自力都更 享520萬元補助 可減免稅賦 北市府都更案讓民眾自力更新

台北市政府為加速都更,促進4、5樓老舊公寓更新,今年8月2日起開放申請,只要是完整街廓或面積達605坪以上,老舊公寓可免費舊屋換新屋,室內1坪換1坪。此舉也掀起都更熱潮,民眾除了等建商來談都更外,不妨考慮自力都更。

民眾自力都更,雖然要花費較多的時間精力,但都更後的利益無須分給建商,可獲得最大的利益,並可擅用政府資源,除可免費上都更課程外,政府也針對住戶自力更新作業,提供前期擬定計劃階段520萬元的補助款。

尋求建經公司協助

台北市都市更新處處長林崇傑表示:「都更大致可分為2種系統,最常見的是由建商和住戶合作辦理都更,另1種則是住戶自辦都更,後者優點在於所有利潤都由所有住戶分攤,但住戶必須花費較多的時間與精力。」

由於都更需要不少專業人士幫忙,自力都更者大多會尋求建經公司協助,建經公司除提供都市更新事業概要、權利變換計劃等書面審核外,後續還可幫忙尋找銀行融資、建築師、營造廠商,甚至到工地監工、交屋等,不過,住戶必須自行凝聚共識,建經公司並不會幫忙說服居民參與都更。

而自力都更最擔心的就是前期計劃所產生的費用,台北市政府提供自力更新的住戶520萬元的補助款,分階段給付,林崇傑指出:「許多民眾擔心若都更中斷,須返還之前的補助款,其實不然,只要依照申請,並不會要求民眾返還。」

更新期須自行租屋

東亞建築經理副總經理唐惠群表示:「一般情形下,居民需要負擔建經公司約總銷金額的2%,分階段給付,我們會幫忙居民申請補助款,以及向銀行申請建築融資,盡量讓居民前期不要給付費用,至於向銀行融資,可在建築完成後,將多餘的坪數交由銀行售出給付,又或直接轉為20年房貸,日後慢慢給付。」

合建無法請補助款

民眾自力都更,在稅賦上還有減免優惠,如地價稅在更新期間因土地無法使用的狀況下,可免稅,地價稅及房屋稅甚至更新完後,還能減半2年,土增稅也有所優惠。

不過,更新期間,民眾就必須自行租屋,林崇傑指出,曾經遇到住戶無力負擔房租,便幫忙其找平價住宅,租金較便宜,如果真的完全無法負擔者,就幫忙安置在社會住宅,讓都更能夠順利進行。

現在還出現結合上述2種方式的都更,前期民眾自組都更會,凝聚大部分的住戶共識,並且已通過都市更新事業概要的審核,有了大致上的建築規劃及建材要求,再遴選建商,以優於市場的條件與建商合作。

台北市信義區廣居里里長林振鴻就表示:「本區經過3年半的時間,整合3/4居民的同意,近期請建商前來提案,因地段佳,建商能有廣告利益,且已整合大部分居民,要求建商僅能分得35%,且建材配備高檔。」

不過這樣的方式,嚴格說起來是合建,非自力都更,因此無法申請都更前期補助款。
蘋果日報 【連珠君╱台北報導】2010年08月21日

都更重建稅賦減免優惠

 

都更各階段注意事項

 

都市更新單元劃定基準

A.跨街廓更新單元之劃設,採整體開發
B.街廓內面積2000平方公尺以上
C.街廓內臨接2條以上計劃道路,面積大於該街廓1/4且在1000平方公尺以上
D.完整之計劃街廓
E.更新單元以整建或維護方式辦理者
F.1000平方公尺以上且須1次更新完成
G.因地震遭受損壞建築物,經所有權人人數及面積均在4/5以上同意者
H.已建築完成,無礙建築設計及市容觀瞻,但得經審議委員會審議通過後得降為500平方公尺
資料來源:台北市政府
註:1平方公尺=0.3025坪

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北市府推動都更案可讓民眾自力更新

台北市政府推動的都市更新遭到多方質疑,台北市政府表示,這次已提供協助試辦計劃,讓市民可不透過建商而以自力更新方式辦理;也鼓勵這類都市更新案可提供出租住宅,讓市府可出租給一般市民。

台北市政府表示,都市更新實施方式,假使是以私人為實施主體,有兩種方式,分別是由開發商擔任實施者或由民眾自組更新會實施。

而不論以哪一種方式實施都市更新,皆會有實施成本的產生,包括前期規劃整合費用及興建期間營建成本之支應,因為都市更新基地規模多大於一般建築個案,故更新成本動則10億以上不等。實施者(開發商)所取得之開發容積,係因其墊支更新成本的緣故,將來需由取得之開發容積於市場上出售後,用以支應更新期間所支付成本。

這次所提之協助試辦計畫針對市民不願意透過建商,希望以自力更新方式辦理,市政府則多管其下,考量更新遭遇相關議題給予不同的協助,一方面委託專業團隊針對法令程序不清楚給予個案協助外;對於前期規劃費用支應困難部分也提供最高520萬元規劃經費補助,讓更新的實益由社區居民所共享。

為使更新後之住宅仍能符合一般市民購屋之需求,在本計畫開發強度增額項目內,訂有「適當規模住宅誘導原則」,除於建築規劃坪數要符合原住民需求,讓更新後均能住回原社區維持原社會脈絡外;

也要求於申請專案的都市更新案提供一定比例合適規模住宅,讓一般市民也買的起;另一方面也鼓勵此類更新案提供出租住宅,供市府出租予一般市民居住使用,滿足都會區廣大租屋需求。

簡言之,市府所提專案計畫,確實已就台北市面臨高房價之住宅政策上給予積極正面回應。

此外,就平價出租住宅的相關建議,市政府都市發展局表示,推動都市更新與保障市民居住權利皆是台北市住宅政策重要的項目

,市府早已暫停標售500平方公尺以上市有土地,此外並積極推動公有出租住宅政策,確保民眾居住權。依歐美各國大城市經驗及國內學者專家建議,確立逐步發展台北市住宅租賃市場之方向,

參考美國的現況訂定「公有出租住宅總量達本市住宅存量5%」的長期目標,以多元供給、公私合作等方式增加出租住宅數量,並另訂專業辦法租以低於市價的方式出租予民眾。
MyGoNews廖賢龍/台北報導