打房拖累套房租賃市場,開學季租金不旺

又到了9月份大專院校開學季!儘管每年每逢此時,大學附近的出租套房需求即爆出需求,讓租賃市場呈現價量齊揚的格局,但今年受到央行信用管制政策影響,首當其衝的套房產品,由於買氣下滑,屋主紛紛使出「以租代賣」的策略,亦即把待售物件先轉以出租方式來暫避風頭,使得市場上待租套房案件大增,致使8月份的出租市場,呈現「量(詢問度)增價(租金)平」的現象。

根據永慶House Fun租屋網最新資料統計,8月份大台北地區大學周邊出租套房留言量(即物件詢問度)較7月份量增2成左右,意謂著需求明顯提升,但反觀自6月分央行打房以來,近三個月市場上新釋出的待租套房物件大增,

拿8月份來說,台北縣市待租套房物件就明顯比今年1~5月(央行打房前)月平均量激增近3成,因此,在供給增加得比需求還要快的現象下,讓租價不動如山,台北縣市套房8月租金則幾乎都與上個月維持平盤,成長幅度不到1%,呈現「旺季不旺」的怪現象。

供給釋出得比需求還快 開學季租屋市場旺季不旺

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示,套房產品以往是投資客主要的投資標的,具有易炒作、總價低、投資入手容易等特性,不過,近期受到央行打房政策影響,對於貸款利率及貸款成數均有明顯的限縮,使得買方對套房商品望之怯步,

以套房買賣成交量來看,至8月底已連續三個月量縮,觀察近期市況更可發現,有不少屋主採取由「賣轉租」的方式以暫避風頭,造成現階段租屋套房市場意外供給大增。

李建興表示,套房乃以往投資客眼中最易炒作的肥羊商品,但自從央行6月份央行宣布實施選擇性信用管制後,包含北市及北縣板橋、中和、永和、新莊、新店等10個縣轄市內,均規範第二間不動產貸款成數不得超過擔保品鑑價7成,

而一般銀行針對小套房貸款成數更是下修至5成左右,僅少部份學區與捷運站周邊的優質套房產品可承貸到七成,這樣的措施對於習慣使用財務槓桿,大批購入套房產品的投資客而言,資金成本可謂大幅度提升,

尤其對於剛交屋的投資格而言,若原本盤算的貸款成數與後來核貸狀況不同,交屋後將立刻產生資金缺口,壓力指數瞬間上升,而算起來,其所需準備的自備款並不亞於兩房或是三房產品,若再加上套房貸款利率向上提高至2%上下,明顯高於一般購屋貸款利率水準,投資客房貸壓力可見一斑。

央行打房「套房噤聲」 屋主紛「以租代賣」暫避風頭

李建興指出,短期內小套房除自用需求外,並不屬於投資的好標的,到目前為止,不少口袋資金較淺的屋主都已經降價求售,根據永慶房仲集團統計,台北市8月份套房成交價較7月份下跌了1.9%,台北縣則衰退2.6%,反觀整體住宅市場,北市8月房價還比7月上揚5.7%,北縣則上揚8.2%,呈現一個市場兩樣情的格局。

他進一步指出,雖然套房價格已經向下修正,但修正幅度不大,整體來看,受央行管控影響,目前市場買方態度依然觀望居多,短期套房商品市場競爭性明顯較低,不少不願降價賠售或想賣也暫時賣不掉的屋主已經開始將套房由賣轉租,以暫解龐大的貸款壓力,待日後市況回溫再行出售。

李建興表示,現階段仍有意購買套房的首購族或投資者,須了解到套房產品雖具低總價優勢,但因坪數較小,所能提供的機能有限,屬於小眾市場,轉手性與投報率是買方必須要考量的重點。選擇住戶單純、具管理的大樓、鄰近學區或捷運站周邊的套房產品,較符合一般學生及上班族需求,將有助於提高未來套房轉手性與投報率。

挑選套房優先考量轉手性與投報率 大學、捷運週邊套房相對較佳

李建興指出,大學周邊套房商品的平均單價往往比一般住宅高出3~8%,不過,因總價較低,是許多小額投資客的首選,尤其對於報到率高的大學而言,週遭套房租屋需求可謂相當熱絡,空租期也相對較短,顯見穩定的客源及租金收益是支撐大學附近套房高房價的關鍵。

整體而言,學區套房的租金行情大致上都比學區外圍高出2~4成,不論是北、中、南地區,鄰近明星學校的出租套房,其租金效益都比外圍地區高上許多,投資者購買套房應詳細研究熱門的租屋區塊,找尋具穩定及高租金收益的產品再行投資。

而對於立法院已在上個月19日通過「陸生三法修正案」,預計明年新學年將開放2000名陸生來台就讀,對於未來大學周邊套房出租市場如何看待?李建興表示,北部學校仍是陸生來台就讀的首選,而開放陸生來台就讀的成效如果不錯,往後開放陸生來台就讀的名額可望年年增加,屆時,學校周邊出租套房市場將有機會從谷底鹹魚翻身,不過,這仍須觀察後續政策發展,短期內套房租屋市場仍須以偏空看待。
時報資訊 永慶房屋 2010-09-07

大台北學生套房網路租屋留言量待租物件及租金變化