該買新成屋還是老房子?╱地段永遠是購屋首選

看屋十大十字箴言-天地牆柱樑風火水電光,房地產專家田大權老師表示:「看房子的要訣,不外乎通風、空調;火─瓦斯管線;水─給水、排水、滲水、漏水等;電─電座迴路、用電;光─自然光、照明;天─天花板、樑下高度;地─地板;牆─隔間;柱與樑;窗─二種建材結合,了解施工細緻與否的重要指標,窗亦可防雨、噪音及振動,這十個字就代表看屋的最重要精神。」

案例 永春捷運附近30年狹長屋

老公寓優點 樑下高度足

由於是老公寓,樑下高度普遍都還蠻高的,比較不會有壓迫感。

由於是老公寓,樑下高度普遍都還蠻高的,比較不會有壓迫感。

 

像是這個物件,由於是老公寓,樑下高度普遍都還蠻高的,比較不會有壓迫感。

而若是大樓房子,除了普遍屋高較低,而且因為法規規定必須裝置自動灑水裝置,灑水器又佔了一些高度,裝潢時通常會作天花板將灑水管線遮住只露出撒水頭,

所以要注意估算將灑水器用天花板遮起來之後剩下的高度,避免裝潢作起來之後覺得有壓迫感。

天井封起,注意漏水和通風問題

本物件屋主將原位於房屋中段部分的天井封起,雖然增加了室內使用空間,但也造成附近產生滲水的問題。

若屋子有作陽台外推等加工,必須注意防水是否做好。

 另外因本屋也屬於較狹長型,原本中間可供通風的天井封起之後,位於天井旁的廚房和旁邊的浴室,就會顯得較為陰暗潮濕。

但還好本屋前後通風窗都算大,故整體而言仍算是採光通風良好的屋子。

加油站旁可以買嗎?

本屋後方緊鄰加油站,據屋主表示,在幾年前,此加油站還沒有裝置油氣回收設備時,後面窗戶都要緊閉否則刺鼻的味道實在令人無法忍受,但這兩年加裝油氣回收設備之後,已經有顯著改善。

但目前仍有部分加油站沒有作油氣回收設備,這部分值得購屋族群注意。

而且還有一個好處就是至少短期內不怕蓋高樓擋住採光。

至於安全的問題,倒是見仁見智,屋主表示,習慣了也就不會覺得有危險的問題,而且實際上十幾年來也一直都沒有產生過公安狀況。

增值最重要,老公寓需評估是否有都更機會

不論是購買新成屋還是老房子,增值是購屋最重要考量,要是購買老公寓,必須評估是否進行都更,若是都更計畫未能實施,房子持續老舊,則房價將會持續走貶。

田老師建議:「進場前想出場,在十五年之後,是否有增值價值。」

一般言,整體基地要夠大(容積率和建蔽率計算進去後,建商才有足夠的利潤),面向的馬路最好要有六米以上,都更的機會較大。

新成屋較不易評估住戶素質

新成屋與老社區的鄰里關係上,也有顯著不同,老社區有相對穩定的依存,而新社區需要二、三年的時間才能發展出一個成熟鄰里關係,新成屋較無法掌控住戶素質。觀察所購買的物件附近環境是否整潔、有否管理員等也是觀察指標。

老房子房價波動大,善用銀行幫你估價

本物件屬於屋齡較久的房子,經濟因素通常為購屋的重要考量,如要購買此類物件時,房地產專家田大權老師提醒:「由於屋齡較老的房子市場行情波動大,建議可至銀行做估價,可貸成數,舉例而言,若開價五十萬,成交價四十五萬,銀行若僅估四十萬,以七成貸款,最後僅貸到二十八萬。

可以物件周邊銀行作諮詢,詳細告知銀行本身條件詢問貸款成數,若總價差五十萬以內,小型信貸〈利息約8%〉便足以支付,但若自備款差距有五十萬以上,較須審慎評估。」

新成屋裝潢省去廚衛成本,老公寓公設低

老公寓總價低但裝潢成本高,新成屋總價高但裝潢成本相對低,因此在購屋的拿捏尺度上需二者計算之後評估。

例如新成屋的廚房、衛浴等配置都已到位,只需購買家電即可入住,但新成屋在公設比較高,也是在權衡新屋或舊屋時的考量重點。

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地段永遠是購屋首選

一般國宅缺點:公設比高          案例信義區忠駝國宅

針對國宅產品選擇,房地產專家田大權老師在賞屋時提到:「一般民眾對國宅建案的觀感有四個特點-建材差、規畫差、成本高、公設高!」

本物件因為改建的早,所以一般國宅公設35﹪含車位,例如37坪權狀﹙含車位﹚扣掉公設與車位後約僅剩23坪,而本案在法規制定之前建築完成,因此車位不含在權狀內,公設比約27%。

值得一提的是社區內停車方便,且地下室停車位租賃一個月僅1200元,在台北市應該很難租得到了!且因為社區住戶多為軍公教人員,所以社區管理還算嚴謹,公共區域及樓梯間也都保持得乾淨清爽,反而沒有一般社區佔用公共區域的問題。

二樓是建築物的管道出口

屋齡27年的老國宅,在早期的格局規劃中,樑柱的走向與格局的規劃往往不夠貼心、實用,忠駝國宅因採連棟式建築設計,本物件在客廳及部分房間的採光就不夠明亮,而物件位於2樓位置,在早期建築中通常是建物中管線的末端,所以偶爾會有水管堵塞或漏水的問題。

老國宅兩大問題

早期國宅產品的推出是為了讓民眾以較低廉的房價擁有屬於自己的房子,所以在建材用料及建造品質上較參差不齊,田大權老師特別提醒國宅老建案有二項問題,一是銀行鑑價時間約35年,若建物歷時較久,屋況條件會影響貸款額度。

其次在建案安全部分,則由於裝潢可能會造成牆面、陽台等不當施工,在歷經三、四次以上轉手,已不知最初的格局,可參考樓上、樓下鄰居格局,了解實際規劃,以免如地震等天災發生時,產生危安。

公共區域的管理規則先問清楚

另外,國宅最早期的住戶因為彼此多是同袍或同事,所以公共區域的運用可能都是睜一隻眼閉一隻眼,給彼此行個方便,現在有管委員組成後,必須依照住戶管理條例規範執行,最好先和管委會問清楚。
來源 奇摩房地產 寶屋鑑定團

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