凶宅連環賣,前任的售屋者都要負責╱法拍買到凶宅 只能認賠

凶宅屬於重大瑕疵,屋主和仲介業者有義務明確告知買家,若刻意隱瞞,買家有權要求解約或減少價金,即使屋主事先不知自己賣的是凶宅,仍然要負責賠償,但屋主可以再告前屋主。

也就是說,凶宅的買賣屬於「有重大瑕疵的買賣」,不論經過多少手,只要在「瑕疵擔保時效」內提告,售屋者都要負責。

買家心驚驚 全台凶宅逾三千戶 華視新聞

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永和市永貞路一棟公寓,民國八十八年底發生「老夫殺少妻」命案,屋主隔年轉手,九十二年房屋被法拍,游姓男子以三百五十一萬元標得該屋,次年再以四百卅萬元賣給林姓婦人,林婦九十七年又以五百廿萬元賣給柳姓女子。

買到「凶宅」提出損害賠償

柳姓女子事後聽鄰居說該屋是凶宅,經過查詢,証實她買到「凶宅」,便對林婦提出損害賠償的民事官司,要求減少價金。

林婦挨告後,才發現她住了四年房子是「凶宅」,認為自己也是受害人,於是也控告當初賣她屋子的游姓男子。

游姓前屋主覺得冤枉,他說房子是九十二年二月向法院標到的法拍屋,命案發生在八十八年,他無從得知房屋是凶宅,才會將房子賣給林姓婦人時,在契約中勾選「非凶宅」。

板橋地方法院認為,「兇宅」會影響到房子的價格和民眾購屋意願,售屋者有告知房屋是不是「兇宅」的責任,否則故意隱瞞影響交易的重大訊息,屬於重大瑕疵,而依市場行情,凶宅會減少房子的價值,判決游姓前屋主應賠償一百廿九萬元給林婦。至於柳姓女子告林婦部分,法院也判決林婦要賠償柳姓女子一百零五萬元。

交屋後五年內可以向法院提出請求

如果買到「兇宅」,不論經過多少手,只要在「瑕疵擔保時效」內提告,售屋者都要負責。

所謂「瑕疵擔保時效」是指在交屋後五年內都可以向法院提出請求。

但要注意,法拍屋由於沒有民法規範的「物的擔保瑕疵」,因此就算經由法拍標到凶宅也只能認栽,不能向法院的民事執行處求償。

擔心買到「凶宅」嗎?可以直接詢問鄰居、當地房仲業者及轄區派出所。

內政部對凶宅的定義

內政部對凶宅的定義

甚至還可直接到當地警察局分局向偵查隊鑑識小組申請調閱非自然死亡案件的檢察官、法醫相驗紀錄。另外,「台灣凶宅網」上面也有不少資訊。
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法拍買到凶宅 只能認賠 消保官建議修法揭示資訊

法拍買到的凶宅,能不能撤銷拍定,全台各地院見解不一,台北縣政府消保官羅鈞盛表示,站在消費者的立場,調查是否為凶宅實在太困難,相較起來法院應負起揭示風險的責任,但「強制執行法」已規定法院不負瑕疵擔保的責任。

他建議,立法院應可就此問題研究修法,以保障消費者的權益。

不過立委高志鵬認為,強執法的適用十分廣泛,修法茲事體大,必須審慎研議;若民眾認為法院提供的資訊不足以保障權益,恐怕必須藉由行政程序,要求法院提供更多資訊。

去年12月男子劉書豪標得法拍屋,繳保證金後,才知曾有人從法拍屋墜樓身亡,嚇得向法院聲明異議,基隆地院法官認為民事執行處未誠實揭露「曾有人墜樓身亡」訊息,屬交易上重大瑕疵,裁定撤銷拍定程序,但債務人提起抗告後,台灣高等法院判原判決撤銷。

消保官羅鈞盛認為,由於凶宅法拍爭議愈來愈多,他建議應修法;不過立委多認為須從長計議。

立委高志鵬說,關於法院拍賣不動產應公開哪些資訊,強制執行法第81條已明文規定,包括不動產之所在地、使用情形及拍賣原因、是否不點交等,公告事項並沒有包括「凶宅」,就是因為有認定上的困難。
自由時報 記者王定傳、陳慧萍/台北報導