建照增 買氣減 供需步步為營╱中南部影響小,建商、購屋佈局潛力區

房市景氣就是誓要往上還是往下,利空利多派解讀不同、官方民間做法也是不一,叫人霧裡看花。

房價太高,民怨沸騰,於是政府就用金融為工具,限縮投資意願,購屋意願一路下降,無論是否在信用管制區,也不管是否是投資客,整個買方都在觀望;

然而卻又從官方統計看到,全台建照申請量幾乎是去年同期的一倍,買方看空、賣方看多,危機似乎是一觸即發。

根據內政部營建署最新統計,今年上半年全台建造執照核發數共14263件,比去年同期的7485件,增加近一倍,主要縣市穩步成長;但成屋每坪要價44.9萬元的台北市,因房價高加上土地取得不易,建商推案不像其他縣市積極,今年建照核發數比去年同期少5.2%。

今年上半年北縣、台中市及高雄市的建照核發數,都比去年同期成長,加上7月的建照核發數統計,量增更達3成以上,台中市、高雄市的增幅更達一倍。

嚴格說起來,去年上半年景氣是從第二季殘開始轉醒,第一季都還在2008年金融海嘯的陰影之下,所以去年相對值明顯偏低;

如果近六年資料做比較,就會更覺得今年的建照申請量並不突出,2005年22,645件,2006年近1.8萬件,2007年1.7萬件,2008年約1.1萬件,2009年0.75萬件,今年回升到1.4萬件。由這些數字來看,今年的申請量應該還在安全範圍內。

較為特別是台中市及高雄市,建照申請量成長一倍以上,台中市較去年上半年增加1.7%,高雄市增加124%,”急起直追”意味濃厚。那麼,是要”追”什麼?量先價行,所以要追價就要先衝量,現在看起來就像是在衝量。

建照可說是供給方的領先指標,顯示供給方對未來景氣的看法。五都升格及兩岸ECFA簽訂的利多,顯然為中南部市場帶來不少信心,畢竟中南部市場已經太久找不到一條可以攀升的繩索,好不容易現在出現了,而且是可見可觸,不是空中樓閣,當然得要緊抓這個機會。

但是市場是否能有一樣的樂觀看法,就要看這兩年後續的銷售率了。

臺中市及高雄市的房市,如果缺乏外來客支援,應該是不容易有驚人之舉,無論是北客還是台商。如果這群可以創造高價的買方,對前景的看法與建商迴異,那起步又增加更多的市場風險?

猶記台中建商公會曾經表示,為了讓台中房地產市場更健康,相互約束建商要以量制價,不要一味地蓋房子增加供給,最後變成自己的包袱,苦心規勸猶言在耳,台中建商若能記取過去供過於求的慘痛經驗,在供給量上應該還是得要有所控制約束,才部會重蹈供需失衡的噩夢。
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中南部房市影響小,建商、購屋佈局潛力區

根據最新的營建署資料統計,今年1~7月高雄市的建照的核發數量為805件,和去年同期相比增幅達107.5%,足足多了一倍有餘。

當然,去年初的景氣尚未回檔,建商推案趨向保守,因此基期較低也是造成數據差距拉大的因素,然高雄市政府容積移轉開放政策,才是刺激今年建商刺激的主要原因。

再加上央行打炒房所針對的區域為一些房價過熱的區域,因此,整體中、南部市場的表現,低迷氣氛回升速度頗快。

尤其對房價和台北相比差距仍大的台中、高雄都會區而言,後市仍持續看好,近期像是台中縣府的太平市住宅用地標售、高雄新市鎮土地的招標,表現都相當的熱絡。

商業不動產部分也傳出驚人的表現,像是逢甲商圈的大樓店面,近日就傳出單坪售價近200萬的區域新天價,分析其周邊同產品類型的買家,主要以北市客並看好其商圈效應者居多;而投報率的穩定和未來兩岸自由行開放的指標商機,都會是這群『置產先機者』著眼的方向所在。

另外,近期台灣人長期關注的選情議題已開始加溫,縣市合併的效益更是建商所主打的『利多』;

像是高雄楠梓區的高雄大學、翠屏路一帶,就因為市府單位部門的『相互合作』,完成了益群橋的便橋建設開通,在原本生活機能就不差、大型量販店有所座落之下,建商陸續進場『搶灘』者眾。

甚至在高雄大學東側這邊就有建商表示將要推出近五千萬元的透天型別墅產品,在房價互相拉抬之下,房價近年漲幅已達1~2成,兩年內土地也上漲了約30%,高雄市政府因此打算趁此時節,計劃下個月將標售多筆的楠梓區土地,成交價將可能超過先前單坪16.5萬的標售價格。

最後,高雄市地政處更是預測,高雄房市的未來發展,將以往東、往北的方向來發展,後續相關走勢將值得進一步觀察。
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