買房如泡麵 泡沫化不遠矣/別讓高房價 綁架你的自由

從歷史經驗來看,一個投機泡沫將破滅前,市場會出現一些荒謬且誇張的論點、數字,目的就是要讓最後一批老鼠相信不合理的事,台灣房市就出現這些跡象。

當你買賣房子比買碗泡麵還要方便時,這現象合理嗎?在大台北到處都可看見這不合理的現象,以民生東路圓環的民生社區為例,這圓環上至少有5到6家的各品牌房仲公司,比7-ELEVEN、全家等便利商店加起來還要多;這情況在馬總統住家的文山區興隆路與辛亥路交叉口附近,也是如此。

一般民眾一年可能吃掉10幾包泡麵,但一輩子可能只買得起一套房,你一輩子進出便利商店次數可能數百倍、數千倍於去逛房仲門市,當房仲門市開得比便利商店家數還要多,這難道不是泡沫化嗎?

1990年,台股指數奔上12,682點史上最高,當時大學畢業生考進證券公司當營業員,比考上銀行鐵飯碗還要風光。那時候,證券公司年終獎金常是10個月起跳,超級營業員還可領到上百個月獎金,當然計算基礎都是底薪。

近來媒體上也常見房仲業高額年終獎金的新聞,家家都吹噓年終獎金有多高,行業景氣有多好,這像不像20年前的證券業。

那台灣房市泡沫何時會破滅?這無人可精準去預測,但可以肯定的是,當支撐房價上漲的論點、數字愈來愈誇張,就代表泡沫破滅的風險愈高。當這泡沫一破滅,這泡沫當初吹得有多大、傷害就會有多大,可肯定的是,結果八成是建商綁架了銀行、銀行再綁架了政府,最大苦果還是全民買單。
更新日期:2010/12/21

"當房價飆漲到跟自己的所得差距甚大時,民眾更應審慎思考,購屋動機與時機"

當房價飆漲到跟自己的所得差距甚大時,民眾更應審慎思考,購屋動機與時機

 

面對高房價,感覺買不起,但又怕房價一直漲,現在不咬著牙買,以後更買不起。

這是你的心情嗎?那麼你就是已經心理上被高房價綁架了

迷思一:資金有如洪水滾滾

真相:ECFA利多出盡後恐現賣壓

這是許多建商對購屋族祭出的第一張牌,恐嚇你:北市門牌賣一塊少一塊,北縣再不買就等著住基隆海邊,因為熱錢有如洪水般滾滾而來,彷彿抱著現金把房當青菜買的大爺,下一秒就要殺進接待中心。

但真相是如此嗎?

確實,金融海嘯之後為了救市,全球央行大舉釋出貨幣,熱錢大舉湧向亞洲等新興市場,根據央行引述全球金融研究所最新預測報告顯示,全球今年約有七千二百二十億美元的民間資金將流向開發中國家,將比二○○九年大幅增加六六%。

這波亞洲資產急漲,完全靠資金面拱上來的。」李信佳提醒,全球經濟成長靠歐美支撐,中國靠內需帶動成長剛起步,歐美房價還在走跌,顯示基本面仍未復甦,房價只是暫時搭上資金的順風車,「資金潮必定是短多因素,這部順風車已足足跑一年半,能永遠不轉向嗎?」

迷思二:搶低房貸利率進場

真相:薪資水準倒退,削弱購買力

史上最低的低利環境,是和熱錢同樣推升去年房價飆漲的強力引擎。然而,在房價高峰貪圖低利率進場,最常讓購屋族掉入過度消費此陷阱中。

同樣是月繳四萬元房貸,房貸成數一樣設定七成五、貸款期限二十年,二○○○年房貸利率六•八九七%,只能買得起總價六百九十三萬元的房子,但去年房貸利率水準滑落至一•七六%,可負擔的是總價一千零八十萬元的房子。

表面上來看,購屋族的購買力增加五成,但實際上,過去九年台北市房價漲幅高達六成,若買進的是同地段房子,居住面積不增反減;而根據主計處公布的家庭收支資料顯示,這段期間,北市家庭可支配所得僅成長不到五%。也就是說,低利不見得意味你可以用更少錢買到更好的房子,或者你實質上有了更高購買力。

迷思三:都更獲利空間大

真相:炒作致狂漲,風險隨成本墊高

都更效應延燒,是這波北市房價助漲的煙幕彈。台灣不動產交易中心統計,信義區老公寓從去年第三季的每坪三十五萬八千元,第四季狂漲到五十萬七千元,單季漲幅高達四成,士林、萬華也有三成漲幅;漲幅已高,此刻進場盼都更夢圓,風險隨成本越墊越高。

迷思四:比起香港房價仍低

真相:台灣屬內需市場,拉抬不易

「香港豪宅一坪超過新台幣一千萬元,上海湯臣一品超過二百五十萬元,台北豪宅兩百萬只是剛起步,豪宅帶動其他房價,所有都還會跟著漲」這同樣是恐嚇人的話術。

張金鶚表示,香港「房屋自有率」不及五成,半數以上不動產掌握在法人和財團手上,推估實際擁有住宅的家戶更遠低於五成,多數民眾住的是政府興建的國宅,大面積豪宅三成都是中國富商前往置產,外來資金很容易拉高少數產品房價。

反觀台灣,房屋自有率高達八八%,意指每一百戶房子,由八十八戶的家戶所擁有,學界研究則顯示,全台家戶數七百八十萬當中,約半數是「一屋族」,四分之一是 無殼蝸牛,另外四分之一則擁有兩戶以上房屋。

台灣擁有自有住宅的比率高,外來資金要拉抬全面房價並不容易。田大權也認為,台灣、香港、上海產業形態、人口 結構迥異,比價之說意義不大。

迷思五:往市郊找便宜

真相:二線漲多,修正恐領跌

市中心房價高不可攀,走向市郊覓屋,用時間換取空間,這是目前另一套流行思維。但歷史經驗顯示,受薪階級郊區獵屋,萬一整體房價下修,市郊跌幅風險,遠比在市區買屋大。

莊孟翰也分析,台灣過去四波房地產景氣循環,每回都是郊區房價補漲領跌。他點名,三峽、淡水、林口,這幾個新成屋供應量大的北縣行政區,「房價一定要下來,跌個兩成跑不掉。」莊孟翰說,大台北實質住屋需求沒有成長,這些區域得靠受薪階層所得成長的基本盤撐腰,量大絕對是房價殺手

人人都希望有個殼,買房沒有錯,但唯有先調整自己的心態,才能不被恐慌沖昏頭。

為什麼我們的人生和夢想都要拴在一個房子上呢?這樣的人生是不是太悲哀了?」我買房子,為的是創造幸福,還是只為了擁有一棟房子?冷靜加上耐心,即便面對高房價,小市民覓屋,也可以有不被高房價綁架的自由。

來源商業週刊