停車位使用權 停車位有幾種?/購買停車位、先瞭解再進場

「車位」分為法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位三種。所謂法定停車位是指依據建築技術規則設計施工編第59規定,按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。此種停車位僅能以公共設施方式登記,並不得以主建物方式登記產權。

增設停車位是申請建築之起造人在前述法令所要求應設的停車位以外,另外增加的停車位。這類停車位可以用公共設施或是獨立產權方式登記,並可以自由交易買賣。

獎勵停車位是依建築技術規則設計施工編第59條之2規定等規定,由建商在法令所要求應設的停車位以外,另外增設停車位供公眾使用,政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權,並得單獨買賣。

各類型停車位優缺點比較

各類型停車位優缺點比較

如何確保購買的停車位符合約定?

通常停車位在買賣時,是以「個」或「位」作為計價基礎,至於面積部分,

如為增設停車位或獎勵停車位,因有獨立產權,面積係依權狀記載為準,如為法定車位,因是以公共設施部分登記而面積是以公共設施之比例而定,

且包括停車空間、車道等,並非全屬停車位,因此,購買此類停車位,除應注意車位編號及使用權利等外,可參照內政部頒訂預售停車位買賣契約書範本,

將所購買的停車位面積、停車位性質(法定、自行增設或獎勵增設)、位置(地上、地面或地下第OO層)、型式(平面或機械)、規格(長、寬、高)、編號等詳加記載,以避免日後產生爭議。
奇摩寶屋鑑定團 陳繼民律師

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購買停車位、先瞭解再進場

依據停車位相關法令的內容,可分為一、法定停車位;二、獎勵停車位;三、增設停車位三種。以下就三種類型敍述於後。
 
法定停車位,產權隨建物

根據「建築技術規則」第五十九條和都市計畫法相關規定設置,依其精神,可分為「法定防空避難設備兼做法定停車空間」,意指大樓地下室,是充作防空緊急避難之用,平時兼做法定停車空間,但是在國防部宣佈戰備警戒時,地下室應於廿四小時內騰出,供作防空避難使用。

而「法定停車空間」則無戰時提供防空避難之要求。由於兩者在產權登記與使用管理特性上差異不大,因此均以法定停車位稱之。

法定停車位原本可登記產權,也可以取得持分所有權及所有權狀,因此可以自由買賣或轉移登記。

直到民國八十年九月十八日,內政部以函解釋,法定停車空間不得與主建物分離,應為建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有,同時共移轉承受人應為該區分所有建物之區分所有權人。

因此由上項解釋,民國八十年以前,法定停車位可以不隨建物買賣,但是之後,車位必須與主建物一起,才能辦理轉移。

民眾在購買上述停車位時,車位將隨建物一起買賣,而且登記在「大公」部分,雖然車位登記有產權,卻屬於整個大樓區分所有權,未必有使用權,因此造成「有位停不得」之憾,這是消費者購買法定停車位時,尤須留心所在。
 
獎勵停車位、建商是贏家

由於都會區停車問題日益嚴重,政府有鑑於此,乃以容積獎勵方式,鼓勵建商規劃部分車位,供公眾使用。

但「供公眾使用」解釋模糊,所有權人與使用權人常為停車糾纏不清,站在車位所有權人而言,「我花錢買車位,為何要提供公眾使用」,站在找不到停車位的駕駛人立場而言,既然地下室是開放「供公眾使用」的停車空間,只要是「公眾」,就有權使用此種獎勵停車位。

由於獎勵提車位在所有權與使用權認知差異下,糾紛一直不斷,其中最大的受惠者則屬於建商,其所有受惠約可分為三種形式,

第一是接受政府的獎勵,增加的樓地板面積,可多賣一些錢。

第二是規劃的車位可以賣個上百萬給住戶,甚至有些不肖建商用超賣的方式,謀取不當利益。

第三是建商利用抵押質借的方式向銀行申請高銀貸周轉,所以說獎勵車位對於疏解停車位不足是否有效,尚未有具體成果,但是對建商而言,卻是包賺不賠的生意。

至於受害者,則屬大樓買車位的住戶,花了錢卻不一定有使用權,或是供公眾使用的車位,還必須負擔管理費。

增設停車位、產權可買賣

是由建商自行興建的停車空間,不受法定停車位的約束,與獎勵停車位無關,車位屬獨立產權,可以過戶買賣,是種停車位型式中最單純的一種,是走向「一車位一產權」的最佳寫照。

由以上停車位分析,歸納而言,法定停車位主建物與停車位不能單獨買賣,在辦理產權時只登記為「大公」,產權由全體住戶特有,消費者在買賣此類車位,屬於「公同共有」,車位可能與住戶輪流使用,或是必須再花錢買使用權,甚至可能會無使用權,卻必須負擔車位面積的情形。

購買獎勵停車位,價位可能比較低,但在使用上可能要與「外人」一起使用,其方便將大打折扣。

一般較不受爭議,且有獨立產權登記,還能向銀行質押貸款則屬增設停車位,所以消費者在購買車位時,增設停車位是較具保障的一種。
 
市場需求大、投資好工具

至於停車位是否值得投資?依據臺北市小客車數量統計約有六十萬輛,而能提供車位只有廿一萬位,尚差卅九萬個,由此可窺出停車位的嚴重不足,而價位也因此水漲船高,能否投資,精於理財者一望便知,如日前停車塔一窩蜂跟進,就是業者看准這塊潛力雄厚的大餅。

由於停車位困難已是臺北市開車族的一大夢饜,因此購買停車位應是當務之急,尤其交通部以往曾有意施行「買車自備停車位」的政策,更加證明停車空間的需求性。

據瞭解,在經過幾次房地產的狂飆下,停車位價格也跟著扶搖直上,以一個寬二·五公尺,長六公尺的面積,竟然價格比停在其上的進口轎車還貴,甚至地段佳的車位價格,還可在市郊買一戶小套房。

同時,投資停車位,沒有折舊的煩惱,不需要擔心裝璜費用,而且又有每年百分之十小客車成長速度支撐下,不僅不受景氣的影響,還有保值及對抗通貨膨脹的功能,由於停車位屬於不動產,除了有產權外,還能抵押質借,變現性亦不差,屬於一個不錯的理財工具。

投資或自用、謹慎停看聽

因此,民眾在購買停車位除了自用外,從投資理財的觀點來看,是一項不錯的考量,但先決條件,亦是要瞭解相關的停車位法令。

如此,才能減少投資錯誤。所謂購買車位停、看、聽,就是對車位疊床架屋的法規。能夠抽絲剝繭,理出頭緒,多聽已購買者的經驗,多看法規條文,報章媒體,增加購買判斷力,同時還要停下思考,自身究竟需求那種車位。經過此三步驟,無論是投資或自用,發生糾紛的情形將能降最低。
來源v523 兩岸地產投資網

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