購屋貸款利息支出 列報租賃所得之必要損耗及費用,其項目要件為何?

向金融機構借款之利息支出列報為租賃所得之必要費用,須貸款係用於購屋或自行興建房屋之成本,始得列舉扣除。財政部高雄市國稅局表示,依所得稅法規定,個人向金融機構借款購置房屋,所支付之利息,納稅人如非選用必要損耗及費用之標準43%減除,且能提供確實證明文件者,於核計房屋之租賃所得時,得核實減除之。

若係向金融機構借款自行興建房屋者,其所支付之利息,於申報該房屋之租賃所得時仍須以借款係用於興建該租賃物之建造成本始可核實減除。

舉例,納稅人王先生在其自有土地上興建一棟辦公大樓,95年度綜合所得稅結算申報時申報該棟辦公大樓租金收入1,800,000元,並列舉扣除向金融機構借款之利息支出1,500,000元,租賃所得為300,000元。

但是,王先生無法提示相關資金流程(如:貸款本金如何支付建屋費用)及建築成本發票等證明文件佐證,自無從判斷所借款項及利息支出係供該租賃物興建所使用,為該租賃標的物之合理必要費用。

經國稅局核定,王先生95年度該棟辦公大樓租金必要損耗及費用應按財政部頒定之標準43%計算,租賃所得為1,026,000元,課徵綜合所得稅。

王先生不服,循序申請復查及訴願,均遭駁回。

高雄市國稅局說明,課稅處分發生後,有關費用、成本及損失等項目之扣減,納稅人應負擔客觀之舉證責任,提供確實證明文件以證明係屬購(建)屋所支付之利息,始得核實減除之。

因此,國稅局籲請納稅人,租賃收入之必要損耗及費用採逐項舉證申報者,應檢附相關文件,以免發生後續稅務爭議,損及自身權益。
訊息來源:財政部高雄國稅局 中央社訊息服務2010/11/02

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租賃所得之必要損耗及費用,其項目為何?

A. 個人出租財產,應按全年租賃收入減除必要損耗及費用等之餘額為租賃所得併入年度綜合所得總額申報課徵所得稅

該局說明,納稅義務人申報固定資產(房地)租賃所得之必要損耗及費用,係指固定資產之折舊、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用,如地價稅、房屋稅、附加捐及利息支出等。

納稅義務人申報時,須檢具確實證明文件,供稽徵機關據以審核認定;其未能提具確實證據者,得依財政部頒訂之財產租賃必要損耗及費用標準減除。

該局指出,上揭個人出租房地必要損耗及費用採用逐項舉證方式時必須檢具下列文件:

一、房屋折舊:

(一)買入契約書已分別訂定房屋和土地價款者,檢附買入契約書影本 。

(二)買入契約書未分別訂定房屋和土地價款者,須檢附房屋稅稅單影本和買入契約書、買賣發票或收據等影本;房屋購入成本計算公式為:買入價格×(房屋評定價格/(房屋評定價格+土地公告現值)) =房屋成本。

(三)若無法提示上述的文件,則應檢附房屋稅稅單影本,房屋成本即按房屋課稅現值認定。

折舊費用是按照房屋耐用年限計算。

是以,上述文件中,須註明房屋構造種類(如有電梯的鋼骨混凝土造或無電梯的加強磚造),並加蓋印章,俾以核認其耐用年限。

當年度實際出租期間未滿一年者,房屋的折舊應按出租期間比例計算。土地部分則不得提列折舊

二、修理費:

應檢具修理費的發票或收據正本,並須註明房屋所有權人姓名及房屋坐落地點;且須符合下列條件:

(一)在出租期間所支付者,以憑證所開立的日期為準。

(二)屬於資本支出性質者,應列入成本中提列折舊。

(三)修理年度如實際出租期間未滿一年者,應按出租期間比例計算。

三、保險費:

應檢具出租標的物的財產保險(如火險)繳費收據;且應為出租期間所發生並且已經繳納的保險費;當年度實際出租期間未滿一年者,應按出租期間比例計算。

四、地價稅、房屋稅及附加捐:

應檢具地價稅、房屋稅稅單正本或影本,且應符合下列條件:

(一)屬於出租年度的稅捐,而且在當年度已經繳納。

(二)稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。

(三)當年度實際出租期間未滿一年者,應按出租期間比例計算。

五、貸款購屋出租的利息支出:

(一)房屋出租期間所繳納的利息收據或貸款銀行的證明清單,並須註明貸款房屋的詳細地址。繳息收據或證明清單上未註明貸款房屋地址時,應檢附貸款合約書及所有權狀影本。

(二)此項利息支出僅限購屋貸款所支付之利息,至於本金、逾期息、違約金等均不得列入;當年度實際出租期間未滿一年者,應按出租期間比例計算。  

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租賃所得稅
 
把財產出租收到的租金加計押金設算的收入就是租賃收入。把全年租賃收入減除合理而必要的損耗和費用後的餘額就是租賃所得。(所得稅法第14條第1項第5類)

所謂合理必要損耗費用可採列舉方式,可舉證申報之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。

房屋租賃所得若無法逐項舉證列報,則可直接以租金收入的43%為必要費用標準而扣除,房東可以計算之後,自己決定要以何種方式申報。