預售換約撿便宜 備足自備款╱換約費誰付?要先講清楚

預售換約撿便宜 備足自備款╱換約費誰付?要先講清楚

想買地段不錯又相對便宜的房子,不妨從預售案換約物件下手。房仲業說,受央行打炒房影響,投資客目前正積極釋出此類物件,而且價格鬆動不少,現階段很有機會撿到便宜。

預售案換約物件是指購屋人買下預售屋後,還沒交屋,就又轉手出售的房子。這樣的物件,只要買賣雙方向建商換約、更改房屋權利人,即完成交易,無須到戶政機關辦理過戶。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,預售換約交易是這幾年投資客最愛的投資方式,主要是這幾年房價上漲快,投資客買下預售屋後,往往建案還沒完工,房價已漲了二、三成,以自備款來算,獲利已達一倍,因此乾脆交屋前即獲利了結。

他表示,在交屋前把房子賣出去,除了可賺差價外,還可省下後續交屋費用,如契稅、戶政機關登記相關費用、貸款手續費等,而且不用負擔貸款利息。

這是為何許多大型建案在交屋前往往會有一波交易熱潮的另一主因。

台灣房屋發言人謝萬雄表示,之前房市買氣旺,這類預售案換約物件,儘管投資客希望在交屋前賣出去,有時間壓力,但因看好後市,價格仍多堅持比照市場最新行情,有些甚至開出創新區域行情的高價,抱持著頂多自己交屋的打算。

不過這種情況在央行打炒房後,已有明顯改變,尤其是被央行列入信用管制的台北市,以及台北縣中永和、板橋、新莊、三重、新店、蘆洲、汐止、土城等10個縣轄市,不少投資客急於出手,讓價意願明顯提高。

謝萬雄分析,目前面臨交屋的建案,多是07、08年所推出的個案,當時投資客多以8成~8成5貸款作為財務計算,但央行6月底祭出第二套房貸款成數不得超過7成,換句話說,如果要自己交屋,就得多拿出1成到1成5的自備款。

此外,央行宣布第二套房取消寬限期,不能只繳息,一旦交屋就得本息還款,也加重投資客的財務負擔。

在此狀況下,謝萬雄表示,市面上已開始出現一些急售的換約物件,許多投資客心態已從堅持大幅獲利,改為「有賺就好」,開價降低,議價空間也明顯放大。

至於議價幅度,需視個別投資客資金情形、物件漲幅而定。資金不足或房價漲幅較大的區塊,投資客讓價幅度就較大。

謝萬雄表示,這對自住客來說是相當不錯的揀便宜機會,儘管受央行政策影響,大台北7月交易量明顯下滑,但8月後已有回升,房價短期要見明顯回檔,並不容易,而從預售案換約物件下手,則有機會買到相對便宜的物件。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/25

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換約費誰付?要先講清楚

預售案換約物件有機會買到相對便宜屋,不過住展雜誌研發長倪子仁提醒,民眾購買這類物件,要先了解建商是否允許交屋前換約,並言明換約費用由誰支付。

另外購屋人也最好準備較多的自備款,以免房貸成數不足,交屋出現問題。

倪子仁說,許多建商並不同意民眾交屋前換屋,一來覺得麻煩,二來不少建商會事先留有保留戶,等待成屋後再銷售,如果客戶在交屋前即以較低價格出售,將影響到日後成屋行情,因此往往在合約規定不可在交屋前換約。

另外換約時,建商通常會收取一筆換約手續費,每個個案不同,這筆費用由誰支付也必須事先言明,以免糾紛。

換約時,建商給新買方的合約的價格,通常是比照前一手買方,但實際上新買方除了得支付前一手已支付的所有費用外,還得另外付給前一手房子「價差」。

譬如原屋款為1000萬元,前一手已付「定簽開」金額200萬元,轉售價格為1100 萬元,那麼新買方就得一次拿出300萬元給前一手。

目前交屋的物件,預售時央行尚未打房,在較好的地段,房貸成數通常都有8成~8成5的水準,因此建商在交屋前也多只向購屋人收取1成5~2成的屋款,其餘則是交屋時,再以房貸支付。

不過現在即便是自住客,大多也只能向銀行貸到8成,換句話說,交屋時便得多拿出5至10%自備款,以補足不足款項,民眾在購屋前應先仔細了解,以免屆時資金不足無法過戶。

除了上述之外,台灣房屋發言人謝萬雄表示,每個物件換約交易時間點不同,如果有「客變」需求,必須注意客變期;另外承受他人的預售案,也應注意是否已有變更,如格局、建材等,相關移轉費用由誰支付,也最好都白紙黑字寫清楚,省去日後爭議。
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/09/25