民國100年購屋客趨勢─住展雜誌調查

近一年都會房價飆漲,因而民怨四起,政府於是推出一連串相關政策或方針因應。對於這些措施,產學兩邊照例看法不一;不過,與此也切身有關的廣大準購屋人,看法又是如何?以下調查結果,或許值得官方引為政策修正之參考…

自去年中之後,國內房市吹起新一波榮景;這檔多頭行情的成因,多數咸認是資金熱錢氾濫所致,並非總體經濟復甦所推動。不過如今木已成舟,且一些制度面的謬誤積習難改,短期內確實很難看到大台北房價明顯下修。但無疑地對多數購屋人來說,這也造成更加沉重的負擔。

"去年高房價成為民怨首位"

去年高房價成為民怨首位

於是,去年底行政院研考會所做的『民怨調查』,高房價成為首位;政府見輿情如洪潮、勢不可擋,開始推出若干政策做為因應,其中以新建合宜住宅(原名平價住宅)為主;隨後央行以風險管控為名祭出的房貸調控(含區域管控及升息),則是影響之後市場的最主要政策因素。

高房價成民怨 官方政策因應

這些政策方向或措施,能不能達到平抑房價、穩定房市的預期效果?產學各方觀點或分析不一。住展雜誌則特別進行相關問卷調查,看看目前在市場上覓屋的準購屋人,對上述這些政策方向或措施,看法又是如何,亦提供政府在五都選後,即將邁入一○○年做參考。

此外,高房價現象之當下,根據坊間觀察,也衍生兩個重要現象,那就是北市外移購屋潮,及房價所得比多少才合理。本次調查,住展雜誌也將此兩項納入問卷中,以便了解準購屋人真正的想法或行動。

此次問卷的第一部分與政策相關,命題分別為:

一、您認為(央行)調控政策是否能達到(平抑房價之)效果?
二、央行升息或推出房貸管控,是否影響您(進場)購屋?
三、政院打算(在林口、淡海等地)推出合宜住宅,您是否願意(考慮)購買?

近七成準購屋人:調控無效

統計分析結果顯示,近千位受訪準購屋者中,有將近七成比例認為央行相關調控政策無效;認為有效或可能有效者,則僅兩成不到。答無意見或不知道者則超過一成比例,這顯示仍有部分購屋人不清楚官方的相關政策。

接著,女性咸信(調控)政策無效的比例較高,達七十四%,男性則逾六五%;對政策調控不表看法或無意見者,女性亦高於男性。看來,女性購屋人似乎較不看好調控政策會有預期效果。

各年齡層中,對調控政策持最正面看法的是三十歲世代,比例近兩成五;另一個認為調控政策有效比例超過兩成的,則是六十歲以上族群。其餘包含二十、四十及五十歲階層,認為政策有效之比例都低於兩成;尤其屬社會中堅階層,也是生產、購買力最雄厚的四十世代,認為調控有效的比例最低,還不到十四%。

認為調控無效比例最高的是五十歲族群,不看好比例超過八成,其次才是四十歲階層,為七成八。至於二十、三十歲的年輕族群,或許是離購屋夢還遠,或許是對政策關心或熟悉度不足,故雖不看好者也多,不過無意見或不知道者也不少,二十歲族群更是超過三成。

北部四大縣市受訪者的態度,與母群差異不大。有趣的是,房價飆漲最兇的台北市,及平均房價最低、近年漲幅有限的桃園,這兩區受訪者覺得調控政策有效的比例相對較高,分別達兩成六及兩成三,新竹也有兩成。至於不看好方面,則僅桃園比例較低,略高於六成,其餘縣市『不看好度』都在七成上下。

最後看居住狀態,也就是住在自己擁有的房屋,或間接來說,擁有房產者,是否對調控政策更不看好?答案似乎是肯定的。擁有、居住自宅者,不看好政策調控的比例略高於整體母群比例,租屋者認為調控政策有效比例則逼近兩成五。

"超過六成購屋人,會因升息等政策因素而取消或暫緩購屋計劃"

超過六成購屋人,會因升息等政策因素而取消或暫緩購屋計劃

三成三台北人:升息不影響購屋

第二題是包含升息及房貸管制等,是否影響進場購屋意願。結果發現,官方政策的影響力不容小覷,有超過六成三的受訪者回答,將因此打消或暫緩購屋計畫,而當中答暫緩者佔七成以上,畢竟填寫本問卷之受訪者,都是原有購屋打算的。回答一切照常者,則略高於三成。

女性受政策影響而打消或暫緩購屋(計畫)者遠高於男性,兩性態度差距達到一成;男性似乎較不受政策影響,回應仍繼續計畫者比女性高出近十三%。

年齡層方面,受政策影響最明顯的是二十及四十歲族群,回答取消或暫緩者都超過七成。其餘年齡層則受影響較不明顯;而或許是經濟能力更強,五十歲以上受訪者中,照常購屋規劃的達四成以上。三十歲族群較特殊,有近三十四%表示不受影響,判斷可能是此年齡層較有急迫性購屋需求之故。

北縣市受訪者中表示不受影響、照常購屋的比例都超過三十二%;基隆、宜蘭、桃竹等區受訪者,受政策牽動則較明顯;新竹地區超過八成七暫緩或取消購屋,基隆與宜蘭少數地區受訪者,更是全數暫緩或取消。

最後,現為租屋者或許是較急於脫離現狀,因此表示升息或打房不影響其購屋的比例略高,比例超過三分之一。現居自宅者,受影響的程度則較高,有近六十四%受訪者因此觀望或暫停計畫。

六成七購屋人:不愛合宜住宅

最後是是否購買合宜住宅。目前政府是規劃以淡海新市鎮、機場捷運A7站周邊(林口新市鎮龜山段)及板橋浮洲地區,為幾個主要候選區塊。

而根據問卷統計結果,受訪準購屋人『買單』合宜住宅的比例相當低,僅不到一成四受訪者表示會(考慮)購買合宜住宅;超過六十七%受訪者不打算購買,尚未決定或不知道者則為十八%。

男性對合宜住宅的不喜好度遠高過女性;不打算購買者,男性近七十七%,女性則是略低於六十一%;換言之,女性對合宜住宅興趣度較高,甚至有兩成三以上女性受訪者表示尚未決定。

各年齡層對合宜住宅的購買意願度又如何?大致是愈年輕,接受度愈高;願意(考慮)購買的二十歲階層受訪者超過三十六%,三十歲階層則略高於十五%;五十歲族群願意購買者其實更高,達二十三‧五%,不過不購買者也高達七成。

對合宜住宅興趣最低的是四十歲族群,僅不到三%願意購買,近八成是拒絕合宜住宅的。六十歲族群所有受訪者則都不打算買合宜住宅,不過由於樣本數較少,如此一面倒的結果,參考度可能有限。

再看居住地。可能由於合宜住宅候選興建區都在北縣,因此北縣購屋人支持度最高,超過三成一。其他縣市受訪者則幾乎都不買帳;最高房價所在的台北市,受訪購屋人竟只有不到五%願意(考慮)購買,其他縣市更是全數不買單。

租屋者是否又較支持合宜住宅?答案可能是否定的。對合宜住宅支持度,居住自宅者比例反而較高,近一成六;租屋者願意購買者,反而只有十二%願意買單。

"問卷調查,圖表說明"

問卷調查,圖表說明

問卷第二部份則是與個人購屋意向較相關,分別為:

一、面對高房價是否有外移購屋打算?
二、您認為房屋(總價)應為年收入的幾倍才合理?

年輕租屋族 外移購屋大宗

統計結果發現,有超過五成六的受訪者表示,有移至非現居地購屋的想法或打算,這大致和先前坊間的報導或調查雷同。

北市平均房價飆高,確實逼走不少購屋人;北市受訪者中表示想外移購屋者超過五十七%,略高於整體母群的意向;北縣則稍低,近五十六%。不過表達不打算外移者,北市仍達四成,北縣則是三成三,因為有超過十一%的北縣受訪者意向未定(未答或答不確定)。

其他縣市或許由於房價水準還算合理,因此外移購屋原因可能不是無法負擔,而是環境等因素。而新竹及外縣市受訪者中,表示將外移購屋者,都有五成比例。

最值得玩味的是桃園。根據分析結果,表示想外移購屋的桃園受訪者竟超過六十二%。看來,大台北許多消費者因為高房價而到桃園、南崁等地購屋,但當地卻也有很多準購屋人有外移置產的想法。這是什麼因素造成?值得更進一步探討。

再看年齡層。如不看樣本數較少的六十歲以上族群,大致是年紀愈輕,外移意願愈高。外移意願最高的是三十歲族群有此意向者超過六成,次多是二十歲族群,也有將近五十八%比例。四十、五十歲族群有外移打算或想法者較少,分別是四十六%及五十%,四十歲族群態度未定者也不少,將近一成五。

居住狀態方面,結果大致不出意料之外;現居屋為租賃者,打算外移的比例高達六成六七,遠高過自有屋宅的五十一%。性別方面則差距很小,打算外移者女性只比男性多兩個百分點。

"多數購屋人看法,房屋總價應為年收入的七到十倍才合理"

多數購屋人看法,房屋總價應為年收入的七到十倍才合理

房價與年所得合理比:七到十倍

最後是房價所得比,也就是房屋(總)價格是年收入的幾倍才合理。本題之答案設計,提供了二、五、七、十、十五及二十倍等六個選項,也開放受訪者自填。

統計結果顯示,認為合理房價所得比為十(倍)的受訪者最多,比例達三十二%,其次是七倍的二十九%,第三高為五倍,也有超過二十四%受訪者圈選。

由此推論,目前準購屋人認為合理的房屋總價,是年收入的七到十倍。其餘選項被圈選的比例都相對很低。填寫按地段、產品或個人能力等個別情況而定者,合計超過六%。

女性購屋人對於房價所得比的預設立場,大致比男性略低;填五、七及十倍者,女性比例皆高過男性二到七個百分點,且無任何女性受訪者填十五倍以上。

回答視個別情況,及十五、二十倍兩個極大值的,則全是男性。年齡層方面,是愈年輕者認為合理的房價所得比愈低。五、七及十倍選項,都是低年紀層圈選比例較高。

撇去少量外縣市受訪者態度不談,基隆、宜蘭、桃園、新竹四區受訪者,全部圈選十倍以下數值。樣本數較多的桃竹兩區,填五及七倍者合計都超過七成五,新竹更達八成。

相較之下,大台北地區受訪者的房價所得比概念則稍高;不過就統計結果看,北縣受訪者的認知價更高些。北市受訪者以選五、七及十倍者為主,北縣則是選十倍者最多,比例近四十三%。這其實證明,還是有不少北市準購屋人,不認同目前高房價,北縣購屋人則不乏能力更強者。

最後,一般認為租賃者經濟能力較弱,他們心中的合理房價所得比較低?

就調查結果統計看,似乎支持上述立論。填答五及七倍之現租屋者合計達八成六;現居自宅的準購屋人,則以填選十倍者最多,近三十八%,次高為七倍。

改善現狀 讓年輕人買得起房

從上述的問卷統計分析結果可發現,多數民眾對政府的高房價因應政策並不看好;尤其包含整體調控、興建合宜住宅等,美其名是為年輕族群設想,不過顯然無論對政策本身效果,或是增加供給等方向,設定中之『受惠者』〡年輕族群,其實不甚認同。

不過從升息或打房之下,三十歲世代仍繼續購屋計畫來看,多數青壯階層還是想要一圓購屋夢。因此我們也發現,更多的年輕人願意出走購屋,或接受所謂的合宜住宅,雖然這很可能是暫時權宜、不得已的選擇。

就過去發展及政府實際改革動作來看,未來大台北房價要掉回六、七年前水準,其實是不可能事。因此即將邁入民國一○○年,官方應該是透過各種施政,改善經濟及財富分配,厚植少壯階層經濟力,並縮短貧富差距,達到全民均富的理想,房市及整體經濟、社會,才會真正有健全的發展。

有關合宜或社會住宅政策,可能也要稍做調整。除了價格因素外,品質必須更嚴格把關,地點不宜太偏遠、周邊機能現況須至少及格,更須透過若干宣導,讓北縣以外,特別是台北市,或現為租屋的購屋人,真正願意買單,才能發揮該政策的最大效果。

"受訪者年齡居住分步百分比圖表"

受訪者年齡居住分步百分比圖表

附 錄 問卷執行時間:99年4至9月 問卷執行方式:住展雜誌檢附問卷 郵寄傳真或電郵回函
總回收份數1,012份,有效問卷997份(至少填妥年齡、性別、居住地及居住狀態四項基本資料其中兩項,並至少回答兩題)
受訪者(問卷母群)結構分析 性別:男性546份(54.8%) 女性451份(45.2%)
居住狀態:自有住宅731份(73.32%) 租賃250份(25.08%) 未答16份

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