地上權標案熱 自住或投資,注意貸款成數 市場接受度

地上權熱呼呼自住買方需注意,富邦以烏龍價格取得國產局地上權標案後,各界也開始注意起地上權。過去由於國人有土斯有財的觀念,對於只有50年的地上權興趣缺缺,只是近幾年來房地產市場大好,積極進場者眾,讓都市精華地區寸土寸金,甚至一地難求,也因此,地上權成為房地產業的新顯學。

"北市仁愛路國有地 20.8億天價標出"

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寸土寸金地難求,地上權成新歡

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,地上權住宅在台灣其實並不稀奇,由於沒有土地所有權,到期之後必須拆屋還地,讓民眾沒有安全感,市場上接受度相對低得多,因此很少有住宅產品推出。地上權的標的在台灣多數是大型標的,如晶華酒店、101大樓等,而近來台北火車站的京站,也是有名的個案。

地上權住宅 投報率高

只有房屋產權而沒有土地所有權的房子,近來也頗受青睞。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,目前台灣目前多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開,所以一般住宅地價隨著房價漲,但對於地上權住宅來說,隨著土地承租期限將屆,價格將會越來越低,是地上權住宅風險較大之處另外,而每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租,也是一筆花費。

買下租賃權 不怕惡房東

除了地上權住宅外,使用權住宅直接將買屋由投資行為轉為消費行為,這類建案的價格更低,但因為住戶只買到50年租賃權,所以45年期滿時就得無償搬離,對於購屋者來說,由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行,所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押。

住商不動產企劃研究室建議,這類住宅對使用者的保障較弱,如果想要作為投資之用,隨著未來房貸利率走揚,勢必壓縮獲利空間,這些都是消費者在購置這類物件時所必須考量的。

銀行貸款難度高,購置之前想清楚

信義房屋表示,地上權比較大的問題莫過於銀行貸款,由於銀行對於這類價值隨著時間遞減的標的也是興趣缺缺,因此貸款成數越來越少,甚至有銀行是不願意貸款給這類產品的。

不過這類產品也並非完全沒有優點,由於價格是周邊市價的六到七成,因此如果作為出租之用,投資報酬率會比一般有土地所有權的住宅高得多,不過售價較低,不代表總成本比較便宜,消費者仍應先了解此類產品的售價和區域行情的差距,再將使用年限、持有成本(應付土地租金、房屋稅、應繳管理費等)一併列入計算,加以比較,比較能夠看清投資真相。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

"地上權商業用途熱,地上權住宅,未來市場接受度值得觀察"

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地上權與土地租賃有何不同?

所謂「地上權」,既然是為建造建築物或其他工作物、或為培植竹木為目的,而使用他人土地的權利。或許有人認為此種內容,藉土地租賃的方式亦可達成,但二者仍然是有重大的區別。租賃權人的地位,遠比地上權人為弱。較重要區別有:

(一)地上權是物權,不經登記,就不發生效力。租賃則是債權,原則上不須經過登記。但不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不訂期限之租賃。

(二)地上權繼續存在的期間,並無最長期的限制。租賃契約繼續存在的期間,最長為二十年;超過二十年者,縮短為二十年。

(三)地上權人,除契約或習慣另有限制外,可將其權利讓與他人(民法第八百三十八條)。而土地租賃,不經出租人的同意,不可將租賃物轉租給他人(民法第四百四十三條)。

(四)地上權的成立,固然多應支付地租,但約定不付地租,未嘗不可。而土地租賃,則以支付租金為必要。

(五)地上權縱然由於不可抗力妨礙土地的使用,也得不請求免除或減少租金(民法第八百三十七條)。而租賃,倘若由於承租人自己的事由,致租賃物一部減少者,可請求減少租金(民法第四百三十五條)。

(六)地上權積欠地租達二年的總額,除另有習慣外,土地所有人可撤銷地上權(民法第八百三十六條)。而在租賃,必須出租人先定相當期限催告後,逾期還不為支付時,才可終止租約(民法第四百四十條)。

(七)地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕,土地出租人則負有修繕之義務(民法第四百二十九條第一項)。

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