房貸規劃全攻略

房貸規劃全攻略

打造屬於自己的甜蜜城堡,是每個人的夢想,首購族最關心的課題,莫過於實現夢想的同時,是否能在沈重的 房貸下,兼顧生活品質與其他的人生計畫。

做好房貸規劃就是實現夢想的第一步。

掌握房貸規劃的「三三五原則」:

準備三成自備款,每月房貸支出不超 過家庭總收入的三分之一,房屋總價不超過家庭年收入的五倍,不但輕鬆成家,也能讓資金運用更充裕。

一般來說,房貸年限多為15~20年,但由於房價飆漲,成家夢遠,因此有銀行開始推出繳款年限30年的房貸商品,以降低每月繳付金額,避免購屋族的資金被房子卡住而成為房奴。

購屋族甚至還有餘力可進行理財,並利用投資規劃提早達到財富自由。

但值得注意的是,房貸年限愈長,雖然每月攤還金額愈低,但利息整體支出卻也益發沈重。

本金平均攤還法

省利攤還法,本金依房貸年限固定償還一定金額,利息隨著本金遞減而降低,每月繳付金額亦減少。

首購族的資金若不是非常充裕,負擔會較大,需精算本金及利息。通常會附帶違約條款,因此若有提前償還本金的能力與打算時,應向銀行確認提前還款的規定。

本息平均攤還法

貸款期間每月繳交固定金額,本金、利息一起還,利於每月的財務規劃,還能讓自己一開始就先償還到本金。

還本寬限期法

寬限期約一到三年,僅需償還貸款利息,本金待還款期限過後再開始償還(實際條件依各家銀行而定)。

適合資金不太充裕的首購族,特別是在購屋的同時,同時還有添購傢具、家電及裝潢的需求,財務相對吃緊。一開始若只付利息,可謂比較輕鬆。

但寬限期間完全沒有付到本金,是否划算?就看貸款人對於資金運用的安排了。

房貸利率仔細算

多數房仲或房產資訊網站,多提供房貸試算,可多加利用。

申辦房貸時應以省息為終極目標,特別是現今薪水凍漲,少一點房貸負擔,就是多賺到,以貸款金額 600萬,貸款年限20年,選擇三段式利率、無寬限期的貸款人而言,首期利率2%與1.8%貸款,首年的繳付金額就差了6798元。

房貸利率目前主流為指數型利率,且又分為一段式及階段式利率:

一段式利率

貸款期間內,利率加碼固定,並不會隨時間調整。

如某銀行採一段式利率,利率為1.88%,其中I=1.00%,固定加碼0.88%不變,則在貸款期間I就是決定利息多寡的關鍵。若央行確定升息,一段式房貸可有效避開利率波動風險,比起階段式房貸的加碼幅度將更低。

階段式利率

多數銀行推出的階段式利率房貸,多採低至高的升息,前段一至兩年的利率誘人,主要吸引購屋族貸款,後段的利率即逐步調升,但這才是影響最終繳款總額的關鍵利率,尋找房貸銀行時不可不慎

房貸費用與保險

辦理房貸時的手續費部份,如帳戶管理費、開辦費、鑑價費等,費用差距大,不但可多比較,更可向辦理銀行爭取減免或折扣。

而辦理房貸的同時,銀行會要求加保住宅火險及地震險,由於保單便宜,建議加買額度,免除意外後的財務重擔。

有些銀行則會要求貸款人加買房貸壽險,但若貸款者已投保足額的壽險可保障家人及房子的所有權,則在選擇房貸銀行時,也要特別注意,否則長期下來也是一大筆支出。

聰明提高貸款成數

如果手邊的自備款不足,只要掌握好房子、好信用、好客戶、有關係、有專案的條件,多比較、敢爭取,就能讓首購族成功貸到較高的貸款成數,成家之路也將更為輕鬆。

好房子永遠不寂寞

想要取得較高貸款成數,好的物件絕對是要件。只要掌握市區精華地段、近捷運站、近大型商圈、擁有學區綠地,房子的條件越好,價值越高,越有機會談到較高的貸款成數。

一般來說,首購族自備款三成,貸款成數約七成,但房貸有其「分區分級制」,在台北市中心的優質物件,甚至可以談到八成五。

若物件位於捷運站周邊1公里內,交通便捷、轉手性高,貸款成數也會較寬鬆;明星學區房價居高不下,銀行提供的貸款成數也高;公設低、屋況佳的大樓,比屋齡老舊的公寓來得受歡迎;二房以上的格局比套房更易貸款,而工業住宅、農地的核貸成數都較低,鄰近危險山坡地和產權不清的房子,則可能成為銀行拒貸往來戶。

集中火力累積信用

房貸是每個購屋族都可能面對的議題,平常就應累積個人的信用額度,但好信用的定義並非不刷卡、不貸款,和銀行若沒有往來,信用紀錄一片空白,銀行反而無從判斷信用狀況。

平常可將存款、信用卡、基金、投資理財等皆集中在同一家銀行,或尋找薪轉戶的承辦銀行,往來時間只要超過一年半載,擁有良好的互動與信用,平日有正常繳款,就有利於爭取貸款成數與利率。

此外,每個人的信用評比,都可透過聯徵中心查詢,可在房貸申請送件前,先自行至聯徵中心申請並提供給貸款銀行,避免因申請多家房貸,增加了聯徵次數,而影響到最後的放貸成數。

運用績優職業優勢

銀行除了對有往來紀錄的優良客戶給予較佳條件外,另外如律師、醫師、會計師、建築師、軍公教、五百大企業員工,都是銀行眼中的績優客戶。

即使在同一公司工作,薪資總額相同,固定收入的內勤人員可能較以獎金等變動薪資為主的業務人員,更有利於談判。

因此建議首購族夫妻申請房貸時,先評估哪一方的職業條件與信用,更易於爭取高成數及低利率,由有利的一方出面申請房貸。

有關係勝過沒關係

家中若有長輩是銀行的VIP客戶,或與銀行往來密切且有良好信用,不妨多多攀親帶故,透過VIP介紹,銀行提供的利率與成數,就算沒有比照VIP辦理,也能享有較好的待遇。若有些銀行要求保人,保人在三等親內且為VIP或擁有高資產,也能爭取高成數。

好房子永遠不寂寞

目前有多家合格房仲業者都與銀行有房貸專案合作,只要透過房仲業者成交,選擇房仲業者與合作銀行的房貸專案,就能以大量送件的方式,享受團體的低利率、高成數。

特別是有些物件非專任件,同一棟房子透過不同房仲業者進行銷售,因此在與業者交涉時,不妨事先探聽合作的銀行及專案內容,評估最後可能的利率與貸款成數的範圍,在最有利的條件下,選擇適合的房仲。

最重要的是貨比三家不吃虧,多找幾家銀行談,好利率好成數都可以談出來, 只要做好房貸規劃,就算沒有富爸爸,一樣能省息享利輕鬆擁有夢想家!
來源好宅王房地專刊 文/胡嘉玲