直航炒熱房市 就怕利多出盡/兩岸直航房市概念區

直航炒熱房市 就怕利多出盡/兩岸直航房市概念區

兩岸定期航班提供旅客更便捷的往返,近一年來不少新建案與豪宅以「兩岸一日生活圈」或「黃金航圈」促銷,更有許多「兩岸直航房市概念區」應運而生。六月十四日台北松山與上海虹橋機場對飛後,對周邊房市已產生不少拉抬效應,頓時兩岸直航又成房市最新熱炒題材。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,松山機場所在地的北市松山區,榮膺兩岸直航概念區第一位,周邊包括民生社區、小巨蛋周邊、民族東路以南與合江街周邊三大區塊,近期房價漲幅都在一成以上。

但並非機場周遭房價都看漲,事實上因航班增加,噪音問題成為周遭房市的隱疾,因此選擇區位時,應以「有點近又不會太近」為宜。

另外,桃園機場捷運將在兩、三年後完工通車,兩大航空城連成一線,捷運沿線房地產也相當看好。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示,桃園航空城題材已吸引不少北客南遷,而桃園高鐵特區近兩年也有一、兩成的漲幅;交通帶來人潮流動與投資熱潮,上周高鐵局標售高鐵桃園青埔站住宅用地,吸引建商搶標,結果全數標脫,還以每坪廿九萬元創下高鐵住宅用地的最高標售紀錄。

但業者坦言,房價上漲其實跟地段、交通建設有關,直航只是個炒作的話題,像桃園的行情仍很低,還需時間灌溉。

一般預期,直航對台商返台定居購屋的意願將大增,甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會;但由於法令限制,實務上仍少見中國人士來台置產,直航的「刺激」相對有限。就台商而言,區位選擇固然重要,但產品能不能抗跌更重要,也使北市的豪宅越來越有「台商味」。

永慶豪宅事業部統計,今年北市豪宅的買方資金背景,台商所占交易比重明顯攀升,由一成提高到近三成,創歷年新高。而外資購屋占比也由四%攀升至六%。無論台商或外資都看好台灣豪宅產品前景,紛紛卡位布局。

鄰近松山機場的指標建案銷售迅速,業者透露:「幾乎八成以上都是台商買的。」原因是不少台商「領教過香港CEPA的威力。」

另外,後ECFA時代,直航帶來的「雙城生活圈」一旦成形,交流將更趨熱絡,預期衍生出觀光旅遊、貿易商機,市場上不少買家紛把投資目標轉向商用不動產,北市辦公大樓、店面、旅館掀起難得一見的高潮。

雖樂見直航帶來的經濟效益,但政大經濟系特聘教授林祖嘉說,之前高鐵通車,不也出現「一日生活圈」的炒作,結果也沒帶動周邊區域房市。他直言,直航也許會帶動商辦大樓行情,但不要太過期待,畢竟陸資對住宅需求不高,兩岸直航話題,實有利多出盡的成分。
【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】2010.08.31

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房市新興話題 兩岸直航房市概念區

六月十四日,兩岸飛航進入新紀元,台北與上海正式啟動固定航班對飛。此劃時代的新發展,對周邊房市也將產生若干正面拉抬效應;台北市北半區將是最直接受惠者,新北市部分區域也可望藉由捷運運輸,搭上這波直航房市熱…

數年之後,當我們翻開兩岸交流史冊,會發現二○一○年六月十四日和一九八七年十一月二日,同樣是具有劃時代意義的日子。民國七十六年底,政府宣布開放國人到對岸探親;而九十九年六月十四日,則是台北松山機場與上海虹橋機場常態直航的首航日。

去年政府開放對岸人士來台觀光,不過仍有總量管制及其他限制;雖然也早已有飛機直航,不過是非常態性的春節包機。六月十四日的兩岸直航,則是每天固定兩班、每週十四班的常態航班。這等於未來商務人士兩岸往返,就如同我們現在搭乘各類交通工具到台中、高雄一樣方便迅速。

常態性飛航提供了更便捷的兩岸往返,因此一般預期,對岸台商返台定居購屋的意願將大增,甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會,所謂『兩岸直航房市概念區』便應運而生。那麼,究竟那些區域是兩岸直航概念區?其優勢為何?可能問題又在哪裡?

◎松山區‧中山區 直航直接受惠區

既是直航,機場所在的行政區,理應是最直接受惠的區塊;松山機場所在地的北市松山區,就此榮膺兩岸直航概念區第一位。
 
由於發展較早,可再開發空間有限,松山區近年房市推案並不多。不過去年高調公開,中泰賓館舊址改建的「文華苑」仍造成轟動;當時其豪宅規劃及高開價確實掀起話題,引進香港文華酒店物業管理更是一絕。但更值得關注的是,本案鎖定兩岸直航後的台商置產題材。

的確,「文」案所在位置距離兩岸直飛的松山機場近在咫尺,佔有地利之便。而這正是松山區佔有兩岸直航優勢之精髓所在。

松山區有文湖線行經,橫亙南京東西路的松山線也趕工中;區內有知名的傳統優質地段民生社區,敦北民生商圈更是北市首屈一指的商業核心,地段價值不言可喻。

不過也因為是松山機場所在地,因此本區大半都有建物飛航限高限制,飛機起降更產生巨大噪音。因此選擇區位時,以鄰近捷運站,但距離航道稍遠者為宜。

論位置關聯性,中山區絕對可在直航題材上分杯羹。本區的交通便捷度,在北市各行政區中堪稱上乘;現有淡水線南北貫穿,未來還有新莊線及松山線陸續通車,北面大直也已有文湖線行經。

商圈聚落方面,日據時代就貴為『官道』的中山北路,至今仍是北市重要幹道,且為北市重要商圈地帶,松江南京商圈則是有名的B級商辦區。

享有直航利基,代表中山區部分區塊同樣有航高限制。不過相較於松山區,飛航噪音的問題可能稍小。尤其大直地區早已成為知名豪宅聚落,以美麗華MALL為中心,已構成北市繁華商圈之一,區域整體質感更勝中山、松山舊市區,也較無飛航限高及噪音問題,還可快速取道中山高南來北往。就全中山區而言,無論投資自用,大直應是較佳區位。

◎士林‧內湖‧南港區 直航概念二級區

松山機場成為兩岸直航機場,松山區當然坐享地利之便;中山區緊鄰在旁,年底花卉博覽會更讓區塊質感煥然一新。不過近一年北市資金行情,上述兩區是核心地帶,價格早就水漲船高。因此拉長通勤時間及距離,往近郊延伸,同樣可享直航利基。北市士林、內湖及南港,就是這類直航概念次級區域。
 
士林區也是早期北市發展的重心之一,士林之名更來自於其自古之人文薈萃;區內外雙溪、陽明山麓及天母,都是傳統優質地段,最新竄起的則是號稱風水超優的士林官邸特區。

雖然商業氣息不如中山或松山區,但論住宅區氣息及質感,士林區絕對名列前茅。士林目前最大的『問題』,是交通。士林區可靠承德及中山北路與中山區連絡,傳統道路聯外無問題,關鍵是在近年成為大台北都會交通樞紐的捷運上。

雖然捷運淡水線通過士林,不過僅掠過劍潭及芝山地區;上述的優質區塊,都享受不到捷運便利。原本相當活躍的天母商圈,更因類似因素,近年逐漸凋零。目前和士林多數區塊有關的捷運路線,則還在規劃階段,仍有變數。

相較於士林多數區域缺乏捷運題材,成為近期房市發展一大阻礙,北市東側內湖及南港,則恰好是因捷運而起。內湖及南港位居北市邊陲,房價原本相對低檔,不過同樣因為科技園區擘畫而大翻身,加上市民大道、堤頂及環東等高架快速道路先後竣工,讓兩區與市中心區聯絡更為便捷,因此近年區域房市快速起飛,房價更是『突飛猛進』,今年都已出現三位數字開價個案。

出現這般情況,除了資金行情跟漲及區域發展題材炒作外,兩區捷運題材之水到渠成仍『功不可沒』。內湖是去年通車的文湖線,南港則剛全線通車的南港延伸線(至南港展覽館),與文湖線形成東區小環狀線。

士林區勝在區域原有質感,不過從松山機場到士林幾個優質生活圈,都無捷運直達,須靠道路運輸,便利性打了折扣。到內湖各區可直接搭乘文湖線,到南港當然稍遠,可能需要花費半小時(經貿段以外區域須轉搭南港線),不過區域發展題材更勝內湖,現階段房價水準也略低於士林、內湖。
住展雜誌 347期

松山.桃園機場周遭近2年房價行情