房仲實價登陸 賣方憂房所稅大增/地政司:半套式登陸 稅官拿不到

行政院院會今日將通過不動產經紀業管理條例修正草案,強制房仲業者登錄實際的不動產成交價格。實價揭露後,個人房屋交易所得稅負可能也要跟著大幅提高,台北市國稅局官員指出,若能掌握實際價格,當然按實價核定。

內政部地政司副司長王靚琇昨天說,這次修法是配合政府的健全房市方案,所以只修兩條,列為優先法案,預定明年實施。新法強制不動產經紀業在完成不動產移轉登記後30天內,上網登錄真實的成交價格,透明交易資訊。

實價曝光可以避免哄抬價格,但對出售者會有售價和成本「全都露」的風險,難逃國稅局對其財產交易所得課稅。

台北市稅捐稽處官員指出,若不動產經紀業管理條例修正草案通過,對房屋交易所得可能會有影響。

台北市國稅局官員解釋,房屋交易所得屬於個人綜合所得稅的財產交易所得,綜所稅採申報制,由個人申報、國稅局核定。

個人申報房屋交易所得有兩種作法,一種是按實際交易價格,通常虧損才會採取此種方式,另一種由國稅局按房屋評定現值一定比率設算核定,每年財政部都會核定標準,地段、用途不同,會有不同的設算比率。

官員說:「那是掌握不到實際交易價格,所以只能這麼設算,如果掌握得到,當然依實際交易價格計算所得核課。」

官員解釋,上市櫃等有記帳的公司,房屋交易所得都是按實際價格核算的。公司在記帳時,也會把房屋和土地的價格分開列計,因為土地不能提折舊,房屋可以提折舊。

稅捐稽處官員指出,實價揭露對土地課稅則沒有影響。

雖然一直有按實價課土地增值稅的呼聲,但土地稅法並沒有修改,第31條明文規定,土增稅按土地移轉現值計,也就是用公告現值來算。

遺產及贈與稅法對土地和房屋的價值計算也明定採用價格,第10條規定,土地用公告現值計,房屋用評定標準價格為準。

台灣沒有對土地交易所得課稅,土增稅和遺贈稅又明文規定採用土地公告現值,所以,不動產交易價格透明化對土地稅負沒有影響。
【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】2010.09.09

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半套式揭露 地政司:登錄資料 稅官拿不到

內政部地政司副司長王靚琇昨(8)日指出,不動產經紀業管理條例修正草案對不動產交易價格的登錄和揭露,只做半套,對課稅的影響應該不大。

這次修法是建立不動產交易價格透明化機制,防止業者不當炒作房價。

若通過,民眾可上網查詢房屋坐落路段的區域房價,買賣房地產時就可以「貨比三家」做比價。仲介或代銷業者如登錄不實、逾期未登錄或逾期登錄未改正,將處3萬元到15萬元罰鍰。

王靚琇指出,幾個月前,地政司提過全套的案子,但已經暫緩。行政院會今天要通過的修法案只是半套。

王靚琇表示,半套指的是,

一、價格登錄者是經紀業者,透過經紀業成交的不動產交易只占所有交易的五成到六成;

二、上網登錄到網站的資料庫,不是登錄到地政單位的資料庫,資料不可能全部、直接到稅捐機關手裡。

三、揭露的資料顯示的是路段,應該不會顯示詳細地址門牌,不易連結到個別所有權。四、登錄資料不會登錄所有權人的資料。

至於全套,王靚琇指出,台灣的不動產所有權是採登記制,不動產買賣最終一定要到地政單位辦理移轉登記。

全套就是要求在移轉登記時附上房屋土地買賣契約書,契約書中刊載交易價格。不過,她說:「要這麼做不必修法,只要實施新的行政措施即可。」

一旦交易價格跟著所有權移轉登錄,那麼就會到全國財產總歸戶的資料庫,所有土地、房屋移轉的價格全都在稅捐機關的掌握中。

稅捐官員說,即使登錄時沒有把土地和房屋的交易價格分開,稅捐機關也可用「土地公告現值+房屋評定現值」為分母,其中之一為分子,用以設算分拆土地和房價的實際成交價。

如果是做全套,政府將完全掌握交易價格,再透過修法,改按實價課稅或計價,那影響層面就會很大。
【經濟日報╱記者徐碧華/台北報導】2010.09.09

房仲登陸實際交易價格對稅負的影響