社會住宅政策 能否成功待考驗

政府在五都市長選前端出5處社會住宅,希望展現照顧中低收入戶等弱勢族群,以及青年學子或單身者,但政策執行力,在選後卻備受考驗。

自從台北市長郝龍斌丟出台北市仁愛路「帝寶」旁,原空軍總部用地擬開放作為「社會住宅」,以提供中低收入戶租賃使用的「小帝寶」後,因在五都市長選舉期間發酵,立即引發連串爭議,但「社會住宅」也成為2010年底房市最夯的名詞。

尤其「社會住宅推動聯盟」在拜見馬英九總統,並獲得馬英九承諾推動後,內政部也趕在選前端出牛肉,由行政院長吳敦義拍板定案,以台北市松山及萬華,台北縣的中和及三重等,共5處國防部眷改土地,優先興建首批1500~1600戶社會住宅,結果卻被在野黨批評為急救章。

此項關乎中低收入戶也能在台北市「落戶」的希望,會不會隨著選舉結果揭曉後就停滯不前?值得觀察。

源自歐洲 只租不賣

何謂「社會住宅」?根據社會住宅推動聯盟的解釋,社會住宅(social housing),在歐洲又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing),強調「只租不賣」的精神,簡單的說是指政府(直接或補助)興建,

或民間擁有之合於居住標準的房屋,採「只租不賣」模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。

社會住宅從歐陸出現至今,已超過百年的歷史,是源於都市化過程中住宅市場供需機能之侷限性,致使中低所得者買不起住宅,引起社會矛盾與政治衝突,或造成諸如個人健康、家庭離散、就業、教育、社區整合、環境衛生、治安等社會問題,

經過諸多社會改革倡議後,最後採行以政府扮演起住宅市場外的補救角色,以提供「只租不售」的社會住宅來解決弱勢人民的居住問題。

迄今,「社會住宅」已成為先進資本主義發達國家住宅政策重要一環,各國公有社會住宅占住宅總量比例,分別是荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、芬蘭 18%、瑞典 18%、歐盟平均 14%、美國 6.2%、日本 6.06%、香港 29%、新加坡 8.7%,台灣則只有萬分之8,低於其他先進國家水準甚多。

"台灣社會住宅,低於其他先進國家水準甚多"

台灣社會住宅,低於其他先進國家水準甚多

「社會住宅」與早期政府所推的「國民住宅」有何不同?

聯盟發言人呂秉怡指出,「國民住宅」乃是政府過去因應房價上漲,為滿足國民購屋置產需求而興建低於市場價格的「出售式」住宅,為一次性住宅投資政策。

但由於興建數量不多(僅占住宅總量 3.5%)致使效果有限,更因低於市場價格,不少購屋者經由「抽籤」取得購買資格後,往往在期限屆滿後立即脫手、獲利,造成了所謂「國宅樂透」的扭曲現象;

此外,縱使國宅低於市場價格,仍屬中收入所得家庭才有能力購買,對一些弱勢家戶來說,仍是無法負擔。

"台灣社宅比例太少"

台灣社宅比例太少

相對地,社會住宅強調的是「只租不售」,不是用來解決民眾置產問題,而是為了照顧難於市場上覓得居所的弱勢者,以低於市場租金及多元住宅型態,並搭配其他社會福利,是一種永續循環性的住宅公共投資。

難抑制高房價

社會住宅推動聯盟所推動的「社會住宅」,在五都市長選舉期間獲得藍綠政黨各候選人的大力「支持」,成功達陣。

不過,此項被期許,能抑制台北市高房價的措施之一,政大地政系教授張金鶚認為,興建社會住宅解決不了高房價問題,要讓弱勢族群在台北市有房可住,建議從「空屋」、「餘屋」著手,且透過類似崔媽媽基金會的非營利組織來謀合空屋給弱勢族群。

根據了解,台北市目前有9萬多戶空(餘)屋,而台北縣有13萬9000多戶,合計約24萬餘戶。

房地產專家田大權則認為,台北縣市有不少捷運聯合開發案,台北市捷運局依比例可分回不少「捷運共構宅」,以前都採出售的處分方式,不如將這些捷運宅做為出租住宅,絕對符合「交通便利」條件。

田大權說,目前大台北地區共有10條捷運線正在營運,93個捷運站,正在施工的也有8條線,67個站,另規劃中的有7條線、81站,累計有25條捷運線,241站,而每一條捷運線都有2~3個捷運聯合開發案,若每一條線選擇一處當社會住宅,以施工中及正規劃中的捷運路線來說,未來「現成」就有15個「社會住宅」可用。

田大權認為,取得捷運聯合開發案的建商,都非泛泛之輩,而依過去這些建商為烘托「捷運宅」,每坪要比周邊預售屋貴2~3萬元來看,其建材都不差,若能選「捷運宅」做社會住宅之用,也可免去過去「國宅」品質不佳之污名。

選定5處基地

除此之外,因社會住宅興建速度緩不濟急,立委賴世葆乾脆提案,在政府之前實施過「消費券」之後,也可仿照發放「租屋券」,內政部部長江宜樺允諾一併研究。

不過,最具體的莫過於立法院財政委員會決議,針對目前已經實施,每月3600元的租金補貼,要求在2012年提高至4600元。

至於內政部部長江宜樺所公佈「社會住宅實施方案」第1批選址地點,包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段、中和秀峰段等5處基地,面積共30316平方公尺,預估可興建1661戶。

首批社會住宅規劃3種房型,包括實坪8、16、24坪等3種,其中屬於單身的8坪房型,約占3成左右,租金不排除打折。而社會住宅未來入住對象,除了中低收入的弱勢戶外,還包括北上求學的學生,及北上就業的單身青年等對象。

依據內政部第1批出爐的選址地點,周邊的住宅出租行情為何?

台灣房屋敦北民生特許加盟店副店長徐昌盟表示,選址中的健康路社會住宅所在處就在延壽國宅旁,延壽國宅的屋齡約17~18年,目前每坪的出租行情大約400元左右。

供給量不大無礙房市

健康路周邊,有不少投資客買公寓隔套房出租,每月租金約1萬元左右,至於電梯式的套房,則要1.6~1.8萬元,2房月租金約2.4~2.5萬元,而26~28坪,約可隔成3房,且租金約在2.8~3萬元間。

至於社會住宅是否會衝擊台北市的高房價?徐昌盟認為,供給量並不大,加上入住條件或轉租,都由市府做控管,不會賣出,因此,衝擊並不大。

台灣房屋萬華特許加盟店店長黃坤洋就青年公園附近出租行情表示,1房的月租金約要1萬元,而3房產品則要1.8~2萬元間,若依據政府要蓋的社會住宅坪數來說,8坪要8000~10000元,12坪約1萬元,而24坪則需1.5萬元。

台灣房屋中和景安特許加盟店副總經理李進倫表示,自從捷運中和線通車後,附近房價及出租行情都有10~15%漲幅,而就秀朗橋的社會住宅來說,因為距離景安站或南勢角站都有段距離,但可利用接駁車,交通算便利。

這附近的四、五樓的公寓,每坪租金約在500~700元間,一般30坪大小的房子,月租金約要1.5萬元,至於周邊景平路的電梯大廈,每坪租金則要700元,而套房大小約11~15坪、2房約18~25坪,3房則約27~35坪大。

缺乏完整住宅政策及配套

至於三重市同安厝段及大同南段的情況,台灣房屋三重特許加盟店店長葉春柳表示,這兩個地段在昔日有「豆干厝(妓女戶)」存在,不過,大同南段已經沒有了,而這兩個地段的出租行情相若,若依據內政部規劃的坪數來看,8坪租金要6000~8000元,24坪則需1.5萬元(不含車位)~2萬元(含車位)。

社會住宅」看似已有眉目,但相較於政府過去也曾推動過「出租國宅」、「地上權國宅」、「平價住宅」,或是中低收入戶的「租金補貼」等政策,都或多或少碰到執行上的困難,包括管理權責、有沒有管理能力、維修費用、入住資格,以及資格不符者如何令其搬遷等等。

因此,從以前的興建國宅出售、出租,到地上權國宅,再到停辦(建)國宅業務等,社會住宅能否推動成功,還要看政府的決心,以及監督單位能發揮多少功能而定;

尤其政府在2009年底,在「高房價」高居10大民怨之首的風暴中,行政院長吳敦義在2010年初提出,考慮在機場捷運線A7站附近,興建4400戶平價住宅,但在「社會住宅」的聲浪中,此一政策的進度如何?

似乎沒有人再提,已從熱灶變冷,「社會住宅」會不會有同樣境遇,值得觀察。

3處地上權國宅即將消失

財政部國有財產局將進行台北市3處國有地的「地上權」標售案,但台北市政府早年實施的3處「地上權國宅」,在民意代表多年的爭取下,台北市議會及市政府反而決議,開放社區住戶購回「土地權」。

政府過去為了安置老舊眷村及中低收入戶,在1975年訂定「國民住宅條例」,於全台各地興建國宅,並開放無自用住宅的民眾申購,而台北市因有些地段的房價居高不下,連帶地使區域內的國宅出現搶購熱潮。

根據房仲業者表示,雖然國宅的建造成本較低,建材相對遭人詬病,但抽中好地段的國宅,就好像現今的樂透彩中頭彩般,約有3~5成的獲利利潤。

不過,房市從股市萬點行情下來後,也走入空頭的10多年,市面上出現大量的餘屋,迫使政府從1999年起,為消化民間餘屋,暫緩大規模興建國宅。
 

在1999年前,前台北市國宅處(現為都市發展局內的一處)為遏止歪風,於1998年推出3處「地上權國宅」,也就是土地仍屬於台北市政府所擁有,民眾只有購買地上房屋的「使用權」,使用期限為50年,並按年繳交地租費用。

唯「有土斯有財」的觀念,仍促使地上權國宅住戶,多年來透過民意代表向議會及市政府爭取,希望能購買「土地權」,其關鍵在於「50年」的使用年限會逐年遞減,房子會愈住愈不屬於自己的,其次是,地上權的房子,轉售時的獲利空間較有限。

依據目前還在實施中的3處台北市地上權國宅來說,撇開其當初花了幾百萬元買房屋使用權外,依據市府出售國宅的計價是採公告現值計,而實施當年若能一起買土地,跟現在經由土地公告現值累進計價後要付出的價格來看,12年間約增加36.17~37.5%。

由此看來,好像地上權的居民要付出比當初買地更高的費用,但相對於「市價」增幅遠大於「公告現值」的情況下,房仲業者表示,如果3處地上權國宅的居民都能依據市議會決議的「8成以上居民同意」,就能購買土地權的話,屆時居民轉售獲利的幅度,絕對不少於5成。

"出租國宅常見的問題"

出租國宅常見的問題

出租國宅

台北市目前共有23處出租國宅,提供3881戶出租,租金因所處地段及坪數大小而有不同。

以中正出租國宅來說,10坪(含公設)的月租金約3000元,最大坪數的30坪約1.6萬元,另有20坪隔成2房,月租金5500~16000元,34坪隔成2房者,月租金為1.6萬元。

租金行情主要是依據崔媽媽基金會所定的行情為標準,一般約低於市價50%,有些則是低於30~40%。
理財周刊 (535 期) 文顏瓊真