交屋後發現瑕疵 可否解約求償?購屋『瑕疵』擔保責任之範圍?

交屋後發現瑕疵,可否提出解約並求償?房屋屬於高價商品,一般人總會在多方衡量之後,包括價位、地段、建商信譽、貸款成數、自己是否能夠負擔房價及貸款……等,才做出購屋的決定。

但所購的房屋,有時候在交屋時完全看不出任何異樣,最怕的就是居住一段時間後,才發現房屋出現瑕疵,嚴重時甚至影響居住安全。

在已與建商簽訂房屋買賣契約後,遇到這種情形該如何自保?

Q:甲建設公司出賣某大廈的其中一戶給我,業已完成交付及所有權移轉登記手續,價金亦已付清。

房屋交付6年後,該屋因甲於興建過程未依照建築法規要求且偷工減料,以致發生傾斜情形,影響正常居住,請問我是否仍得向甲建設公司解除買賣契約,並請求甲建設公司返還價金?

A:您仍得向甲建設公司解除買賣契約,並請求甲建設公司返還價金。

理由如下:1. 在物之瑕疵擔保責任部分:

民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」所規範之解除權已經過民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」所規定之除斥期間而消滅。

2. 在不完全給付責任部分:

(1) 在特定物買賣,買賣契約成立時標的自始瑕疵,通說實務皆已傾向採履行說,(最高法院94年台上字第1112號判決:「買賣標的物如係特定物,於契約成立前已發生瑕疵,

而出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵於買受人,而買受人不知有瑕疵仍為購買者,則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨,即應負不完全給付之債務不履行責任。」參照),所以只要出賣人甲建設公司無法舉證其無故意過失,皆應負不完全給付責任。

(2) 問題是,基於不完全給付責任所生之解除權是否同受民法第365條第1項之限制?則有重大爭議,有學者力主不完全給付責任所生之解除權應同受民法第365條第1項的限制,理由在於避免民法第365條第1項成為具文;然實務見解似採否定說,最高法院91年台上字第1566號判決:「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,其法律性質、構成要件及規範功能各不相同,

故買受人如主張出賣人應付不完全給付之債務不履行責任,而解契約時,應無民法第365條規定之適用」參照;故若依據實務的見解,您仍得依據民法第227條第1項「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」之規定向甲建設公司解除房屋買賣契約。

3.您向甲建設公司解除房屋買賣契約後自得依據民法第259條第2款:

「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:……二、受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還之。……」之規定請求甲建設公司返還價金。
理財周刊 (535 期) 文理周法務室

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"購屋注意事項,及瑕疵部分"

購屋注意事項,及瑕疵部分

購屋『瑕疵』擔保責任之範圍為何?消基會網站案例說明

1、建物之出賣人對其所出售之建物,應擔保具有通常或契約預定效用,且無滅失或減少其價值。

若買受人買受後發現建物具有瑕疵者,依法得視情形主張解除契約或減少價金,但依情形解除契約顯失公平者,買受人得請求減少價金。

2、惟買受人於買賣當時,即因出賣人告知或其他原因,已知物有瑕疵者,基於誠信原則,買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。

但如另有其他瑕疵時,買受人當然可就此其他事先不知之瑕疵依法要求出賣人負瑕疵擔保責任。

3、要特別注意的是通知出賣人物有瑕疵後,要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利否則超過時間就不能再行使了。
智邦社區討論版

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契約約定現況交屋 賣方可不負瑕疵擔保責任

民眾買賣中古屋時要注意,如果雙方在買賣契約中約定現況交屋,此時,視為雙方已經以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務,將來即使發現房子漏水,買方也不能向賣方求償。

孫姓女子在三年前向葉姓女子購買台南市的一間屋齡十三年的中古屋,總價款四百十萬元,搬進去住時發現房屋有嚴重漏水、龜裂、頂樓排水管不通嚴重積水等瑕疵,孫女花費近一百二十七萬元修繕,她認為賣方葉女應負房子的瑕疵擔保責任,賠償她支出的修繕費用。

現況交屋其文義究竟是指什麼

但葉女反駁,買賣契約書載明依現況交屋,可知雙方在簽約當時,已有不論房屋有無滲水之情形,均同意以現況交屋之合意。

亦即,若其後發現房屋有滲漏之情形,應由買方自行處理,否則契約即應載明事後發現滲水時應如何處理之約定,而非特別以手寫方式註明本屋現況交屋;況且她並未故意不告知瑕疵,也未保證房屋不漏水,自不用負擔房子的瑕疵擔保義務。

這件官司的重點在:買賣契約中約定:本屋現況交屋,其文義究竟是指什麼?這是否為一種「特約」用來約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務?

台南高分院判決孫女敗訴,理由是雙方既約定按現況交屋,即有以特約限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務之意思;將出賣人關於本件房子瑕疵擔保義務,限制在擔保「房屋交付時,具有中古屋通常之效用」範圍內者。

中古屋無法擔保絕對不漏水

法院指出,房屋興建後,經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量的破壞,對於房屋都會造成一定程度之損害。

不論如何盡力維護,都無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不會漏水或不滲水;孫女買的房屋之屋齡已達十三餘年之久,於交付時存在諸如:牆壁滲水,油漆脫落、天花板龜裂等等,都屬於一般中古屋普遍常見現象,孫女在購買房屋前去看過三次,衡情,如其稍加注意,或多方探知應不難推知中古房屋難免存在這些有損通常效用之瑕疵。

孫女無法證明葉女於出賣房屋時,曾對她保證房屋絕對不漏水,則依契約的現況交屋的文義,房子雖然有損通常效用之漏水瑕疵,但葉女仍可依這個特約而免除房子的瑕疵擔保義務。