購屋知識補給站 房屋交易避開陷阱 看屋簽約有保障

想買房?先弄懂交易「眉角」再說,對購買自用住宅的買家來說,最高興的事莫過於終於挑到一間符合夢想的房屋,選好房子也談好價錢後,針對後續的交易流程,專家指出,消費者應該謹慎看待簽約一事、留意銀行房屋貸款審核,以及交屋時應該仔細點交,如此才不會打壞擁有新家的好心情。

"買房一定要先懂得簽約"

買房一定要先懂得簽約

【購屋非兒戲 簽約前謹慎】

因為購屋經驗不足的關係,有些人第一次購屋會以輕忽的態度來對待簽約這件事,有些消費者下了邀約書、甚至是已經簽訂買賣契約後才來反悔,違約不買的理由也千奇百怪,例如父母親反對、買貴了、房子格局不好等等,甚至找來家中長輩希望能拿回訂金。

許多購屋的消費者常常會很天真認為違約並沒有那麼嚴重,其實賣方針對買家違約情事是可以提出賠償要求的。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,買方反悔不買多半會賠掉訂金,舉例來說,買家下斡旋約須支付房價3%~5%的預付金,如果已經預先支付10萬元,那麼就可能10萬元全部會被沒收(訂金問題可參考「購屋付定後反悔,討血汗錢有解?」一文)。

徐佳馨指出,買房子是一件很謹慎的事情,如果並沒有很想買這個房子,那麼寧願不要下邀約及斡旋。雖然民法對於買賣契約並沒有違約處罰的規範,但簽約是表達雙方的信任關係,違約必須負擔賠償這也是大家都有的共識。

專家表示,年滿20歲者在民法上已經被視為成人可以簽約了,既然是成熟的人,就應該對自己的行為負起責任,也應該以謹慎的態度來看待買房簽約一事。

"合約載明但書,維護買房權益"

合約載明但書,維護買房權益

【合約載明但書 預防貸不到錢】

在交易流程中,常見的另一個大問題是,雙方都已經簽訂買賣合約了,結果買家的銀行房屋貸款卻貸不下來!

徐佳馨表示,因為銀行會審核買家的償還能力,有些買方可能因為曾經消費過度積欠卡債,或是因為收入不穩定、銀行存款不多等,而無法辦理房屋貸款,就曾有個案已經簽訂買賣合約書,事後發現貸款貸不下來,導致買方支付的訂金被賣方沒收。

專家建議,銀行對於審核房貸,個人信評占了很大比重,消費者在簽定邀約書、斡旋或買賣合約時,最好都能附加一條如:「若貸款沒有達到幾成,此買賣合約自動失效」的但書。

除了貸款條件最好事先註明、承作「買賣價金履約保證」制度外,為確保買方權益以及交易及過戶安全,專家建議,一般而言簽訂買賣契約時買方還要注意:

1.契約書上的房屋門牌應該與購買的房屋相同,並確認賣方與登記所有權人是同一人,若代表簽約者為代理人,應檢附所有權人的授權書。
2.調閱簽約當天的土地及建物謄本,以防中途產權因借貸設定而有所異動。
3.瞭解房屋是否仍有租約存在,以免因買賣不破租賃原則,導致無法交屋。
4.各項稅費及費用負擔必須載明,若有附贈設備最好註記清楚,以免衍生交屋糾紛。
5.詳訂交屋日期。

補給站:買賣價金履約保證

永慶房屋表示,在房屋交易的過程中,無論是買方或賣方,都有各自擔心的地方:買方擔心錢付了自備款,房子卻在交屋前出了問題;賣方則擔心過戶後,買方卻不付尾款。為了能達到交易圓滿的目標,保障每位客戶的交易安全,多數房仲業者多半有「價金履約保證」。

所謂「價金履約保證」,是指在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性。

住商不動產指出,銀行的交易安全保證制度多半只做價金保管,舉例來說,買方於簽約時先支付第一期款300萬元,後來發現房屋產權有問題,此時賣方不見得願意配合解決。而買賣價金履約保證因款項存放專戶中,未被賣方取走,在交易過程中,若是房屋標的發生查封或發現瑕疵(如海砂、輻射),買方都可以放心無虞。

交屋時仔細清點 費用算清楚

溝通好房價並簽訂合約後,如果買賣雙方均備妥所有相關證件,一般房屋買賣過戶手續約須費時20~30天完成過戶手續。徐佳馨指出,房屋交屋時一定要詳加檢查,有無任何問題,以免日後再發現瑕疵時,責任歸屬不易釐清,重要的查核項目有:

1.費用算清楚:地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應分算清楚。

2.房屋點交:交付尾款時應該同時點交房屋,最好能在房屋現場點交。點交時檢視房屋現況,並核對附贈設備是否符合契約書上所載明的。最後確認交付的鑰匙是否正確,交屋後最好將門鎖換掉。

此外,交屋當天也應該順便辦理水、電、瓦斯費及電話過戶等,若買家符合自用地價稅者,也記得要去申報辦理自用地價稅。

一般人很少有多次買屋的經驗,其實買屋流程並不複雜,花點心思蒐集各方資料,選擇有公信力的房屋仲介業者、詳讀仲介業者提供的不動產說明書以及買賣合約,交屋時仔細檢查並核對,按部就班的逐一完成每個環節,相信聰明的您也可以輕輕鬆鬆買到一間好房子。 精實新聞  記者 李彤綵 報導

"仲介常隱瞞的房屋交易資訊一覽表"

仲介常隱瞞的房屋交易資訊一覽表

看屋需注意事項
1鄰近大型建築 小心買到施工損鄰屋
2開價與市價差距大 小心買到事故屋
3臨近山區 小心買到順向坡住宅
4申請「使用分區證明 比免買到徵收屋 小心補償金低於購屋金
5 判斷鄰居素質
6地基要穩 必須避開斷層與回填屋
7詳讀「房屋現況說明書」 漏水屋難解 避開為宜

議價技巧與注意事項
◎多比價,了解區域行情後,建議將總價換算為單價來比價與議價
◎若為法定車位,換算單價前,應將總坪數與總價分別扣除車位坪數與該區車位行情價
◎法拍屋多會拉低同社區房價,可以社區法拍屋價位來與屋主議價
◎以鄰近嫌惡設施為由,向屋主爭取議價空間
◎尋問該屋出售原因,若屋主急著變換現金,議價較具彈性
◎了解該屋釋出時間,已釋出一段時間仍未成交的物件,相對好殺價
◎調查屋主購屋時間與價格,若購入價格低,議價較容易

辦理房貸須注意事項
◎ 注意契約審閱期天數
◎ 注意有無提前還款限制,有些房貸方案若於期限內提前償還,須支付違約金
◎ 注意有無加速條款,即1期遲延給付,即喪失期限利益,視為全部到期
◎ 注意房貸的組成是否配合信貸,房貸、信貸的利率分別為何
◎ 注意寬限期,過了寬限期,月付金額可能暴增數倍
◎ 抵利型(循環額度型)房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增
◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止
◎ 須計算長期平均利率,選擇最適合自己的房貸方式
◎ 若房屋或購屋人自身條件優,可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款,爭取自身權益