提前還清房貸 恐須付違約金╱辦理房貸常被忽略的事項

提前還清房貸恐須付違約金,詳讀契約是否限制還款,避免掉入文字陷阱,無論預售屋、新成屋、中古屋,買1間夢想中的房子動輒幾百、幾千萬元,大多數購屋人都需要房屋貸款支持,逐年償還價金。專家提醒,房貸陷阱多,除了詳讀房貸契約,維護自身權益,聰明的購屋人更可善用自身條件與房屋優勢,爭取低利率與高貸款成數

自保權益

各大銀行業者推出五花八門的房貸產品,消費者除了考量自身需求選擇合適的利率計價方式,也應注意到長期成本與效益。

舉例來說,階梯型房貸利率計算為「前低後高」型,如作長期考量,平均年利率可能比其餘方案高,申貸前可請銀行行員計算平均利率。

然而房貸契約動輒3、4頁,容易被消費者忽略的房貸細節仍有許多。

21世紀不動產法務部經理邱創智表示,《消費者保護法》保障消費者長達30天的契約審閱期,但業者通常以3~5天為審閱期限,銀行業務員為招攬客戶,也可能將不利於消費者的條款輕描淡寫帶過。

留意貸款中挾帶信貸

消費者最常忽略的房貸陷阱為「提前清償房貸須支付違約金」,一旦遇到有「提前還款限制」的契約,提前還款可能就必須支付1筆違約金。

其他房貸陷阱包括,一般房貸寬限期為1~3年,有些契約只提供半年,過了半年利率馬上「3級跳」!打著「貸8成」的新屋可能是7成房貸加上1成的信貸,信貸的利率則比房貸高出4~5倍。有些分期房貸甚至特別約定「1期未償還」視為「通通到期未償還」。

消費者若看不懂條款,應請銀行、建商、代銷或房仲業者以白話方式解釋。

房仲申貸房屋成數高

各銀行依據其授信原則評估擔保品價值、貸款戶的還款能力,決定客戶的房貸條件。永慶房屋契約部經理王乃佳表示,購屋人信用紀錄良好、收入穩定,或本身為公教人員,即為優勢;房子若屋齡新,位於精華地段、捷運200公尺內、明星學區,也具優勢。

另外,透過具公信力且案量大的建商或房仲業者申辦房貸,也可向銀行爭取到更優惠的利率或更高貸款成數。以中古屋為例,透過仲介申貸可多爭取1~2成的房貸。

停車位、「陽光屋」(地下室)、頂樓加蓋、無土地持分的房屋,或購屋人有信用瑕疵,銀行可能都不予貸款;地段偏遠、有瑕疵、屋齡過老或鄰近嫌惡設施的房屋,貸款成數可能比一般房屋低1~2成。此時為增加自身貸款優勢,消費者可提供其他不動產作為抵押,或找一位財力雄厚的擔保人,甚至以高利率換取高貸款成數。

辦理房貸常被忽略的事項

◎ 注意契約審閱期天數

◎ 注意有無提前還款限制,有些房貸方案若於期限內提前償還,須支付違約金

◎ 注意有無加速條款,即1期遲延給付,即喪失期限利益,視為全部到期

◎ 注意房貸的組成是否配合信貸,房貸、信貸的利率分別為何

◎ 注意寬限期,過了寬限期,月付金額可能暴增數倍

◎ 抵利型(循環額度型)房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增

◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止

◎ 須計算長期平均利率,選擇最適合自己的房貸方式

◎ 若房屋或購屋人自身條件優,可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款,爭取自身權益
資料來源:《蘋果》採訪整理 【廖芸婕╱台北報導】