贈與房屋 5招節稅 切割持分逐年移轉/貸款購屋再贈與 可免稅

遺贈稅率調降後,房屋贈與風氣大盛,與其送給子女現金、股票等,許多父母選擇送給子女1間房屋,不僅保值,若能善用每年220萬元的免稅額、跨年贈與等小撇步,更可達到節稅效益。

贈與稅的課稅,是以房屋的「公告現值」為基礎。

2009年1月28日起,贈與稅率從原本依公告現值乘以4~50%的稅率,改為全部乘以10%。

此外,每人每年有220萬元免稅額,且贈與的建物、土地面積可以分割成多年贈送。

舉例來說,若父親將1間公告現值500萬元的房子送給子女,扣掉220萬元的免稅額後,280萬元的價值乘以10%,必須要課28萬元的贈與稅。

子女名貸款也可省

但若將房屋面積拆開成2年贈與,原本的500萬元切割成1年250萬元,扣除220萬元的免稅額後,30萬元的價值乘以10%,每年只要繳3萬元的贈與稅。

依這個邏輯,房屋可拆成數年贈與,沒有時限。

必須注意的是,房屋若為公寓或大樓,將房屋面積拆開時,每一等分都必須包含建物與土地。

此外,因考量到土地增值稅逐年提升,第1年土地面積,可考慮多劃分一些,避免未來須繳高額稅土增稅。

永慶房屋交易安全課高級專員黃玉萍指出,夫妻之間的贈與暫時不需要課稅只有於售出時課土增稅,因此若父母要贈送名下房屋給子女,也可先贈送一部分給彼此,再運用2人的免稅額節稅。

以剛剛的例子來說,父親先將價值500萬元的房屋送1半給母親,2人各持有250萬元的房屋價值,若一起送給子女,扣除2人共440萬元的免稅額,60萬元的價值乘以10%,1年只要繳6萬元贈與稅。

農地得免徵贈與稅

另外,黃玉萍鼓勵父母親在貸款時,以受贈子女的名義借貸以節稅。

「若父親送1000萬元的房子給女兒,自己貸款700萬元,國稅局會認定贈與1000萬元,課稅也是用1000萬元去課,因此建議以子女名義貸款700萬元,則只須以300萬元課稅。」

愈來愈多人喜愛購買農地,住商不動產特約代書陳世春也提醒,父母親贈送給子女農地,是可以免贈與稅的但受贈子女在持有土地後,須滿5年才可轉手出售,否則仍須依贈與當年度的公告現值追課贈與稅,應特別留意。

贈與房屋 省稅小撇步

˙善用每人每年220萬元的免稅額
˙夫妻間互相贈與暫時免贈與稅,可先互相贈與再一起贈與子女
˙將房屋面積拆成多年分開贈與,注意公寓、大樓分割的每一等分須同時包含土地和建物
˙房貸用受贈子女的名義,可減少課稅基礎
˙贈與農地不須課徵贈與稅,但受贈人5年內不得轉手
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年11月06日

父母贈與不動產與子女節稅方式

父母贈與不動產與子女節稅方式

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貸款購屋再贈與 可免稅

當家中長輩考慮將財富移轉給下一代時,其實有許多合法又方便的方法,例如贈與不動產。

因為,遺贈稅法第5條規定,不動產的贈與金額為「土地公告現值」與「房屋評定現值」合計,並非以市價計算。

假設崔媽媽想贈與2,000萬元給子女,可先比較以下做法。

一、崔媽媽直接匯款2,000萬元給子女。

這種做法等於沒有節稅規劃,贈與稅計算為2,000萬元減去免稅額220萬元,再乘上10%的稅率,等於崔媽媽要因而繳出178萬元贈與稅。

二、崔媽媽可先購買不動產,再贈與給子女。

如果崔媽媽先購買市價2,000萬元的不動產,且公告現值與房屋評定現值合計為1,000萬元,則崔媽媽將此不動產贈與子女,贈與稅是以1,000萬元減去免稅額220萬元,再乘以10%的稅率,稅金是78萬元。

三、崔媽媽和崔爸爸合購不動產後,再贈與子女。

由於每人每年度有220萬元免稅額,父親與母親一同購買不動產,再一起贈與子女,可以房地產的一半持分分別贈與。

在這種情況下,崔媽媽和崔爸爸的贈與稅,是各以持分的500萬元減去免稅額220萬元,再乘上10%稅率,等於一人是28萬元,合計兩人稅金為56萬元。

四、崔媽媽以貸款購屋後,再將不動產與房貸一同贈與給子女。

如果崔媽媽先購買市價2,000萬元的不動產,公告現值與房屋評定現值合計則為1,000萬元,則用1,000萬元扣去贈與免稅額220萬元後,建議崔媽媽貸款780萬元、自備款1,220萬元。

當崔媽媽將不動產與貸款一同贈與給子女,稱為「附有負擔的贈與」;

依據遺贈稅法第21條規定,「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」即房貸可以再當作贈與金額的扣項。

在這種方式下,贈與稅計算是以1,000萬元減去房貸的780萬元,再減去免稅額220萬元,也就是崔媽媽完全不必繳交贈與稅。

比較上述四種方式,崔媽媽選擇第四種最為有利。

但主張房貸與不動產一同贈與時,要注意符合相關條件。首先是房貸的貸款人必須要有還款能力,且貸款金額與貸款人薪資繳息能力必須相當。

也就是說,已經上班且領有薪資的子女才符合資格,贈與未成年子女可能無法透過這種方式。

另一項要注意的是,不動產贈與過戶時,房貸的貸款人必須從崔媽媽改為受贈子女,房貸扣款帳戶也必須從崔媽媽改為受贈子女的帳戶,才能符合附有負擔贈與的規定。
聯合理財網 【文╱林嘉焜】