房市亂 金雞在何方/3大觀念 今年買屋不套牢

不動產因為兼具可使用且可投資的特性,加上有土斯有財的傳統概念,華人對於不動產普遍存在一種特別的信任與情感,因此不動產是華人在資產佈局時非常重要的一環,加上銀行利率低與遺贈稅調降等利多推波助瀾,不是為了自住,而是拿來投資的人越來越多。

房仲業者建議,市場上的房屋不一定都是金雞母,特別是初級投資客更要步步為營。

買屋不只看投報,應該回歸基本面

房仲業者表示,初級投資客最容易被投資報酬率的數字所迷惑,特別是台北市,一般住宅產品投報率不過2%,店面也頂多在3%,但市場上往往會出現一些驚人投報率的產品,讓買屋人趨之若鶩。

不過,想要投資這類產品前,最好問問房子是否滿租?租約帶到何時?目前租金和周邊生活圈租金是否合理?最後,一定要重新試算賣方給的數字是不是有灌水之嫌, 不要輕易被騙了。

特殊產品難脫手,購買之前做市調

當然,投資者還要特別注意的是,某些特殊的產品,比如隔間套房(整層產品隔成數間套房),停車位等等,雖然聽起來投資報酬率很高,但有銀行貸款不容易,或是下一手買家很難找的問題。

房仲業者建議,投資報酬率高的產品,往往意味著要凹很久,時間一長變數就多,因此買這類特殊產品時,最好真的多找幾家房仲問問,市場行情與出租狀況真的有那麼好?多一份小心,比較不容易成為最後一隻老鼠。
【網路地產王/黃京梧/綜合】

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3大觀念 今年買屋不套牢

這裡指的「基本面」就是回到合理行情,對購屋人來說,除了選對區域、具備挑好房子眼光外,特別是個人財務能力在今年愈顯重要,「因為現在政府管控的是資金活水,對實力雄厚的業者或許影響不大,但市井小民卻承受較大壓力。」

中信房屋副總經理劉天仁強調,前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬,但自住客卻不同,在薪水沒成長、利率又看漲情況下,更要提高自備款及還款能力。

以下3個觀念,提供今年有購屋計畫的讀者參考。

◎觀念1 先租再買 擇優進場

永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示,從租金報酬率來看,在許多房價高漲的區域,租屋確實比買屋更划算,特別是大安、中正等市中心,租金投報酬甚至降低至2%內。

在科技業任職、63年次的陳曉華,婚後與先生在松山新城租屋,一住就是5年,她說:「科技人就像是世界人,轉換工作的頻率愈來愈高,買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因,除了距離公司地點近外,還為了學區考量,計畫今年生寶寶的她,人生目標順序早已排定。

「我和先生的共識是:房子隨時都可以買,但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金,因此人生目標是把購屋放在退休之後,倒也不是不買屋,而是存夠退休金後,再決定置產地點。」

陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因,以800萬元自備款計算,如果拿去買房子,通常會因難以變現而無法套利,但800萬元若投資得當,每年要賺到6 ? 10% 報酬卻不是難事。

對於投資客,住商不動產總經理陳錫琮提醒,台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%,看起來中南部的報酬高,但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長,這是許多投資人忽略之處。

對於尚未存足自備款者,淡江大學產經系副教授莊孟翰建議,與其擴張信用追高房價,還不如先租屋,等到市場平靜後,再慢慢挑屋,反而能夠挑到便宜屋。

◎觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋

台灣房屋自有率達87%,近年房價大漲,對於只有一間房子的購屋人卻不是好事,「除非你願意賣屋變現,否則未來要換屋,不易換到同區域條件較佳的產品,也算是高房價的受害者。」張金鶚建議,購屋人對置產應該從消費財角度思考。

從今年的大環境來看,追價力道不足,賺增值財的機會變少,更需用自住角度來挑屋。

對無法擠進市中心區的購屋人,不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園,每天花1小時代價通車,用時間換取金錢。

桃園房價每坪不到10 萬元,但300 萬元就能享受40坪的大空間,「若換成台北,差不多只買到一間廁所」,再加上桃園物價低,讓喻可琳有更多資金可投資理財。

太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋,第1 間他選擇新莊,住了10年左右,前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1圈的板橋,他挑選自住房子的準則是:「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。

計畫性購屋的他第1步先觀察附近交通、生活機能,確認半小時的通勤時間後,最後相中了距離新埔捷運站10到15分鐘、已取得使用執照,附近無任何工廠的工業住宅,秉持用力殺價,把購屋成本降至最低原則才下手。

他說:「工業住宅雖有爭議,但對自住客影響並不大,前提是要事先做好功課,選擇適合的產品。」

對自住客來說,把房子當成消費財或找相對便宜產品,確實是高房價下省錢的購屋法則,但蘇啟榮強調,購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則,盡量把購屋成本降至相對最低,同時也別忘了,這類產品在景氣回春時,也有抗漲的特性,漲幅相對不大,這是買進前應有的心理準備。

◎觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打

既然今年房地產市場將打回原形,回到基本面,對於自備款足夠、今年有購屋需求者,劉天仁直言,市場回檔或混沌不明時,把握「接手性強房子」準沒錯!因為接手性強的房子,銷售速度快,承接力道強,受到市場波動影響最小。

莊孟翰認為,雖然市中心房價相對較高,但卻是市場指標,口袋夠深者,挑市區優於郊區,多花時間觀察市區房價變化,反而有機會趁回檔撿便宜。

在產品的選擇上,2房總價門檻低,符合未來潮流趨勢,不妨多留意。倘若打算移居外圍,逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價,究竟該如何選擇呢?專家建議,用時間換取空間是各大都會區的趨勢。

台北捷運網還在布建,路線末端未必是房價最低點;距離市區近的捷運站,也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近,但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。

相較於前幾年,「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略,今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考,檢視自身的購屋能力後,再挑選抗跌、領漲的區域,才是今年購屋不敗王道!
(文摘自《Money錢》第30期,2010年4月號)