
5、信義區:信義計畫區周圍的舊公寓,例如、吳興街。

遠建不動產提供  都更陷阱要注意

都市更新當然也會遇到許多問題,在不動產市場投資多年的廖董表示,釘子戶、投資客的陷阱,還有建商介入所有權人所產生的派系,都是讓都更無法順利進行的障礙。

其實釘子戶,不見得都是來搗亂的,舉例來說,某甲在都更前擁有20坪的室內坪數,雖然都更可以1坪換1坪,但有時會有公設的陷阱,變成20坪的室內空間換不到15坪,其他的都變成了公設,這時所有權人當然不會願意加入都更,因此,這些人就會變成釘子戶,所以當投資人想進入都更的市場時,要先用前述的公式算清楚,避免成為都更的釘子戶。

其次是少數不肖的投資客,挾著都更的建案,用未來的價格,拿來現在賣,這些都是投資大眾要注意的,因為投資客所拋售的都更案,大都藏有玄機,舉例來說,在台北市的某些區域與地段,住戶間會為了都更改建而有嚴重的意見分歧,

所以住戶間會產生派系,而住戶間的派系又會讓建商無所適從,於是建商便偷偷的收手,然而這對部分較早進入的投資客來說,虧損之大,於是這些投資客挾著都更的願景,用未來的價格賣給想要進入都更市場的投資者,造成不明就裡的投資人就這麼上了當。 金融家撰文/翁常豪 2010-12-29

"都更方式管道比較一覽"

都更方式管道比較一覽

都更案共有六種常見的障礙,投資人最好事先做足功課。

第一個障礙整合困難度

老舊住宅當年興建時,大多沿著基地四周蓋到滿,但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定,可建地縮小,一樓店面跟著得減少,這讓店面屋主更新意願大大降低,愈是店面效益高的精華區,整合困難度就愈高。

第二個障礙侵占巷道

台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題,侵占的面積不計入權狀,但實際在使用。

一旦要都更,怎麼還可以分更多?寧可保持現狀拒絕都更。

第二個障礙違建問題

同樣也是違建,但問題是在空中的頂樓加蓋。通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助,然而多數住戶要的是坪數,否則寧可保持現狀拒絕都更。

第四項障礙是,中繼住宅補貼問題。

莊孟翰說,很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了,但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同,需求也不一樣,要想擺平著實不容易。

第五項容積率法規的了解

第五,現在能夠申請一坪換一坪的,條件是30年以上的老房子,而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。在這種社區整合,第一步就很困難,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】