都更屋夢碎?都更6大障礙╱都市更新 該買華廈還是老公寓?

都更話題熱炒,讓很多台北人大作「老屋變黃金屋」美夢,但要圓夢並不容易。淡大產經系副教授莊孟翰說,除了眾所周知的釘子戶問題外,都更案還有許多外界不知悉的難題,投資都更屋並沒有想像好賺。

整合起來,莊孟翰表示,都更案共有六種常見的障礙每一種都會造成整合上的延遲,而如果一個都更案同時有好幾種障礙,那動工就可能遙遙無期,投資人最好事先做足功課。

都更案的第一個障礙是

老舊住宅當年興建時,大多沿著基地四周蓋到滿,但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定,可建地縮小,一樓店面跟著得減少,這讓店面屋主更新意願大大降低,愈是店面效益高的精華區,整合困難度就愈高。

第二個障礙是,

台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題,侵占的面積不計入權狀,但實際在使用。

一旦要都更,屋主多要用實際使用面積來換算權利變換,可是其他參與更新的住戶卻多不願意,心想平常被擋道已夠嘔,怎麼還可以分更多? 整合往往因此談不攏,自辦更新的常常因此破局。

第三,同樣也是違建,但問題是在空中的頂樓加蓋

通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助,然而多數住戶要的是坪數,否則寧可保持現狀拒絕都更。任何一個都更區,暫緩拆除的頂樓加蓋建築愈多,整合的進度就愈慢。

第四項障礙是,中繼住宅補貼問題。

莊孟翰說,很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了,但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同,需求也不一樣,建商給同樣的補貼,住戶不同意,給不一樣,住戶認為不公平,要想擺平著實不容易。

第五,現在能夠申請一坪換一坪的,條件是30年以上的老房子,而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。

在這種社區整合,第一步就很困難,因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易,更別說什麼權利變換等抽象概念。

最後一項就是所謂的釘子戶了,千萬不要以這樣的人很少,因為覺得無法換回原坪數 (現階段大多無法換回原坪數)、覺得新房子沒比較好,覺得麻煩,覺得實施者不公平不爽的,都有可能成為硬梆梆的釘子戶。一個都更案碰上幾個,大概就得長期抗戰了。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/11/06

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都市更新炒翻天 該買華廈還是老公寓?

台北市長郝龍斌放送老公寓的都更獎勵政策利多,讓老公寓價格漲翻天。

購屋人短期最好不要追漲,中長期則要評估需求及資金狀況,避免買到不適合的房子。

住在新店的張媽媽最近幫剛成家的兒子看屋,把目標鎖定大坪林捷運站附近的中古屋,業務員提供過去3~6個月的成交紀錄做為參考,她卻發現大坪林附近屋齡30年以上的老公寓,

平均每坪成交價約30.4 萬元,而華廈卻只有30萬元。

什麼原因讓公寓行情直逼華廈?答案就是台北市市長郝龍斌「一坪換一坪」的2倍容積獎勵政策。

場景再推回到8月中旬的士林地方法院,一棟大同區太原路2樓公寓法拍屋,吸引了54封標單,把法院擠得水洩不通,從公告上來看,建物僅23.3 坪,底價535萬元,最後卻溢價43%

脫標(比底價多出143%)。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示,該物件土地使用分區為商三,容積率達560%,而且周遭多為2~3樓老屋,未來只要基地面積整合至能使用承德路的門牌,就能再創高價。

9月下旬中山區龍江路34年老公寓,以溢價5成、每坪52萬元拍定;接著松山區延壽街36年公寓,以每坪51萬元標出。

過去3個月來,法拍老公寓身價甚至高於區域行情,屋主惜售心態濃,也使得投資客到法拍市場掃貨,而自住客則把購屋目標從北縣轉到市區老屋。

捨華廈買老公寓 只為等待都更夢

根據信義房屋網站統計,從4月政府釋出都市更新的消息後,包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等6 個行政區,點閱率立即上升,屋齡30年以上、總價1000萬~2000萬元的公寓搜尋熱度提高,其中又以中山、內湖及南港分居前3名。

5年級的王思涵計畫從林口搬進市區,原本只鎖定電梯大樓看屋的她,最後決定搬到4樓虛坪少的老公寓,而捨棄坪數較小、屋況較佳的中古華廈,「反正都要住個7、8年以上,買老公寓還有機會舊屋換新屋。」

王思涵就是抱著「邊住邊投資」的想法,希望有一天建商能上門談合建。

跟王思涵抱持同樣想法的人不在少數,在台北縣市精華區都找得到。

根據中信房屋統計1~9月成交資料,台北縣市公寓成交量比去年同期成長多2成,北市松山區出現前9個月公寓平均成交價54.54 萬元,高於華廈52.23 萬元的怪異現象,公寓成交天數也縮短了11天。

類似的行政區還有南港、萬華及新店。中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出,這幾個行政區的共通點就是出現都更計畫成功的案例。

政府放寬都更容積獎勵,對公寓價格影響力度有多大?

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,「助漲的現象是有,但應屬小範圍。」

就以松山區的民生社區為例,部分老公寓因為土地持分高達17、18坪以上,加上周邊並沒有優質新大樓,以平均單價計算,就會出現公寓比大樓貴的情況。

此外,像腹地範圍大的新店,華廈分布區域較分散,如果成交集中捷運站周邊,就很容易出現公寓單價高於華廈的特殊情況。
Money錢NO.38 2010/11

北市新成屋、中古屋價差走勢圖

北市新成屋、中古屋價差走勢圖

單位:萬元/坪 註:中古屋指屋齡5年以上,新成屋指屋齡5年內,皆不含1樓產品