租屋 房東漲租原因多,雙方契約約定詳細擬,確保權益少紛爭

租賃期間漲租可拒繳,除房屋稅增政策改變,雙方訂定費用不可加價,雖然租賃期間內,依據合約內容,房東不得擅自調漲租金,不過,在電費、有線電視業者、甚至社區管理費調價時,房東卻經常要求反映在房客的荷包裡,專家指出,只要出租、承租雙方當初訂定合約時已達成費用協議,房客面對房東「加價」,可以拒絕繳納漲價後的差額。

"便台電調整電費或第四台漲價,房東向法院提「情事變更」,房客可拒繳調漲後差額"

便台電調整電費或第四台漲價,房東向法院提「情事變更」,房客可拒繳調漲後差額

分租套房原本約定電費每度4元,如今房東卻調整至每度5元,甚至有電線視業者加價、網路費調整,通通都要求房客埋單。

21世紀不動產台灣區總部法務經理邱創智指出,依據《民法》第227之2條,對於未來無法預料的狀況如房屋稅增加、政策改變等,由於不是訂立契約時可以掌握,因此法院允許「情事變更」,若房東要調整電費或其他雜費,必須依此通過法院核准才行,房客也可依此條文,防止惡房東擅自變更費用,並拒絕繳交調漲後的差額。

可依據《民法》保權益

至於租金本身,只要是契約期間內,房東不可漲租,不過「不定期租約」卻有差異,依據《民法》第442條,不動產可能會增加或降低價值,可向法院申請增減租金。民眾在契約屆滿後未與房東換新約,租約即自動變更成為「不定期租約」,很可能面臨房東漲租。

邱創智建議,租期快到期滿時,雙方應盡快簽定新約,甚至標明「下次簽約租金漲幅不得超過5%」,限制房東漲租幅度。

不定期租約恐會漲租

台灣房屋法務處副處長周展雪指出,熱門租屋地段,房東可能會藉由漲租「換掉」房客,因此即便房客不同意,只要盤算「租金報酬率較賠償違約金的效益高」,房東寧可賠錢找新房客。不過,契約期滿,房東漲租、房客被迫搬遷,也不得主張求償搬家費。

關於租金議價,住商不動產台北龍江加盟店經理邱秀美表示,雖然提前終止租約或租金將調漲,雙方都必須提前1個月預告,若擔心與房東議價租金造成不愉快,可請大品牌仲介業者斡旋,雖然得付1筆服務費,但是租後服務卻也是面面俱到。

資料來源:《蘋果》採訪整理

"房東調漲租金、水電費用是否合理? "

房東調漲租金、水電費用是否合理?

變相漲租!房東說:「多一個人要多3000元!」

房客吳君等3人承租一層4房1廳2衛的住家,為了減輕房租的壓力,吳君又找了一位社團的夥伴來一起住,和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況,表示租賃契約內已載明

「乙方(承租人)未經甲方(出租人)同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此,房東對房客吳君說,多一個人進來住,每個月要多繳3000元!

但是房客認為:(1)既然已經承租一整層住家,就表示他們有住家的使用權,要找誰來住,是他們的權利,不是嗎?(2)再者,房東可以隨意調漲租金嗎?

評評理 找同學來一起住,算是違約嗎?

本件房客的考量是,想要藉分租來減少租金的支出;惟房東則是可以接受多一個人住進去,但同意的條件,是必須調漲租金。本件判斷的重點是:依租賃雙方原有之租賃契約,房客可否自行「找同學來一起住」?

承租人在租賃關係存續中,對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋,而承租人要將房屋部份空間提供同學居住(如本故事,有向同學收取租金對價,即為「轉租」;如無償、免費提供居住,則為「出借」)。

首先,應看雙方之租約,就此有無約定規範:

一般而言,租賃在法律上、情理上,屋主(房東)提供自己房屋給他人有償使用,「當事人」因素是重要的考量,「房客」會不會守規矩,好好珍惜、使用房東的房子?

房東在立約前,須判斷清楚,再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款,即有其考慮的理由,房客不得任意違反。

如果依租賃契約,房東對於「轉租」、「出借」部分,沒有做反對(或禁止)的約定,那麼,依民法第443條第1項之規定,房客可將部份空間「轉租」他人(基於「舉重以明輕」之法理,「出借」亦應在允許之列)。

但是,在本故事中,雙方的契約上既已載明:「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」

因此,房客要將房間分租給他人時,必須經過房東的同意。不然,房東依雙方之租約及民法第443條第2項之規定,是可以終止租約的。

租期中,房東房客任何一方如要更改雙方已經約定的事項,應經過他方同意:

在契約存續中,任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如:房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等),應經過他方同意(同意後,就此事項即為「新約定」),否則即不得為之。所以,房客在已經約定禁止轉租出借之情形下,不可自行找同學來住。房東在房屋出租後,於所約定之租賃期間,不能夠隨意調漲租金的。

在本故事中,房東調漲租金金額,其實是作為同意房客分租或出借的「租賃新條款」。房客如不同意,要面對的是房東以違反禁止轉租或出借為由,而要求房客終止租約。因此,房客們要先衡量一下,這樣是不是划得來,再決定要不要分租或出借同學來住。

(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)

法令依據 民法第443條(轉租之效力):承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止租約。
崔媽媽基金會