「售屋廣告不實」最高法院的見解/建商售屋廣告不實 法律責任問題

最高法院對「售屋廣告不實」的見解,當你看到預售屋的廣告記載:「社區住戶可以使用七○○○坪休閒俱樂部設施」、「有高爾夫果嶺、健身房、保齡球館、男女三溫暖、奧運規格室內溫水游泳池、冰宮、迴力球場……等二十餘項休閒俱樂部設施」,你心動了嗎?

很多消費者在購買預售屋的時候,常會被建商這樣的廣告所吸引,等到房子蓋好,消費者才發現廣告中所說的這些設施很多都不見了。這時候,消費者可不可以控告建商「售屋廣告不實」?

全盈隆建設公司於八十五年在台北縣汐止市推出「東帝士白雲山莊」預售屋,廣告宣傳該山莊將提供社區巴士、高爾夫果嶺、奧運規格室內溫水游泳池、男女三溫暖等七千坪休閒俱樂部設施,黃姓男子看了廣告後以五百多萬元之價格預購,白雲山莊興建完成後,黃姓男子才發現大部分休閒設施都沒有做,氣的一狀告上法院。

建商應確保廣告內容之真實

消費者保護法第二十二條係規定:「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」。黃姓男子認為,建商的售屋廣告不實,當然違反消保法的規定;但是最高法院卻有不同的見解,值得注意

最高法院認為,消費者信賴廣告內容,依建商提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,雙方如於契約中沒有就廣告內容再為約定時,該廣告仍應視為契約之一部分,建商應對廣告內容負責,但簽約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌約定,契約已經排除原先的廣告內容,縱其廣告之內容不實,應受消費者保護法或公平交易法之規範,但該廣告並不是契約之一部分。

契約中是否排除原廣告內容

也就是說,建商的售屋廣告如果屬於契約內容之一部分,建商的廣告不實,當然構成違約;如果雙方已就廣告內容另為約定,或在契約中約定「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容。」那麼消費者將告不了建商。

最高法院指出,雙方的買賣契約中並無任何有關休閒設施之約定,只以附註方式於契約內明訂:「特許住戶成為白雲健康俱樂部尊皇級會員,得免繳年費、月費」。

但對「白雲健康俱樂部」應具備何項設施,則未為具體之約定,既然休閒設施沒有列入契約中,建商又已依約允許住戶成為白雲健康俱樂部會員,建商即未違約,判決黃敗訴。
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廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容 "

廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容

建商售屋廣告 是否屬於買賣契約內容?

「令人嘆服的超級空間」、「景觀戲水池、休閒步道…讓生活更有魅力」、「使用高規格建料,防震安全」消費者在購買預售屋的時候,常會被建商這樣的廣告所吸引,等到房子蓋好,消費者才發現廣告中所說的這些設施很多都不見了。

碰到這種情形,消費者能否指控建商廣告不實?關鍵在於:建商的售屋廣告如果屬於契約內容之一部分,建商的廣告不實,當然構成違約;反過來說,雙方契約中倘若明白寫著「廣告只是供雙方在銷售時的參考,並非買賣契約的內容,如有出入,一切以買賣契約為準。」那麼消費者即使被建商的廣告騙了,也只能自認倒楣,告不了建商。

廣告不實害消費者受騙

林姓女子在九十一年向正第建設公司購買台北市仁愛路「新第來亨NO.50仁愛Hi~Li」預售屋,總價一千零八十五萬元,她分期繳交三百四十四萬元後發現,建商使用的混凝土不是廣告所說的高級混凝土建料,且訂購單記載房屋面積約十六.五十二坪,經夾層設計「可使用二十五.七十六坪」,但該建商曾因違法夾層設計被公平會處罰,她認為自己受騙,不願繼續付款,要求退款,建商則以林女違約將她已繳的三百四十四萬元全都沒收,雙方因而興訟。

法院認為,建商使用的混凝土雖然與售屋廣告所說的高級混凝土不同,但雙方的契約中明白記載:「建商在銷售工地現埸所提供的宣傳、廣告文件、資料等只供雙方參考,不是契約內容的一部分」,既然雙方已明確約定排除廣告內容,林女事先審閱過契約才簽約,就應依約繳款,現在林女違約,建商可沒收屋款的百分之二十作為違約金。

因林女購屋時與建商分別簽「房屋買賣」及「土地買賣」兩個契約,違約金分別計算,其中房屋部分的違約金為九十三萬元,土地部分為二百零一萬,原本建商可沒收林女二百九十四萬元違約金(九十三萬元加上二百零一萬),但法院認為正第建設利用夾層設計廣告的行銷手法亦非妥適,依職權將違約金酌減為一百四十萬元,林女先前已繳三百四十四萬扣除違約金一百四十萬後,判決建商應返還林女二百零四萬元。

契約中廣告內容可排除

台北地方法院指出,消費者如信賴建商的售屋廣告,依廣告訊息與建商簽約購屋,倘若雙方在契約中未就廣告內容另作約定,那麼廣告內容可以成為契約的一部分,建商必須確保廣告內容的真實性,但是雙方如明確在契約中約定將廣告內容排除,廣告就不是契約的內容了。

如果你怕被建商的售屋廣告所騙,在簽約時最好要求建商把廣告內容清楚的寫進契約中,這樣就可獲得保障。
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