包租數鈔票 細節要知道/包租公的十大注意事項

由於房價過高,租屋市場轉熱,雖然租金成長幅度不高,但至少是一個穩定的收入,加上央行打房,擁有多間房屋的屋主索性當起包租公,做起長期經營的生意。

不過,包租公雖然收入穩定,可卻不是完全沒有風險,網路地產王建議想要當包租公的讀者,做好事前把關,就可以避免包租過程中的不愉快。

房客先面談,怪咖少來往

房東最害怕的莫過於怪怪房客,不論是對房屋不愛惜,或是欠租不繳,甚或是交往複雜,更可怕的是在租屋處自殺,都是房東的頭痛人物。因此,有不少房東多會和房客面談,避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。

永慶房屋新聞中心經理李建興說,租屋挑房客是一門很大的學問,除了觀察租客的談吐之外,也可以注意租客是否神色怪異,如果心有疑慮,寧可放棄租客,避免把自己陷於進退兩難之中。

簽約不偷懶,包租保平安

此外,不少房客租久了,和房東培養了一定的默契,很多房東愉快之餘,多會「阿莎力」的直接續約,但住商不動產法務協理吳光華提醒,簽約的動作一定不能少,因為如果合約只是收了租金,口頭續約,沒有經過一個簽約的動作,就會變成不定期租賃合約,萬一未來房客出了任何問題賴著不走,房東只能依照土地法100條中的規定才能請房客搬家,處理上會十分麻煩,房東不可不慎。
【網路地產王/黃京梧/綜合】2010/09/07

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當包租公、包租婆的十大注意事項

理財節目常常推荐大家可以當包租公或包租婆,表示租金收入大於利息收入,可是很多小細節卻沒有說明清楚,造成很多人投入後,結果卻是–賠了夫人又折兵。最近也想把家裡多的房間出租,所以特別注意這些訊息,提供給大家一起參考。

1、不要賺了租金 卻賠了本金

好地段的產品,如果以租金報酬率(租金報酬率=年租金÷房屋總價)的公式來計算,較好地段房子因為地段價格相對較高,若在租金不變的前提下,報酬率反而比較低。

相反的,郊區的地段雖然比不上市中心,但相對來說房價也便宜,反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病:只看租金,卻不看房價變動。

2、根據當地條件與設備 選對房客

不同族群的房客,對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說,學生族群最在意距離學校的遠近,通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件,出租率最高;其次則是寬頻配備,若是房屋配備不包含寬頻,就無法受到學生青睞。

上班族比較重視交通便利性,包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否;而公教人員比較重視社區環境的生活品質。

3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率

持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等;如果出租,還有租賃所得稅,所以,租金收入要扣掉各項稅費成本後,才是真實的報酬率。

4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降

租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1~2%,保守估計未來3年房貸利率約2.5~3%,因此,合理報酬率為3.5~5%,可別異想天開認為會有10%的高報酬。

5、租約公證 避免碰到爛房客

俗話說:「請神容易,送神難」,如果認為租金合理,不怕租不掉,千萬別為了求快而來者不拒。

了解房客背景及收入過濾後再出租,才能保持居家品質。避免房客賴著不走,就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客,房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行,跳過冗長的訴訟程序。

6、離家太遠 管理成本會上升

提高出租率,除了透過裝潢,營造氣氛外,還要提高服務品質。除了每月固定收房租外,得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費,維持環境的整潔。

7、寧可少收租金 也不要房屋空置

8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況

除了收租外,還要成為房客的好朋友,一方面靠著口耳相傳,讓好房客自動找上門,另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件,進而影響出租率及房價。

9、選擇帶租約的標的 要確認租約

部分房地產廣告打出高報酬的分割套房,或是打出連鎖店進駐的店面廣告,但實際卻是投資客為了提高賣相,製作假租約,以吸引買方入甕。

最保險的方式就是逐一檢視租約,由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」(不定期租賃)、「長租期,低租金」等方式,購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄,去判斷租約的真偽。

10、慎選物件 不同產品優點各異

店面特性是租金穩定,在房市多頭來臨時,還能賺到增值收益,是上上之選,但缺點是:好店面難尋、且價格高,同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題;而門檻最低的套房,是很多寓公的第一選擇,但若戶數多,管理會是最難克服的問題。
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