社區公共空間修繕費 全社區分擔╱約定專用空間由該戶自付

社區公共空間修繕費 全社區分擔╱約定專用空間由該戶自付

台灣地窄人稠,市區大樓少則10來戶,多則上千戶,居住空間的修繕責任歸屬常難以釐清,即使法律已明確規定,公共空間與約定專用空間的修繕責任歸屬,但是房子一旦出問題,平日再好的鄰居都可能翻臉成仇。

釐清責任

社區內的公共空間屬於社區住戶共有21世紀不動產法務經理邱創智表示,當有損壞情況發生時,應由社區住戶一同分擔,可由管委會處理、公基金支付,或由所有權人按其應有部分比例來分擔。

公共空間損壞時,除受直接影響的住戶會積極處理外,其他住戶大多採取事不關己的態度,甚至拒絕負擔修繕費用,例如4樓高的公寓,在頂樓平台漏水時,通常只有受漏水之苦的4樓住戶願意出錢維修。

1樓也應維修電梯

建議當民眾遇到類似狀況時,可先請專業維修人員估價後,告知其他住戶,若其他住戶仍不理會,可由部分住戶先行維修、支付費用,而後再向其他住戶請求維修費用。

若其他住戶依舊不願支付,在經過協調與調解仍無效果後,可依不當得利向法院提起訴訟。

此外,實務上也常見1樓住戶,因平日不須使用電梯,而不願支付電梯維修費,太平洋房屋法務室暨管理部協理蔣美龍指出:「電梯與樓梯間屬於社區住戶共有,縱使1樓住戶少有機會使用,仍應支付相關維修費用」。

但公共空間若經由住戶決議,約定為某戶專用時,該空間則為該戶的約定專用空間,損壞時應由該空間的約定專用使用人負擔。

 例如原為所有住戶共有庭院,在經過決議後成為A戶的約定專用空間,A戶便可決定該空間使用:種花、擺桌椅、不讓他人進入使用等,但也須獨自負擔修繕責任。

引起損壞則自負擔

其餘修繕責任歸屬情況包括,當損壞原因可證實由某住戶所引起時,則由該住戶負擔,而非以公共空間或約定專用空間來區分。

例如頂樓漏水是因頂樓住戶進行裝潢工程不當造成,該維修費用則由頂樓住戶自行負擔。

約定專用空間與專有部分因攸關自身利益,住戶通常不會置之不理,但維修時仍有其困難度,依據《公寓大廈管理條例》第6條規定「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」

但蔣美龍說:「實際上,卻是常常被拒絕或刁難」。此時,民眾可憑與法院有相同效力的判決或調解,來申請法院強制執行。
蘋果日報 吳苡辰╱台北報導 2010年09月18日

—————————————————————-

大樓屋頂屬公有 可用公積金修繕╱如加蓋居住、特定人使用自行負責

讀者陳先生問:

我住社區最高樓層十二樓,搬進去後屋頂天花板每逢下雨就漏水,我花六十萬元僱工修復,我要求社區管委會用公積金支付修繕費用遭拒。

管委會說,雖然屋頂平台屬於公共設施,但不屬所有住戶的所有權狀共同持分的範圍,不能用公積金支付。請問管委會說的對嗎?我可以請求管委會付款嗎?該怎麼做?

律師劉孟錦答:

管委會的說法明顯與《公寓大廈管理條例》規定不符。

一般而言屋頂平台若沒有特殊約定,應該屬於全體社區住戶所共有的公共設施,每個人都有權使用屋頂平台,亦即屋頂平台的所有權狀,當然也是住戶們共同持分。

如果社區內的公共設施毀壞,管委會當然須盡到修繕義務,因此陳先生有權要求管委會支付修繕費用。

可告管委會令付錢

如果你所居住的社區管理委員會堅持不付錢,建議你可循民事訴訟途徑,以社區管理委員會為被告,向法院提出「給付修繕費用」官司,請求法院裁判管委會付錢。

提出告訴時你要準備當初僱工?理屋頂漏水的證據,例如:看到你屋內漏水的人、屋內漏水照片、施工估價單或施工契約、施工照片等人證、物證,證明你的主張

但要注意,如果當初有事先約定,屋頂平台屬特定人專有使用的話,常見的狀況是屋頂平台已另有人加蓋居住、使用,那麼你請求支付修繕費用的對象,就不是社區管理委員會,而是使用人。
蘋果日報  ◎記者賴心瑩採訪整理

約定專用空間與公共空間損壞維修注意事項

 

資料來源:《蘋果》採訪整理

 

約定專用空間與公共空間損壞修繕紛爭處理建議

資料來源:蔣美龍