買到白蟻蛀蝕的房屋,屬交易上重大瑕疵/賣白蟻中古屋 判賠104萬

很多人都有這樣的經驗,購買中古房屋,在重新裝潢時才發現屋內地板竟然有白蟻,如果雙方當初約定「現況交屋」,那麼交屋後,買方能否向售屋者求償呢?

陳姓女子就碰上這種情形,她在三年前以一千六百○八萬元購買黃姓屋主的中和市房子,因房地登記為工業用途,買賣價格低於一般住宅之價格,陳女以為買到便宜的房子,但在交屋後進行隔間拆改時,發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重,並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中,立即通知黃姓原屋主到場會勘,黃卻置之不理。

交屋後發現室內有白蟻

陳女認為,白蟻起因於黃姓原屋主當年裝潢時未能使用防腐基材、施工時又有偷工減料、建物又有漏水情形等所致,她只好自行僱工除蟲,另就蟲蛀較為嚴重部分再行雇工拆除,並以簡易木作回復至堪用狀態,共花了一百八十六萬多元,這些錢應該由黃負擔,於是告上法院。

黃則反駁,房屋舊有木作均已遭陳女僱工重新裝潢而拆除,無從鑑定白蟻發生之原因,也不能証明白蟻蛀蝕於房屋移轉時就存在,陳女的請求不合法,而且,雙方約定「現況交屋」,交屋之後即使發現房子有瑕疵,買方也不能再向賣方求償。

但黃姓原屋主被判敗訴,法院的理由是,房屋係於九十六年十月交屋,於交屋後一個月內就發現房屋原本之木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重;可知房屋內有白蟻蛀蝕,確實係因黃姓原屋主早年的裝潢本身問題所致,且係於交屋前即已存在白蟻蛀蝕之情形。

買受人可以請求減少價金

板橋地院指出,物之出賣人,對於買受人應擔保其物移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金,且出賣人應負之瑕疵擔保責任係「法定無過失責任」,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。

黃姓男子出售的房屋有白蟻蛀蝕,屬交易上之重大瑕疵,黃要對買方負物之瑕疵擔保責任,經法院囑託某一家地政不動產估價師事務所鑑定,本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為百分之六‧五,陳女得請求減少之價金為一百○四萬五千多元 (即陳女買受房屋之價格一千六百○八萬元×百分之六‧五=一百○四萬五千二百元),判決黃應給付陳女。
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賣白蟻中古屋 判賠104萬 買主拆裝潢驚見蛀蝕 前屋主:早知賣空屋

台北縣婦人陳淑紋買屋成交後才發現,屋內裝潢藏有白蟻窩,木造隔間、地板被嚴重蛀蝕,憤而求償,雖然賣方強調只是賣屋,裝潢有白蟻不該算他頭上,但法官認為,裝潢好壞本來就影響買家出價,因此依鑑價結果,判前屋主黃萬壽須退還減損的房價一百零四萬餘元。全案定讞。

購屋糾紛

黃萬壽昨不滿表示:「收到判決書的時候很生氣,已經直接把它撕掉,早知道就把裝潢都拆掉賣空屋就好了,反正我本來就沒有要賣裝潢,而且當初仲介還來問我那些二十噸的冷氣空調主機、衛浴設備能不能『送』對方,我也奉送啊。」

強調該屋裝潢應該也只算是附贈品。新屋主陳淑紋昨則拒訪,無法取得回應。

前屋主:沒說賣裝潢

黃萬壽十年前經由法拍買到位於台北縣中和工業區的廠房,他花一千多萬元裝潢成豪華住家,但兩年前因經商失敗,黃委託信義房屋以一千六百零八萬元價格,把一百二十多坪房子賣給陳淑紋,陳女和丈夫買下房子不到一個月,就僱工將部分隔間拆掉,當作廠辦空間,打算只留下幾個房間自住。

但陳女請來的室內設計師在窗台木頭發現兩個白蟻窩,另外在玄關、主臥室及衣櫃後方都發現有嚴重的白蟻蛀蝕情形,室內設計師認為是濕度以及木頭本來就含有蟲卵,才會造成白蟻大軍入侵。陳女要求前屋主黃萬壽支付修繕費用,協調不成告上法院。

黃萬壽上法庭喊冤,不知道房子有白蟻問題,該屋裝潢約十年,陳女買二手屋應該有自行修繕的認知,並強調他只是賣房子,合約書上也沒說要賣裝潢,陳女不應事後才以房子的裝潢有瑕疵要他賠錢。

經鑑定房價減低5.6%

但台灣高等法院認為,依照社會常情,房屋交易時,房屋裝潢的新舊優劣,本來就會影響購買者出價的高低,即使契約書中未載明房價包含裝潢,但因裝潢已固定在房屋內,所以不能以契約未註明,就認定買賣金額不含裝潢,前屋主依瑕疵擔保原則,必須擔保房子裝潢沒有問題。

此外,法院委託不動產估價師鑑定,認為該屋經白蟻蛀蝕,房價應減低約百分之五點六,法官核算後,判黃男應賠陳女一百零四萬五千兩百元,全案定讞,不得再上訴。
蘋果日報 劉昌松╱台北報導 2010年01月29日