正視「房市泡沫化」之警訊,打房須有決心與完整配套

全球經濟在2008年受到金融海嘯嚴重衝擊,2009年各國攜手向世界經濟注資約2兆美元,再加上中國2年內砸4兆人民幣之擴大內需措施,已使得新興國家為國際流動性導致資產泡沫瀕臨破裂警戒線而憂心不已。

最近美國聯準會(Fed)又於2010年11月3日宣布推出第二次量化寬鬆(QE2)貨幣政策,要在2011年6月底前購買6000億美元的美國長期國債,預計未來半年每月將購買750億美元,尋求進一步刺激美國經濟的復甦,從而再度引發各國資產泡沫破裂之重重隱憂。

不久之後聯準會主席柏南克再度提及不排除推出第三波量化寬鬆(QE3)政策,且規模可能大於第二波,導致美元重挫,全球股價、油價與金價均呈現大幅波動,更值得擔憂的是,過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場,勢將再度引發炒股炒房而導致資產泡沫貧富差距不斷擴大之經濟與社會衝擊。其次,就台灣而言,ECFA實施後所帶來之陸資效應亦不容小覷。

根據台灣經濟研究院於11月25日所發布之10月景氣動向調查報告顯示,就當前投資客占不動產市場交易比率,與房貸餘額占國內生產毛額(GDP)的比重兩項指標加以衡量,房市已潛藏泡沫化的隱憂

按台經院之研究報告顯示,投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一,超過2成就會存在泡沫化疑慮,目前國內不動產市場的投資客比率將近4成;其次,房貸餘額占GDP的比重,一般咸認超過40%就會存在泡沫化疑慮,目前台灣房貸餘額占GDP的比重已超過4成,因此,當前房地產市場泡沫化疑慮已逐漸加深無疑。

按一般國際用以衡量房價泡沫瀕臨警戒線之主要指標為房貸餘額占GDP之比重,試就今年10月中央銀行公布之房地產相關貸款加以分析如下:

如僅就購置住宅貸款餘額占GDP之比重,2010年10月之購置住宅貸款餘額5兆989.29億元,2010年GDP為13兆2940億元(主計處預估),房貸餘額/GDP=38.36%。

如就購置住宅貸款餘額加上房屋修繕貸款,則為(5兆989.29億元+6909.39億元)/GDP=43.55%。

如就購置住宅貸款餘額加上房屋修繕貸款與建築貸款,則為(5兆989.29億元+6909.39億元+12254.91億元)/GDP=52.77%。

由以上3項數據分析,如採取第2項用以衡量當前房價是否瀕臨泡沫警戒線應屬客觀,因此,主管機關對於台經院房市泡沫化疑慮之警訊仍應審慎因應為宜
《理財周刊》538期 2010.12.15

"房市泡沫危機,十大觀察指標一覽表"

房市泡沫危機,十大觀察指標一覽表

打房要有配套

財政部日前宣布,將針對一年內轉讓的非自用房地產交易課徵特種銷售稅;今日又將召集全國稅捐機關,會商今年各項推定課稅標準。

房價飆漲已成為最大的民怨,政府打房有其正當性,除了紓解民怨,也預防房市過熱所可能造成的房市泡沫化危機。而當前台灣財富分配的惡化,與房地產價格有很大的關係。要解決財富分配惡化問題,應先從高房價下手。

財政部祭出打房的「特別稅法條例」,只鎖定在一年內交易的房子和土地,以出售市價的「毛額」,乘上定額稅率,屬於「交易稅」,打擊面較小,短期雖能嚇阻投機客,但仍須有配套措施,方能克盡全功。

以租稅手段平抑房價,我們主張應針對非自用住宅不動產交易「差額」課徵「所得稅」,土地交易按出售時的市價課稅。其公式為:賣方的出售市價減去原買進市價之差額,併入綜合所得,乘上個人的累進稅率(已繳過的土增稅可以從所得稅中扣抵)。其優點是符合量能課稅原則,並能縮短貧富差距。

全台各地的房屋評定現值和土地公告現值嚴重偏離市價,是炒作房市的幫兇之一。以市價課稅的技術性困難,有兩種配套措施可加以克服:

一是仿照美國建立房仲履約制度與透明的不動產成交資訊系統,以實際成交價作為課稅依據;

二是引進不動產估價師制度,取代地方政府不動產評價委員會的功能,讓評定現值更接近市價。

長期而言,處理房價問題仍應從供給面著手,包括興建平價住宅、加速都市更新、課徵空地稅、興建捷運系統網完善交通等,才能解決房價問題,讓年輕人與受薪階級不再「望屋興嘆」。
【聯合報╱李允傑/空大公行系主任(北縣蘆洲)】2010.12.14