買房 購屋基本知識與觀念/購屋要訣與防範 新手也能買好屋

購買不動產一般注意事項慎選,不動產服務業,不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解或處理,可以委託專業人員提供服務,買屋前請委託合法不動產估價師辦理估價,買屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間,買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

購屋糾紛比例

購屋糾紛比例

現場履勘

不動產買賣時,無論是土地或房屋,甚至預售屋,都應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。

必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢,以發現真實情況。又銷售廣告內容應與事實相符,且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用。

瞭解出售原因 一般不動產出售原因,應詢問清楚,以避免買到令自己不舒服之不動產。除可向地(屋)主詢問外,亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽,以瞭解真相。

考慮買價是否公平合理,勿貪小便宜

不動產買賣因為零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,應先參考附近之成交案例,或是委託合法的估價師予以估價,以衡量價格是否公平合理。

目前不動產透過仲介銷售的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。

而且不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。

考慮財務狀況,勿倉促下決定

當有購買不動產的意願時,必須考慮不動產的價金、自備款及該不動產可以貸款多少金額,並考量日後貸款本金與利息的支付能力,切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂,一定要深思熟慮,否則事後要解除買賣契約或退款就困難了,縱使因而失去交易機會,亦不見得有損失,更不要在壓力下作決定。

面積之正確性

一般不動產產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。

賣方或仲介業銷售時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。

申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查詢產權不明或抵押

申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查詢產權不明或抵押

產權是否清楚

在付出定金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、有無租賃關係或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。

詳閱買賣定型化契約及契約審閱期

凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約,均稱為定型化契約。

該定型化契約條款不限於書面,其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者,亦屬之。賣方若是企業經營者(建商),要簽定買賣契約前,買方可以享有一定期間的契約審閱期(買賣猶豫期間)。

為防範定型化契約的濫用,保障消費者實質的契約自由,內政部公告各項不動產交易契約書範本,提供各界參考使用。

暨公告定型化契約應記載及不得記載事項,若是賣方為企業經營者(建商)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項,買方可以主張該條款無效。

瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納,建物第1次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

與所有權人簽約

要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分,並由賣方親自簽章或加捺指印,最好要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,不能僅憑授權書簽約,若是憑授權書簽約,應該要查問賣方的本意,較不會有差錯,

而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題,在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等,並查對賣方地價稅單或是房屋稅單,確定所有權人就是賣方,比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格,及屋內現狀設備等都要書寫清楚。

指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續;如未約明者,由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。

而且簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記,您的產權才有保障。

要求經紀業指派經紀人簽章

買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者,應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章,以示負責。

要求提供不動產說明書解說

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向買方解說。在解說前,該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時,經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。

服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者,買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號),依中央主管機關的規定,其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額),該服務報酬為收費之最高上限,並非主管機關規定的固定收費比率,買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。
消費者如有諮詢需要.可洽:內政部地政司不動產交易科

購屋陷阱有多深? 別讓你買房美夢變噩夢

實務上多以成屋及預售屋劃分,但法律上則區分為:區分所有建物(即公寓或大廈)與透天厝、平房、別墅與停車位產權之買賣。

茲列舉購屋基本知識與法律常識23招,供消費者參考:

一、產權調查不可或缺 :房地產交易之產權調查,均以登記簿謄本標示部、所有權部與他項權利部之內容為主,其旨在查察房地產之面積、持分比例、使用管制、建物用途等有無瑕疵?是否被查封、假扣押、假處分?有無抵押權設定?設定權利價值為何? 等等,此皆關係到交易之基本權益。

二、房地產非經登記不生效力 :我國房地產登記,係採登記生效要件主義。

亦即,登記簿謄本所載明之登記名義人即為真正權利人,即使買方之買賣價金已經付清,但尚未辦竣所有權移轉登記,法律上該不動產仍屬賣方所有。因此,產權登記完竣與交屋及貸款之撥放理應同步處理。

三、不動產說明書之交付與簽章 :房地產交易之專業人士有不動產估價師、地政士與不動產經紀人三人,其中交易過程中,不動產經紀人有義務就屋況、產權面積、建物公共使用、住戶規約、樓管及契約內容,書立不動產說明書並簽章對消費者負責。

四、比價非比價格,應比價值與售後服務 :價格競爭固然為公平競爭之一環,但,房地產專業服務非一般商品,尤以房地產交易安全與監督機制更屬無形服務,此非比價而得判定其價格與價值之區別,消費者切莫以為低價服務之代書或仲介品質,必然會與正常收費之服務品質相同。

五、善用仲介與地政士之雙照服務 :不動產買賣交易動輒百萬、千萬,目前仲介業收取之仲介報酬,買方為總價之0.5%~2%,賣方為總價之3%~5%(雙方合計不得逾6%);

而地政士買賣及抵押貸款登記之代辦費用,為12,000元~18,000元不等,其在本質上分別負責仲介斡旋、成交、屋況點交及產權過戶、簽約保障之不同職責,亦為房地產交易之二大支柱。

訂金.斡旋金.要約書3者的差別

訂金.斡旋金.要約書3者的差別

六、善用要約書,非斡旋金 : 據消基會統計,委託仲介銷售時,斡旋金之申訴案件所佔比例竟然最多,買方擬請仲介業斡旋議價時,應以「要約書」(不必交付價金)為主;

但若擬支付一定價金表示議價之誠意,即為斡旋金(所簽訂之契約即為斡旋契約),此選擇權在買方,且仲介業有義務提醒買方應先行放棄使用要約書後,始得使用斡旋金議價。

七、住戶規約係公寓大廈自治之法律 :住戶規約為公寓大廈內部的特別約定,亦屬公寓大廈住戶間相互規範之法律,實務上應先查明其相關規定,例如:管理費會否過高?可否懸掛冷氣機或廣告招牌,居家管理有無特別限制?可否飼養寵物?可否加設鋁鐵窗等,以免搬家變成痛苦之開始。

八、買賣契約先行審閱 :消費者看屋,不論是成屋、預售屋、中古屋,都不要衝動支付定金,也不要倉促簽約。

契約亦應至少有三到五天的審閱期,要帶回家找地政士(代書)或專業人士審閱;即使擬先行支付定金也以十萬元以內為宜。

九、買賣契約應由地政士(代書)簽章負責:房地產交易過程最重要的莫過於契約之簽訂,實務上買賣契約多以定型化形式為之,買賣雙方均有權指定地政士辦理產權過戶,尤其是契約簽訂同時應由地政士說明內容、法義,甚至朗讀與分析並簽章以示負責。.

十、簽定買賣契約後反設定抵押權保障已付買賣價金 :抵押權,可為買賣契約中買方已付價金由賣方返還之擔保。其目的旨在保護買方已支付之契約款,仍受優先受償之保障。亦即買方可考慮簽約後就買賣標的已付價金之同額,設定抵押權予自己。

十一、經查封、假扣押、假處分或訴訟中之註記者儘量避免購買 :限制登記,包括:查封、假扣押、假處分、預告登記、破產、禁止處分登記,旨在限制登記名義人妨礙債權人利益所為之一切新登記行為。

是以,不建議購買有限制登記的不動產,除非有專業人士從旁協助或負責處理。另,若為註記「訴訟中」者,更表示賣方與他人涉及訴訟糾紛,更應迴避。

十二、貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督 :房地產貸款,多屬契約尾款之償付,一般約為總價百分之六十至百分之八十。

是以,貸款之額度是否足夠給付尾款?利率買方會否滿意?撥付貸款時點賣方會否如願?代償賣方原貸款之時點與餘額是否有爭議?買方會否在撥款後拒絕轉帳支付尾款?等等,均足以影響買賣交易之進行,具專業能力之地政士與不動產經紀人理應共同監督與負責。

十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之 :實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋,亦即,交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。

但,當發生賣方原租賃契約未終止或未換約,或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋,甚或交屋有瑕疵者,此時必然導致買方之投訴無門。

因此,買方應在交付尾款之前,先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊,俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行,將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。

十四、注意建物坪數比例 : 建物面積,區分為主建物、附屬建物及共用部分(公共設施)三大部分。

其坪數、比例是否相當,與現況是否相符,均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪,合計38坪之房子,讓人誤以為有38坪之大小或價值,其買入後之感覺如何?

十五、建物基地號與土地權狀不符 :建物之基地(使用執照記載)與建物坐落(實際投影),係屬不同之位置與空間,假設消費者購買之建物使用執照,包括1、2、3基地號,但建物只坐落在1地號上,試問2、3基地是否應一併過戶產權?

十六、建物之基地持分比例不相當 :建物之基地持分比例,係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分),但其持分是否分配合理?非一般消費者所能知悉。

尤其,多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡,此乃不動產交易過程之最大隱憂,宜責成地政士判斷是否相當。

十七、公共設施權利範圍是否為虛坪 :共用部分(即公共設施)並未核發所有權狀,實務上應注意該建物之停車位部分,可能因約定予他人專用,導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有,此時形成車道之共有權屬全體住戶,但車位之權利卻屬特定住戶之窘況,此有虛坪買賣之嫌。

十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權 :停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權,實務上多屬共有專用性質,其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用,否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」,以免發生使用之爭議。

十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利 :地下室停車位登記為主建物(專有部分)者,其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣,係屬「視同區分所有建物」之產權移轉,該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉,

但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內,此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分,據以判斷該基地持分比例是否相當,以免買了房屋少了土地持分!

二十、地下室停車位買賣,應區分為大公或小公 :地下室之停車位買賣,屬「共用部分」(即公共設施)之買賣時,尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者,過戶產權比例通常為「車位數分之一」(即20個車位持分為各1/20);

屬大公共者,為共有專用之性質,應查明登記簿有無載明車位編號,否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用,以免交屋後使用該車位時發生爭議!

二十一、建物之用途,關係貸款額度與比例 :建物登記簿謄本之用途欄,多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明,實務上,絕大多數之優惠貸款,均會要求建物之用途須為「住宅」。

消費者應查明其購買需求是否相符?有無影響優惠貸款條件、額度或利率?會否增加其他之稅費負擔?此部分應由地政士予以提示,以免造成買賣重大之糾紛。

二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章 :買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時,涉及室內有無變更設計,是以,契約理應載明其權利歸屬,且明定其單價是否與一般建物相同,實務上陽台變成室內或再外移,或當樓層之小公併入室內空間銷售時,均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸),予以查明判定。

二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能 :地籍圖與都市計畫套繪圖之調查,旨在查明基地與道路之關係,實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件,其目的旨在,分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。

消基會統計,近五年之購屋申訴案件,最常發生「退定」的問題,即為契約之糾紛,其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。

本文僅提供購屋須知,並同時呼籲消費者在房地產交易時,建議不透過仲介業者委託地政士(代書),以免發生地政士與不動產經紀人之無從各司其職,失去交易安全二大支柱共同保障之立法原意。