購屋掌握流程細節 精算成本費用 45天輕鬆入厝

現在起身看成屋,45個工作天入厝,農曆年前是傳統購屋旺季,想在年前搬家的民眾,因購買成屋的代書流程約需30~45天,加上搬家及裝修時間,現在就得著手規劃,目前台北都會區的房貸成數平均約7成,民眾應審慎評估經濟條件,挑選符合預算的房屋物件;此外,政府於12月開辦的青年優惠房貸,若條件符合,也別忘了提早申請。

"年前搬入新家的民眾,除可挑選中古屋外,也可選擇能立即交屋的新成屋"

年前搬入新家的民眾,除可挑選中古屋外,也可選擇能立即交屋的新成屋

台灣房屋桃園區區總經理古兆憲表示,正常的購屋流程,從簽約、用印、貸款審核、完稅到對保交屋,約須花費30~45個工作天,新成屋與中古屋一樣,都須準備1筆自備款,民眾看屋前要先做好財務規劃,一般建議房貸支出以不超過收入的1/3為限,較為保險。

使用分區會影響房貸

擬定好預算上限,就開始密集看屋,要趕在農曆年前搬家的民眾,就得以新成屋或中古屋為標的,台北市精華區多以預售銷售,想找新成屋,可轉往外圍城市搜尋,北縣有不少重劃區質感不輸台北市,且房價相對平實,更適合單純自住的購首購族群

古兆憲表示,買房子不單是看房間格局,周邊環境也要一併考慮進去,可詢問附近附近鄰居、大樓管理員,了解該社區品質,若是中古屋,也可間接得知前屋主狀況、是否為凶宅、有無淹過水等,這些都得靠嘴巴去問出來。

此外,調閱地籍圖、戶籍謄本,了解使用分區及房屋所有權人,也是購屋要注意的細項,使用分區關係到貸款成數,若地目為商業區且登記為一般事務所使用,雖對稅賦無影響,但貸款成數會變低,工業用地同樣有這問題,且地目非住宅用地的房子,皆無法使用任何優惠房貸,民眾可得當心。

借屋裝修責任宜劃清

而為鼓勵青年購屋,財政部日前公布最新的「青年安心成家購屋優惠貸款」政策,與8大公股行庫聯手,提供2000億元優惠房貸,申貸條件為20~45歲個人及配偶名下無房產,每人單一申請額度最高500萬元,最高核貸8成,借貸最長期限為30年,申辦條件及房貸利率比起之前的優惠房貸還要寬鬆,對於年輕首購族群相當有利,12月1日起開始申辦。

永慶房屋企研室協理黃增福表示,過年前有些賣方急需現金調度,在議價上有較大空間,欲購屋的人不妨多搜集資料,找尋急欲脫手的賣方,談得好價錢。

此外,中國人喜愛擇好日入厝,不少人希望在過戶前先行裝修房屋,縮短代書流程時間,古兆憲表示,這類「借屋裝修」只要買賣雙方談妥條件並簽定合約同意書,買方就可先進場裝潢;不過,「借屋裝修」衍生問題很多,像是裝修時的水電費用歸屬、裝修造成的屋況損壞等等,這些都要在同意書裡詳加列載,以免造成糾紛。

預留每坪約5萬裝潢費用

想趕在過年前搬新家,別忘了預留裝潢天數以及搬家費用,最簡單的系統家具,也須留7~10天的備貨時間,若是施作較複雜的木作、泥作工程,至少需要1個月左右的工作天,裝潢費用更是因程度不同而有差異,以30坪的房子為例,平均裝潢費用1坪約5萬元,想買新家的民眾可得把這些時間成本算進去。

"公共設施,民眾可先評量自身需求,在參觀時了解管理品質,才不致浪費管理費"

公共設施,民眾可先評量自身需求,在參觀時了解管理品質,才不致浪費管理費

買現成家具可省錢

黌門設計公司設計總監周庭旭表示,最簡單的裝潢方式,就是自己丈量尺寸,買現成家具擺設,像是IKEA、特力屋都有不少好貨可挑選,也可以從網路下載專門繪畫平面圖的軟體,自己模擬擺設,都是省錢的小撇步。

周庭旭表示,若是毛胚屋,也就是建商沒配備任何建材,管線也未配置,整個施作起來,需耗費45個工作天,若沒有動到泥作、水電,可縮短至1個月,中古屋的裝潢修繕時程亦相同。

30坪搬家費1萬起

此外,搬家的時間成本也應計算進去,崔媽媽基金會搬家評鑑服務部主任張碧玉表示,現在搬家的估算費用大致分成「以車計價」及「包價」的兩種方式,「以車計價」是以1車的費用乘上搬運次數,平均1車的價格約3000~3500元,「包價」則是搬家公司到府估算整個搬運費用,以30坪小家庭為例,大約是在1萬~1萬5千元。

民眾搬家時需要的紙箱,有些搬家公司可少量提供,1個紙箱的成本價格大約是35~50元不等,張碧玉表示,現在多提倡環保搬家,開始有不少搬家公司會使用物流箱,不僅防水也能重複利用,民眾在租借時依照數量給付押金,若物流箱需要搬家公司運送到府,須另再收取單程的車資費用約500元。

張碧玉建議,農曆年是傳統搬家旺季,想在年底搬家的人,得提早作業時間,「若是在1月搬家,現在就可開始搜尋搬家公司。」

裝修流程及所需天數

步驟1 拆除、水電進場斷水斷電  1~2天

步驟2 天花板隔間配電管線預留   1~2天

步驟3 泥作工程  5~7天 依照工程多寡

步驟4 木作工程   10~15天

步驟5 油漆粉刷  9~10天 含批土研磨時間

步驟6 壁紙壁布、窗簾、玻璃、衛浴套件、地毯、燈具 9~10天 含場外備料

步驟7 家電安裝、家具擺設 2~3天

步驟8 清潔、善後修補 1~2天
註:家具擺設應在清潔後修繕前
資料來源:黌門設計公司

成屋購屋流程
●定金
付款成數:總價1~2%天數:5天合約審閱期
●簽約
付款成數:總價10%(含定金或斡旋金)天數:1天
●用印
付款成數:總價10%,另付代書費、規費、稅費天數:增值稅自用件:20個工作天 增值稅一般件:7個工作天
●貸款審查
付款成數:含銀行審查、估價、對保、用印 天數:7~15天
●完稅
付款成數:總價10% 天數:1~3天
●貸款核撥
付款成數:70% 天數:–
●交屋過戶
付款成數:交付尾款 天數:1天
資料來源:台灣房屋、《蘋果》採訪整理

青年優惠房貸
●方案:青年安心成家購屋優惠貸款
●申辦銀行:土地銀行、合作金庫、台灣銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀
●申貸條件:20~45歲單身或已婚者,且本人及配偶名下均無自有住宅
●利率前2年:依照郵局2年定儲利率加碼0.345%計息,目前為1.5% 第3年起:依照郵局2年定儲利率加碼0.645%,目前為1.8%
●貸款額度上限:500萬元╱核貸8成
●貸款年限:30年
●寬限期:3年
●申辦期限:2010年12月1日開始,至2000億元額度用罄
資料來源:財政部 2010年12月11日蘋果日報