都更老宅搶手 如何挑選老公寓?

都更熱加上土地持分高,4層樓最吃香,土地持分高、實用面積大,公寓翻紅,4樓公寓土地持分多出近2坪,加上屋齡較老舊,比起「年輕」的5層樓公寓更具備都更的急迫性;關鍵則是市中心的高房價,造成4層公寓產品具備改建效益,身價比5層樓公寓高出一截。

此外,4層樓公寓一幢可能只需整合8戶屋主,5樓公寓則需整合10戶屋主,且大部分4樓公寓產品,有些前後陽台並未登記在權狀上,屋主還可辦理補登,都讓4樓公寓身價比5樓還高。

10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。

如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓,生活機能好,下樓走幾步就能採買生活用品,但位於傳統市場內的老公寓除外,因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢,還可能傳來牲畜或漁穫的腥味,整體環境並不理想。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市,可以買到公寓頂樓,且還有頂樓增建的產品,是很值得考慮的選擇,因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。

不過,老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊,如果要再花錢裝修,例如屋頂隔熱處理、防水工程等,均須事先評估算入購屋成本中。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

不要忘記,住公寓只能爬樓梯,樓層愈高,上下樓愈吃力,除非你把上下樓梯當健身運動選項之一,否則對大多數的人來說,5樓頂加要再多爬一層樓,對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年,大部分老公寓都接近或超過這個年限,因此在銀行眼中,建物已經不值錢了,捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯,但目前高雄捷運與興建中的台中捷運,對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓,保值效果愈佳,避免買巷子很深的巷底房子,尤其是死巷,一來出入不方便,二來有風水上的忌諱,未來脫手是一大利空,可能賠錢出售。]

原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子,常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間,另外,如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近,也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局,就是一走進去客廳,後面連接飯廳或兩三個房間,衛浴與廚房多位在後方,動線很不流暢,只有前後採光,中間的房間完全照不到外面的光線,對氣流也不好。 

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

延伸閱讀:申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
(1)自行向外增建的陽台;
(2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。

"申請附屬建物補登流程圖"

申請附屬建物補登流程圖

延伸閱讀:買老公寓等都更?先看容積率推斷未來可換得坪數

事實上,並不是所有的公寓都具有都更的條件,該怎麼評估老公寓是否具有都更價值、值不值得多花點預算搏翻身機會呢?不妨先搞清楚該地的土地類別,再從容積率去推算未來可以換得多少使用空間。

何謂容積率?

所謂「容積率」,就是各樓層的樓地板面積(即為容積)加起來除以基地面積再乘以百分比。

以住三之一用地來舉例:規定容積率為300%,基地面積100坪,建蔽率為45%時,即300%÷45%≒7>>則設計至少為7層樓

容積率300%代表的就是現在你擁有1坪的土地,未來更新改建後,就可以換到3坪的權狀面積,但這還要再扣除公設比率,才是未來你真正的使用面積,例如公設比35%,等於3坪中有1.05坪都貢獻給公共設施,剩下1.95坪。

"台北市住宅分區之容積率與建蔽率"

台北市住宅分區之容積率與建蔽率