買房公設低於3成才合理/購屋注意公設比 解開公設比的密碼

到底雨遮、露台是否列入銷售坪數,由於爭議頗多,政府遲遲未有定論。但北部房價居高不下,對一般民眾來說,好不容易存到一筆購屋金,若買到公設比高的房子,相當不划算。

房仲專家提醒,一般來說,公設比在25%~28%算合理,超過28%民眾可能得精算室內實際有多少使用面積,是否值得為多出來的公設,負擔比市價高出一成左右的房價,管理費也相對較高,不想吃虧,一定要留意以下的自保方法。

精算房價前 先弄清楚哪些是公設

公設可分為「大公」與「小公」兩部分。「大公」包括地下室、頂樓水塔、變電房、屋頂突出物、一樓門廳等屬於所有住戶共同使用的部分;「小公」指個別樓層的電梯、樓梯、走道等,由同一層住戶共同分攤

屋主專屬使用的室內面積則有室內房間、陽台、雨遮、露台或是停車位等,連同大小公,加起來就是所謂的權狀面積,公設比是指大、小公的總面積除以權狀面積,合理的公設比應為25%~28%。

羊毛出在羊身上 泳池、SPA留心管理問題

許多預售個案在銷售時多以公設的多元與舒適度為訴求,孰不知若沒有經過整體評估,使得休閒設施的豪華程度超過住戶能力所能負擔,或使用率低,將造成後續管理無以為繼的隱憂。

以大型社區為例,管理費一般按月按戶數平均計收,若進駐率太低,分攤的管理費將高出預期,自然容易淪為蚊子館。

其次結構不佳的游泳池,或設於頂樓之泳池SPA等,也容易造成牆壁及天花板滲水。

再者,目前預售屋的公設仍納入房子銷售坪數一併計價,購屋人應衡量自己的實際需求和可負擔的購屋能力,才不會被公設吃掉大部分的房價。尤其別被現場樣品屋所迷惑,因為買房子是自住,而非買公設來養蚊子,或供大家使用的!
【網路地產王/洪倩宜/綜合】2010/08/11

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購屋時要注意公設比  買屋前一定要精算公設比,以免花大錢買到公設面積。

你在看房子時如何分辨公設比有多少呢?如果買的是中古屋,因為是實況交屋,只要看室內坪數大小,再對照房屋權狀登記的公共設施坪數,即可看出公設面積比率,若買的是預售屋,在契約中最好註明清楚主建物、陽台、以及公設的面積。

合理的公設比應該是多少?一般來說,五樓的中古公寓房子,包括大、小公設比約百分之十至十二左右。

至於電梯大樓的公設比,過去約在百分之二十至三十,但九十四年七月一日建築法規新制開始實施之後,規定八樓以上大樓須設兩支樓梯,使得電梯大樓房屋公設比率一下子增加百分之三至五不等,現在,電梯大樓公設比幾乎無法低於百分之三十,公設比百分之三十五的房子變得很平常。

主建物面積包含什麼?

一名楊姓民眾去年四月經「易而安不動產仲介公司」的仲介,向陳姓屋主購買台北市中華路二段的一間房子,總價一千五百萬元,建物登記總面積共四十六.四三坪,包括「層次面積」為一百三十二.三七平方公尺(即四十.○四坪)、陽台四.三一坪、及共同使用部分二.○八坪。

楊姓民眾以為「層次面積」就是主建物的使用面積,等到付完款辦妥過戶,發現屋內使用的面積短少,經測量後,他才得知主建物的面積竟包含樓層的「電梯間」及「樓梯間」在內,這部分的面積就多達六.五一坪;楊姓民眾認為,「電梯間」及「樓梯間」都不是他的專用部分,不能算入主建物面積中,於是向法院訴請陳姓屋主及易而安房仲公司應賠償他的損失二百十七萬多元。

公設登記為層次面積不違法

陳姓屋主及房仲公司則辯稱,契約中並未約定「層次面積」即為「主建物面積」,這棟房子在民國七十八年興建完成,依當時的法令,各層「電梯間」及「樓梯間」可以併入主建物面積登記,建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法,楊姓買家到現場看過房子,也看過建物測量成果圖,他們沒有故意欺騙買家。

台北地院判決楊姓買家敗訴,法院表示,建商將電梯間等公設登記為「層次面積」,是根據內政部七十一年頒布的「建物測量辦法」的規定辦理,陳姓屋主移轉給楊的房子面積與建物登記謄本所記載的相同,房子的價值並沒有減少。
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解開公設比的密碼

在近年消基會所發布的十大消費糾紛中,購屋糾紛總是名列前茅,其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大,亦這就牽涉到公設比的問題。

近年房市交易熱絡,台北縣市菁華區地狹人稠,推案總是供不應求,使得預售案成為市場上的銷售主流,相對於成屋的一翻兩瞪眼,預售案因買賣的是未來的標的物,買方和賣方的資訊不對稱及認知不同,往往會造成交屋時的坪數糾紛,其中又以對室內實際使用空間的落差爭議較大。

以下將幾項公設與實際使用面積的相對關係作概略的介紹。

一、清楚的解讀合約書

中庭花園無頂蓋,不會計入權狀坪數。
 
內政部規定在簽約前,合約書有五天的審閱期,在合約書上清楚的將權狀分為室內面積、附屬建築物(陽台、露台、雨遮)、公共空間(公設比)等,一般人常以為將權狀面積乘於公設比,扣掉之後就是實際的室內使用面積,完全忽略了附屬建築物的存在,因而歸咎建商室內面積縮水,事實上還要扣除附屬建築物的面積才是實際的室內使用面積。

如購買總坪數十二坪的套房,公設比三十六%,陽台、雨遮佔○.七坪,此時十二坪減去(十二坪×三十六%)等於七.六八坪,再減去附屬建築物○.七坪得到六.九八坪,才是實際室內面積。

但有些建商為了順利銷售,往往會避開附屬建築物的問題,甚至用陽台外推的方式去增加室內使用面積,但不管有無陽台外推的問題,其實公設比都不會有變動,因為陽台是屬於附屬建築物,而不是公設的一部份。

另政府修訂建築技術規則,明訂八層以上建築,須設置二座特別安全梯,以提高緊急避難逃生功能。

因此新申請建照的大樓產品,公設比大多超過三○%以上,但坊間有一些新案訴求二○%左右的低公設,很多是將當層梯間或地下儲藏室等小公稱為私人空間併入室內面積計算。這種手法在合約書上權狀的登記很容易就可看破。
二、公設比的定義

而一般所謂的大公與小公的範圍為何?簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值,公共設施在法規上並沒有明顯的定義,一般習慣來說主要分為大公(一樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等住戶全體所分攤的面積),以及小公(當層樓梯間、電梯間、走廊等大多為特定住戶使用空間,由當層住戶所分攤的面積)。

因此公設比的高低和公共設施面積的大小和所分攤的戶數多少息息相關,有些雙併或獨棟的大樓雖然沒什麼公共設施但公設比卻達三十五%以上,有些大社區有多項的公共設施但公設比卻能維持在三○%左右就是這個原因。

三、公共設施與公設比的關係

在室內的兒童遊戲區,是會計入公共設施內,由大樓住戶共同持分。

一般而言公設比的計算是有頂蓋的公共設施才會納入樓地板面積的計算,並不是所有公共設施都會納入公設比的計算,像中庭花園就屬於法定空地,露天的泳池也不會計算到樓地板面積,因此像中庭花園之類無頂蓋的公共空間和公設比的高低一點關係都沒有;像有很大的中庭花園公設比就應該比較高,是不合邏輯的。

四、車位登記和公設比的關係

另外有時車位的種類與型態也會影響到公設比的計算,目前的大樓車位分為法定車位、增設停車位和獎勵停車位,在現行的法規中法定停車位必須登記為公共設施,增設停車位和獎勵停車位如若與法定停車空間在空間、構造上及使用上無法區隔就視同法定車位。如果有所區隔就可以登記獨立產權,沒有登記公設的問題。

但以前述狀況登記為公設時,沒有買車位的住戶就要仔細看清楚建商的產權登記,登記為「大公」不管有無買車位,停車空間都將由全體住戶共同持分,若登記為「小公」時,可經由合議決定有買車位之住戶共同持分,沒有車位之住戶就不須分攤持分。

但在車位不多的情況下很難從權狀看出登記為大公亦或是小公,這時比較簡單的方式就是和坪數相仿但有買車位的鄰居,對照權狀或合約書上公共空間的數據有無明顯差距即可。

五、機電空間的迷思

在近期的預售推案平面圖中,常看到室內空間有用虛線圈起來的機電空間,有些銷售小姐會把機電空間解釋為上天掉下來的禮物,可多出一個空間來當儲藏室、書房甚至是廚房。

其實,這是政府給建商的禮物才是真的,建築法規規定在允許容積百分之十以內的機電設備空間不計入總容積樓地板面積計算,而實際設置之設備通常不需用到百分之十的面積,因此其剩餘的面積,仍以機電空間名義持分給住戶使用。

一般而言,實際設置之機電設備空間,以大公方式持分全體住戶;剩餘之機電空間,依不同產品規劃定位,併入各戶的室內中,以約定專用方式持分在公設中,或登記為附屬建物。

因此,這不計入總容積樓地板面積的機電空間,建商還是可以灌到銷售坪賣給消費者,如同陽台外推一般,機電空間做其他用途也是需要違法二次施工的,因此多了機電空間不但可能會提高公設比,而且在使用適法性上也是一個問題。

六、成屋後的公設比誤差

一般的建商大多會遵照合約精神,交屋後都會符合當初預售的坪數,但預售屋買賣定型化契約範本中第五條規範中的差距一%之內,雙方互不找補,卻有時成為少數建商偷坪數的護身符,在寸土寸金的台北市,百坪豪宅的一%的差距就可能價差百萬。

另外有時雖然總登記坪數相同,但室內面積和公共持分的面積比例可能會有變動,等於增加公設比,關係到交屋後的權利,這也是一般購屋人需要注意的。

七、慎選有誠信的建商

綜觀上述,公設的登記可以說是建商的黑箱作業,但可是完全合法,消費者如果在事後才發現有問題去申訴的話,建商是站得住腳的,因此一定要詳閱合約書,並針對以上的問題點一一去詢問,最好能留下書面的記錄或錄音,至少要記得銷售人員的姓名才能保障自己的權益。

同時慎選有誠信的建商,不致在公設登記上作文章,對購屋消費者較有保障,當然也可請教鄰近的競爭個案,有時會得到令人意外的答案。
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