都市更新路漫長 住戶、政府、實施者戮力創三贏

為了促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,政府全力推動都市更新計劃。

然而三大都市更新的方式皆面臨了大大小小的問題存在,住戶整合的問題、利潤的分配問題及釘子戶的公權力問題,除了住戶要有共識外,建商在求得應有利益的同時,也應該多加一份社會的責任心,再加上政府的輔導與適時介入,三贏的局面才能在期望中實現。

都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區,以重建、維護及整建等方式汰舊換新,讓原住戶鹹魚翻身,換來美輪美奐的新宅。同時解決地方政府財政困窘,改善都市經濟,且給予之適度容積獎勵,能增加建商的投資誘因,創造政府、原住戶與建商三贏的局面。

然而要達成三贏的局面並不容易,本文即針對目前公辦都更、民間自辦都更及建商主導都更的不同處及三種都更所面臨的問題,邀請了產官學者為想參與都更的住戶、建商及政府相關單位提出當前都市更新所面臨的種種問題。

營建署都市更新組組長 陳興隆都市更新方式不同 差別在於實施者

一、建設公司主導更新事業,類似傳統之「合建」模式,地主相對之下處於被動的地位及角色,惟有區位、房地產市場價格良好之土地,建設公司才會願意花費人力及物力整合地主。

二、建商與地主合組新公司,依都市更新條例第五十二條規定,可由地主及不動產投資開發專業公司合組設立都市更新股份有限公司,擔任都市更新事業實施者。此一方式介於地主自組更新會及委託建設公司實施之間,因地主參與持股,為該公司之股東,對更新事業之推動較有主導權,不完全處於被動之角色,但相對於建設公司,股東人數過多,意見紛紜,不利更新事業之執行,因此實務上並不常見。

三、地主自組更新會,依都市更新條例第十五條,超過七人以上之土地及合法建物所有權人自行實施都市更新事業,應組織更新團體,依「都市更新團體設立管理及解散辦法」申請設立「都市更新會」作為實施者。

陳興隆組長說,都市更新可區分為政府及民間辦理都市更新兩部分,如該地區具有大面積公有土地或有阻礙都市發展、影響公共安全需急迫改善之特性,主要係由政府機關基於都市發展政策或公共利益考量主動發起更新,但其他如屬非急迫性地區,受限於政府財政及人力等因素,仍須民間自組更新會或委託實施者辦理。

台北市都市更新學會理事長 林長勳公權力不彰 建商興趣缺

台北市都市更新學會理事長林長勳表示,一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說,因為更新案件之間的基地條件十分殊異,其所面對的處理課題皆有不同,造成個案之間的差異性大,時程從短至數月,長達三、五年的都有,因此辦理都市更新並無一固定的完成時間,即使彼此基地相鄰的兩個更新案,也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。

對於三種不同的都更方式,何種利益較高,林長勳表示,公辦都更因為有國有土地,整合所需的時間較短,看似利益較高,但公辦都更還牽涉到與政府機構的利益分配多少問題,加上還要通過都市計劃委員會、都市審查委員會等不同單位的評選,所以往往也要耗上一大段時間,而公辦都更僅有在北市高房價的地區,公辦都更才有可能會成功。

至於建商主導的都更案,建商的利潤僅有十二至十五%,建商往往透過合建或自行買下部分住戶的房子來進行都更,惟整合的時間根本無法掌握,如果再碰到釘子戶的問題,公權力又無法幫助排除,許多小型建商因為時間拉太長,後來因為投入的資金無法抽回而倒閉的更是時有所聞。

所以現階段以建商主導的都更案,因利潤低,公權力又不彰,所以建商大多興趣缺缺。

淡江大學產經系副教授 莊孟翰打造公辦都更示範區 創造三贏新局勢

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,都市更新案的過程從整合地主、辦理公聽會、計畫內容審議、計畫發布實施、建物施工到產權移轉等各階段等,在此過程中政府扮演著政策宣導、法令解答、實務研討、教育訓練之角色,在審議中亦必需秉持公平、公正、公開原則審理案件。

莊孟翰說,這次台北市府放出容積獎勵增加○.五至二倍不等的都更誘因,他認為是利弊互見,利在於市府肯大力的放寬誘因,讓建商與住戶在有利可圖的情況下,希望能加速北市老舊建物的更新、改善居家的環境。

然而,事實在執行面上,因為容積的獎勵,住戶反而覺得既然增加了容積獎勵,所以住戶應該分更多一點,比率從原來的五五分,變成住戶六、建商四的比率,反造成建商開發更困難及利益減少的現象。

莊孟翰認為,政府的立意雖對,他也支持,但公權力問題、利潤分配問題及住戶整合的問題,政府如果置身事外,無法參與或輔導,功敗垂成的機率相當高。

莊孟翰以為,北市府應先選定一塊公有地作都更的示範區,將政府主導成功的都更案予以宣導,並明示都更期間的流程及與協力廠商間的利潤分配,政府身先士卒,三大都更方式將會是水到渠也成,這就是三贏。

志嘉建設總經理 張耀仁因地制宜提供獎勵

志嘉建設總經理張耀仁表示,政府如果要順利推動都市更新,在公權力必需介入的前提下,應該考量給建商一定的利潤保障,比方說百分之十五,而因為容積獎勵多出來的銷售面積,則回饋給住戶,政府、建商與住戶才有三贏的局面,三種都更方式才有可能推動。

張耀仁說,都更應本著「聯合開發」的精神,把都市更新當成是一項公共建設來做,政府在獎勵都市更新案時,也應該因地制宜,也就是不同的立地條件給予不同的容積獎勵。此外,政府審查都更案的時間,也應訂出最後的時間點,比方說審查時間不得拖過二年,給有興趣都更的參與者一定的進度掌握,冗長的審查時間,往往使後段的成本墊高,吃掉了建商應有的利潤與住戶的變數。

鴻鉅建設總經理 黃金峰降低共同負擔項目 可配回之價值愈高

都市更新前的權利價值如何計算?其評定基準又為何?鴻鉅建設總經理黃金峰說,權利變換實施辦法第六條規定,更新前之權利價值,應由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之,如果三家估價結果相近(差距在百分之二十以內)時,由實施者選定其中一家之估價結果,並於權利變換計畫書中說明其選定估價結果之方式及理由,最後交由都市更新審議委員會審議;如三家估價結果出現百分之二十以上差距時,則由估價師工會仲裁之。

黃金峰表示,土地或房屋的價格會隨時間而有不同之價值變化,景氣好價格高,景氣差價格低。

因此為避免估價評定時間所產生的爭議,依權利變換實施辦法第八條規定,更新前權利價值查估之評價基準日,由實施者定之,日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

至於共同負擔部份與共同負擔項目為何?黃金峰說,共同負擔係指重建所需費用,重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等,每個階段皆需要支出費用,因此更新前的權利價值扣除共同負擔後,才是更新後的配回之權利價值。因此共同負擔費用支出的越多,可配回的權利價值越少,共同負擔費用支出的越少,可配回之權利價值越多。

搶食都更大餅 可能看得到吃不到

都更商機延燒,包括專業的都市更新公司、建經公司、銀行業者、大小型建商,都想搶賺都更財。都會區土地資源有限,都市更新已成為開發新建案的重要來源之一,對於建商來說,在都市中不管怎麼蓋都會碰到舊房子,必須進一步整合地主重建,而都市更新已是政府確立的政策,可讓老舊市容煥然一新,長期趨勢有利,所以各路人馬都想搶賺都更財。

實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度,都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題,尚且關係到整體社會的公共利益,因此需要透過政府公權力擬定一套謹慎的審核流程,並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督,政府、住戶與建商三贏的局面自然可順利孕育而生。
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