央行打房作用力仍在 大台北房市持穩 高雄大水房市降溫

央行打房屆滿一季,針對大台北投資客的管制措施,及限縮建商土建融額度等作法,在6、7兩月造成房市震盪。但繼8月大台北房市初步站穩之後,9月價量均穩。

根據永慶房屋房仲集團統計,大台北市地區9月的成交量較8月微漲2%,其中台北市中古住宅單價格從每坪46.2萬修正到46.1萬,台北縣則從每坪28.6萬調整到28.3萬,呈現小幅盤整的格局。

高雄地區9月買氣原本相當旺,到月中初步結算,較8月同期大漲15%以上,但受凡那比颱風所帶來的水災所苦,交易動能熄火,全月成交量僅小漲8%。

永慶房屋研展室協理黃增福表示,近期商辦、店面市場競相演出ECFA行情,反觀領先起漲的住宅市場在央行的壓抑下,購屋需求回到「自住」的基本面。

但8月建商的建築貸款餘額年增率飆高到18.7%,建築投資不斷的向上帶動,加上預期管制心態造成建商搶送貸款額度,恐怕促成央行採取進一步的管制措施,對短期房市產生投下另一波變數。

房市現況一:打房嚇阻投機 台北市自住客回籠

黃增福指出,央行打房的這三個月,投資買氣明顯受到控制。

以台北市市中心為例,第一季的買方還有超過5成是自住需求,但到了房市最熱的第二季,自住買方逐月下修到44%,其中自住首購更跌破20%。

央行打房之後,9月的市中心自住買方比例已達今年以來新高的55%,而市郊區如驚弓之鳥縮手或外移的買方,也重回市場,文山區、北投區更以平價的優勢,成交量大漲15%以上。

黃增福強調,央行打房後的中古住宅市場修正,除了反映在一般民眾最關心的單價變動,更重要的是牽涉到購屋預算的成交總價。

從實際成交金額可發現,台北市5月房市觸頂,平均總價1,984萬,又遭逢央行管制,之後總價直線滑落到1,800萬左右,9月更跌至1,738萬,為今年以來最低,顯見央行打房的氣氛下,開高價的屋主不受認同,但中低總價的產品相對充滿競爭力,反成為自住需求選購的重點產品。

房市現況二:縣市合併拉抬台中縣房市

台中房市的指標區域—七期重劃區,因為前兩季漲幅過大,豪宅屋主多有惜售心態,但買方追價力道太弱,造成市場急凍。

但受惠於縣市合併的利多影響,豐原、潭子、大雅、大里等鄰近台中市的地區有「比價效應」帶動,總價1,000~1,500萬的透天別墅交易熱絡。

黃增福表示,尤其是大里市除了有鄰近台中市的地利之便,還有中興大學商圈、重劃區的雙重拉抬,是少數人口增加的地區,帶動當地房市價量均漲。

另外,購屋預算高的台商不再追高豪宅,轉向更具投資潛力的「土地」題材,無論建地、農地,或透天別墅、廠房,都受青睞。

房市現況三:風災攪局,高雄榮景不如預期

高雄地區在9月20日以前,房市受前月買氣回補影響,成交量相較8月同期有15%左右的成長。

特別是高總價的豪宅、店面、土地,有突出的表現。過去單月少有超過2,000萬的產品成交,但9月3,000萬以上的產品成交數量則呈倍數成長。

但水患延誤一周的交易,拉低整月交易量,使9月比8月只微增8%的成交量。黃增福指出,「淹水」不是高雄的常態,這種突發事件對於價格的影響小,但對於楠梓、橋頭這幾個近2年漲幅超過6成的特定熱區來說,交易量會有短期的修正。

大台北地區深受政策管制影響,表面價量持平,但買賣方的結構及出價能力已然不同,台北市買方願意追高價的比例從4月的40%跌到22%,台北縣更從37%縮到18%,所以成交的產品、區域都回歸理性,間接影響房貸餘額5月的年增率從6.5%降到4.9%。

黃增福建議,在央行主導的風險規避過程,有意出售房屋的屋主應留意資金行情逐漸鈍化、收益條件膠著,以及市場買氣轉弱的跡象,調整投資策略,適時獲利了結。
2010-10-01 時報資訊 永慶房屋

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