房貸省荷包,申貸前先比較/升息 固定房貸鎖低利率 遞減型房貸划算

升息趨勢固定房貸鎖住低利率,年輕族群適合前高後低遞減型房貸,亞洲國家步入升息循環,台灣央行也連續升息2次,房貸族利息恐將愈來愈沉重,銀行主管指出,年輕族群適合機動機率或「前高後低」的遞減型房貸,投資客跟中長期房貸戶都適合可鎖住低利的固定房貸,想轉貸民眾最好趁早搶進。

" 固定利率房貸比較表"

固定利率房貸比較表

考量央行升息提高成本,銀行推出的固定房貸產品未來也可能愈來愈少。每次升息約4年,保誠人壽放款部經理郭繼承表示,房貸民眾不妨趁利率升高、貸款成數緊縮前,趕快轉貸為固定利率房貸。

星展銀個人金融服務存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰說,固定房貸未來的固定利率期限可能會愈來愈短,固定房貸需要綁約,適合買房投資,3年內轉手的人可以趁鎖住固定低利。

適合買房投資客

富邦人壽表示,若2至3年內有投資可獲利,或是目前浮動型房貸高過2%的客戶,都可選擇固定房貸省息。假設未來3年每年升息0.5%,選擇前5年固定型房貸利率2.3%,1000萬的房貸將比1.8%的機動利率省下30萬元的利息支出。

台北富邦銀行針對優質客戶、年收入80萬以上提供固定房貸為第1年期1.88%,第2年起指數加碼0.84%(目前為1.99%)。

2年期固定房貸前2年利率為1.98%,第3年起為指數加碼0.83%(目前為1.98%)。保誠人壽「超值福貸II」前半年固定1.85%,第7至36期固定2.10%,第37期起依指標利率固定加碼1.15%,每季機動調整(目前為2.35%)。

申請資格為年收入70萬元、夫妻年收入合計120萬元或軍公教人員、老師、會計師、醫師、建築師。星展銀提供的前5年固定利率為2.3%,第6年起指數加1.1%,目前為2.22%;若選前2年固定房貸利率為1.98%,第3年起也是指數加1.1%,目前也是2.22%。不過選擇固定利率的金額為貸款一半,另一半為機動利率,從1.77%起跳。

星展銀前2年1.98%

中國人壽固定房貸利率前半年1.68%、7~36期為2.5%、第37期為指數加1.15%(指數為1.2%)。

國泰人壽前半年為指數加1.05%(指數為1.16%),第7~24期為指數加1.3%,第25期之後指數加1.4%。
蘋果日報 2010年11月27日

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"申貸房貸先比較,別被利息壓得喘步不氣來"

申貸房貸先比較,別被利息壓得喘步不氣來

自住客省荷包,申貸前先做比較 升息時,遞減型房貸最划算

升息環境下,房貸族究竟要使用階梯式指數型房貸、遞減型指數型房貸,或一段式房貸,才能真正省到荷包?

階梯式》利率前低後高 先甘後苦,負擔不見得少

先來看目前市面上市占率高達7成的階梯式指數型房貸,這類型房貸的利率結構是以「指標利率I+固定加碼」來計算,而每家銀行指標利率的計算基礎不盡相同,會隨著定儲利率的變化而變動,各銀行調整期間從3個月到半年不等,若是月調型則多半屬於個案。

上海商業儲蓄銀行經理馬婉瑜說,目前金融業所推出的階梯式房貸大多分為3階,第1階為固定利率,期間約為6個月,僅有少數1~2間銀行提供1年固定利率。第2階、第3階開始,固定加碼利率就會跟著拉高。

由此來看,階梯式房貸屬於先甘後苦型,後期會隨著固定加碼的幅度提高,利息壓力也隨之增加,因此,在升息環境下,房貸戶的利息負擔並未減少太多。

遞減型》利率逐年調降 先苦後甘,自住客最適用

不少小銀行為了拓展客源,近期大力推銷遞減型房貸,這類房貸產品也是分為3階利率,只不過固定加碼的部分採取逐年調降,在利率趨勢往上的環境下,較具有降息效果。

星展銀行存放款暨分行業務資深副總裁唐正峰說:「由於目前利率看升,而遞減型房貸的利率是向下調降,對於新購屋者以及換屋族群較有利。」

遞減型房貸比階梯式省在哪邊?

唐正峰解釋,假設以房貸100萬元、還款年限20年、採按月本息平均攤還來計算,遞增型第1、第2及第3年起房貸利率分為1.5%、1.75%、2%,總計20年下來房貸利息支出為20萬6,231元。

反觀遞減型房貸為2%、1.75%、1.5%,總計20年下來房貸利息支出為16萬5,831元,省息效果的確比遞增型高,可說是先苦後甘的還款方式。

唐正峰強調,站在獲利的角度,對銀行而言,遞增型產品的確比較有利可圖,但小銀行為了拓展客戶,須靠遞減型這類產品來拉住客戶,星展推出遞減型房貸服務就是想抓住自住客。

不過,目前星展銀行只針對台北縣、市等風險較低的地區提供遞減型房貸,目前中南部市場還沒有提供這項服務。

此外,銀行也會依客戶評等,或是整體評核的結果來決定利率,因此,實際承作的利率可能會因人而異,這點是必須留意的地方。

馬婉瑜提醒房貸戶,遞減型房貸產品在第1年會將利率拉高,之後再逐年調降,以台灣人勤奮還款的習慣,平均7~10年就能把房貸繳清,因此,計畫申請這類房貸的民眾必須有長期抗戰的打算,因為這類產品要持續繳款達5~7年,才能有省息效果。

一段式》鎖住加碼利率 但指標利率仍會調升

另一類不需擔心升息效應的是一段式房貸。

永慶房屋契約部內湖中心課長王乃佳說,央行有升息動作後,永慶房屋端接到的客戶也有不少人採用一段式房貸,主要是一段式房貸已將後段固定加碼利率鎖住,比起階梯式房貸,利息計算更為划算。

不過,王乃佳也特別提醒想申請一段式產品的民眾,雖然加碼的利率已固定,但是指標利率在升息下仍舊會調升,這一點還是需要特別注意。

固定式》一定期間不變 須留意綁約條件

此外,近期也有壽險業者看準未來升息空間,包括富邦人壽、三商美邦人壽等皆推出固定利率方案搶客,其中三商美邦人壽推出前3年固定利率,最讓市場驚豔。

三商美邦協理浦中敏提到,未來兩年利率反轉向下的機會相當小,前3年固定利率1.88%,第4年起定儲指數加碼0.64%。只不過壽險業者端好產品,相對也有所求,這類產品都必須綁約2年,這2年內若還款額度超過貸款額度5成以上,就必須被罰款,須特別留意。
智富月刊第144期