購屋買房 教戰手冊 掌握趨勢6原則,新手自住也能不敗

房市投資新手?先來上三堂免費入門課,「購屋」是現代人的夢想,許多上班族都是辛苦存了好幾年,才有機會買個小窩,就怕選錯地方,所有努力付之流水。專家表示,投資房地產的地點很重要,好的區位才能提升房子本身的價值,購屋族一定要慎選,否則恐面臨租不出去的風險。想要晉升包租公婆的新手們,快快「照過來」,看看買房要怎麼挑地點吧!

Lesson1:有外來客就有需求

投資房產地點要怎麼挑?信義房屋行銷部經理蘇啓榮表示,投資人只要把握一個原則就好,即「這個區域是否能吸引外來使用者或投資人」。他解釋,若外地人、甚至是外國人喜歡這個地點,自然會願意置產、租屋,先有需求才會有市場,此範圍主要鎖在都市中心。

舉例來說,講到住宅,許多人會聯想到大安區,因鄰近公園、生活機能好、交通又便利,能夠獲得更多人的認同,房價自會保持不錯的水準。而商圈像是信義區,長期還是看好ECFA題材帶來的效益,有機會帶進更多的陸資、外資,該地區的房價還有向上的空間。

蘇啓榮強調,景氣好的時候,房價會隨經濟起漲,從大都市一路漲到外圍地區;不過景氣反轉時,房價反而會從最外圍先跌,反而市中心較不會受到影響,投資房市要獲利,地點仍是最大關鍵因素。

Lesson2:新開捷運線、新重劃區帶來移民潮

不過,都市中心的房價相對來得高,不是一般普通上班族買得起的,小資本的投資者選地點時,就要考慮其它因素,如交通方不方便、附近有無辦公大樓…等。蘇啟榮指出,近捷運、通勤時間最短的地點,永遠是自住、租屋的首選之地,因此有大型交通建設落成的地區,會是不錯的投資選擇。。

他說,像是盧洲線、施工中的新莊線等新開捷運線,或是新開重劃區,典型的案例如新莊副都心,一旦交通建設完成後,可預期將有大量移民潮湧進,未來頗具發展潛力。

"購屋跟著重大建設走準沒錯"

購屋跟著重大建設走準沒錯

Lesson3:區域供給量決定成敗

除此之外,永慶房屋協理黃增福則表示,買房子除了要考量交通便利性、週遭環境,地區的房屋供給量,也是評估重點,只要量一多,就容易供過於求,空置率一上升,會影響租金行情。民眾事前得先瞭解該區域的供需狀況,如詢問大樓管理員,取得空屋資訊。
精實新聞 記者 王怡茹 報導  2010-12-06

三招教您首次買自住宅就立於不敗!

擁有自己的房子,是許多上班族的夢想,也是理財規劃上最重要的投資,更是一生中最昂貴的花費。買房子前究竟要做哪些功課,要如何達到買屋自住兼投資的功能呢?專家表示,購買自用住宅最好能多加停看聽,必須考量本身的財務能力、房屋的整體配備以及增值空間。

增值空間:北部重地點,南部看屋齡

有些消費者購置自用住宅完全根據個人需求做選擇,舉例來說,因為喜愛清幽的居住環境,而去購置較偏遠的物件。專家建議,消費者購買自用住宅,最好能選擇兼具個人需求和增值投資空間的標的,交通不便和生活機能欠佳只會提升未來轉手或出租的困難度。

那要如何選擇能夠保值的自用住宅呢?住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,北部買房子的考慮重點就是「地點+地點+地點」,中南部購屋重點則是「屋齡」。以台北市來說,買自用住宅可以沿著捷運路線買就好,雖然代價可能高一點,但未來增值性會比較強。

至於在中南部買房,徐佳馨提醒,若想相對保值,或者沒有長期持有的打算,就必須選擇有獨特性的產品,而屋齡年輕、緊鄰重要商圈重大公共建設都是考量因素,此外土地持分最好稍微大一點,如此未來翻新、重建也比較會有機會。舉例來說,如果能力可及的話,在高雄美術館盡量買第一排和高樓層,如果買不起第一排,則可以考慮優質學區,或者是人潮聚集的商圈。

另外,有些消費者會選擇屋價較便宜的重劃區,但風險相對也比較大,徐佳馨表示,重劃區不一定能夠真正成功製造一個新的聚落,無法聚集人氣,未來增值前景可能會比較有疑慮。如果真的要買重劃區,最好能考量「鄰路」條件,建議購買主要幹道旁的透天厝,以目前建築成本一坪10幾萬來估算,如果真的折舊,至少還可透過重建方式提高房屋價值。

評估財務能力:每借100萬,每月房貸約5,000元

原則上,買自住型房屋的優先考量就是「負擔得起」,專家建議自備款至少準備三成,每月償還房屋貸款的金額,理想上不要超過收入的1/2~1/3,比較不會衝擊到日常生活水準。

而房貸支出除了可以透過銀行網站或專員試算,徐佳馨也提供一個簡單的概算方法:以目前利率水準,大約是每借100萬,每月房貸本息攤還約需付5,000元。舉例來說,阿甲借了500萬買房子,房貸支出大概就是每月須攤還25,000元。如果阿甲一個月薪水只有4萬元,那麼他就必須考量扣除房貸後僅剩的15,000元,是否足以供應目前的日常生活花費及理財儲蓄計畫。

上述公式雖然沒有很精準,但可以簡單估算每月房貸支出,加上收入的考量後,就可以知道自己適合買多少預算的房子。不過,在這要提醒民眾,若央行升息的趨勢持續,而您的房貸利率又屬浮動計價,房貸利息支出未來還是會逐步墊高。

住家品質:最好能內外兼備

購置房地產不像買賣股票,無法隨意分割或增減,一旦購買房地產,也就等於同時購買周遭環境、公共設施和鄰居等,正所謂千金買房、萬金買鄰,所以在置產前,務必對房地產物件本身和周圍配備的整體內涵加以瞭解。

而除了考量周遭環境,購買中古屋,房屋內部更要仔細加以觀察。徐佳馨表示,購置自用住宅的人往往購屋經驗不足,常常會有一些盲點或意料之外的事情,除了注意格局是否方正、採光是否良好,也要瞭解是否為海砂屋或兇宅等屋況問題。

專家表示,要避免買到瑕疵屋並不難,如果是透由不動產經紀公司購屋,可藉由不動產說明書瞭解標的物現況,萬一未來發生糾紛,也會比較有保障。

徐佳馨也提醒,萬一不幸真的買到海砂屋或漏水,尤其如果是在買屋半年內發現有漏水的狀況,就要馬上寄發存證信函,向賣方要求損害賠償。因為所謂的瑕疵會有請求賠償期間的限制,有些自住客因為漏水問題還不嚴重,就比較輕忽,但漏水問題不解決只會愈來愈嚴重,建議要把握購屋半年內的時間,向賣方提出賠償的申請。
精實新聞  記者 李彤綵 報導 2010-12-06