養房難不難? 購屋成本 養房3大開銷算一算

養房到底難不難?「養房大不易」,這道理人人都懂,但很少有人會去細算,到底每年得花掉多少錢。專家建議,購屋族在投資房產前,務必精算每一筆可能的支出,才不會面臨資金週轉不靈的窘境,影響生活品質。現在就跟著我們的腳步,從買到養,看看有哪些必要花費吧!

"買賣房屋隱性成本開銷一覽表"

買賣房屋隱性成本開銷一覽表

買房過戶~最少花7萬~10萬元

信義房屋表示,投資房地產的相關開銷,大致上有「稅費」、「貸款支出」及「修繕費用」等三種。購屋族最先碰到的,就是在辦理過戶所產生的相關稅費,包括契稅、印花稅、登記規費等,實際的費用會跟\據屋況有所不同,加總後約落在7萬~10萬之間。

1、契價稅、登記規費

進行不動產買賣交易,契稅多由「買方」來負擔,買方必須購買公定契紙,向縣市稅捐處申報繳稅。目前契價是以房屋的造價殘值而定,計算公式為「契價X繳納稅率」。如契價60萬元的房屋、買賣契稅稅率6%,應繳契稅為3.6萬元。

值得一提的是,只有買賣房子時才須繳納契稅,土地買賣就不需要了。另外,若承購的是國宅,或是房屋起造人為本人,也可免契稅。

而登記規費指的是辦理土地、建物登記時所要繳納的費用,包括登記費用及書狀費(80元)兩種。登記費計價方式為「建物核定契價的0.1‰」或「土地申報地價的0.1‰」。要是買地或在自有土地上蓋房子,則在建物所有權第一次登記時繳納(按2‰計徵)。

2、印花稅

印花稅是一種憑證稅,立據人須買印花稅票貼在契紙後面,其公式為:「買賣房產總價x0.1%」。假設小明購買總價400萬元的房子,必須繳納的印花稅額為「400萬x0.1%=4,000元」。

雖契價稅、登記規費多由「買方」來負擔,但印花稅就不一定了,法令留給買賣雙方自由協商的空間。專家建議,購屋者在與屋主談價錢時,不妨拜託賣方支付這部份,並在契約中明定之,等於是一種變相殺價,能省下不少「摳摳」。

養房期間~上繳地價稅、房屋稅

完成不動產過戶後,首先恭喜您晉升有房一族了!不過晉升有房族後,會產生的稅費包括「房屋稅」及「地價稅」,開徵日分別為每年的5月及11月。當中房屋稅計算的公式是:「房屋現值×適用稅率」。而地價稅的計價方式為:「公告地價總額x應繳稅率」。

先設定一個情境,倘若小明真的買下了400萬元的小套房,總坪數為11坪,土地持份是2.76坪(約9.2平方公尺),租給一般上班族,請問他應該繳的房屋稅及地價稅為多少?

小叮嚀:不同於房屋稅,自用住宅用地出租,地價稅是不能優惠的,包租公婆可別貪小便宜。

修繕費用~慎選房客減少不必要支出

除了每年上獻給政府的貢金外,如果想要買房投資、晉級包租公婆的您,還須負擔一筆裝修費用,這也應列入每年必要開銷裡面。

內政部3年前曾針對房屋翻修費用做過調查,翻修中古屋,平均每坪花費8,800元,而預售屋或新成屋的平均裝潢費用,每坪則約9,000元至1萬元。專家則建議,裝潢費用控制在每坪3~5萬元為佳,做好預算編列、打造出有品味的居家生活。

永慶房屋協理黃增福表示,依房客習慣的不同,所要負擔的維修費不一,小則打打掃、清理一下即可,嚴重的話得重新粉刷,或是換新內裝,價格難以估計,因此慎選房客是相當重要的工作,房東們不可輕忽。

專家表示,對購屋族來說,投資房地產首年的負擔最沉重,得支付一筆10~50萬元不等的新屋裝潢費,另外還有買賣移轉時產生的相關稅費(7~10萬元),建議民眾下手買房前,應先把這些費用預留起來,除自備款外,多準備30~60萬元最保險。

自第2年開始,除了可能的房貸支出外,每年還會有房屋稅、地價稅等固定稅費,可編列於年度支出預算之中;至於修繕費用,建議包租族們盡量親力親為、節省開銷,不過也要考量自己的時間成本,若要交給別人整理,最好挑選有信譽的店家,貨比三家不吃虧。
精實新聞  記者 王怡茹 報導

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